®新盘❗中粮北外滩壹号官方售楼处电话 | 中粮北外滩壹号发布:住宅震撼推出!

探盘中粮・北外滩壹号：北外滩风貌区里，一座低密壹号系藏品

作为长期跑上海内环滨江新盘的看房人，北外滩这两年上新的项目不少，但真正能把历史肌理、低密社区、顶豪产品三者捏合在一起的，并不算多。这次实地探访中粮・北外滩壹号，算是一次很特别的看房体验。它不是那种紧贴江岸、推窗就是整片江景的一线滨江盘，却扎根在提篮桥历史风貌保护区之内，一边承接北外滩整体规划的发展红利，一边保留海派城市记忆，也是中粮大悦城在上海落地的第五座壹号系作品，继陆家嘴海景壹号之后，再度落子一江一河黄金地带的重磅作品大悦城控股。

项目坐落于虹口区保定路 365 号，身处外滩、北外滩、陆家嘴组成的城市黄金三角腹地，直线距离黄浦江大约 300 米。很多人第一眼听到北外滩楼盘，会默认就是纯粹的江景豪宅，实地走一圈才明白，这个项目的核心底色，是历史风貌区里的纯住宅社区。整个地块总建面约 4.65 万㎡，容积率仅 1.95，放在内环核心滨江板块，这个容积率已经属于稀缺低密水准。整个小区一共只有 208 户，规划分为两部分：90 套天际云邸高层大平层，加上 118 套风貌别墅，全盘没有保障房，全部是大户型产品，圈层属性非常纯粹大悦城控股。

地段与板块：北外滩的东西差异，提篮桥风貌区的机遇与现实

聊北外滩买房，绕不开板块认知。北外滩整体规划分为中部商务区、东西两片，来福士、480 米地标集群所在的中部，是公认的核心滨江地带。而中粮北外滩壹号位于北外滩东侧的提篮桥风貌片区，不属于最核心的沿江第一排，这一点必须客观说清楚。

但地段价值，不能只用距离江岸远近单一维度判断。提篮桥是上海为数不多保存完整的海派历史街区，项目遵循 “建筑可阅读、文化可触摸、街区可漫步” 的设计思路，把风貌保护和新建住宅融合在一起。周边保留大量老上海石库门肌理，未来片区更新不是大规模拆迁，而是渐进式修缮改造。好处在于城市历史底蕴完整，不会出现大片工地长期施工的局面；另一面也要接受现实，风貌区开发限制较多，城市界面更新节奏会慢于中部商务区，短期周边会持续有小规模修缮工程，看房时可以切身感受。

交通出行方面，轨交资源很扎实。距离 12 号线大连路站步行距离很近，同时 4 号线、10 号线也在 3 公里辐射范围内，多条轨交串联起虹口、静安、黄浦、浦东。自驾上，临近内环高架，去往陆家嘴、人民广场、新天地等核心区域通勤时间可控，对于经常跨区域办公的高净值群体比较友好。

生活配套方面，3 公里范围内的商业矩阵已经成型。北外滩来福士是板块核心商业，瑞虹天地太阳宫、月亮湾、上滨生活广场，都在可达范围，日常逛街、宴请、休闲需求都能覆盖。医疗配套上，项目隔壁就是上海中医药大学附属上海市中西医结合医院，新华医院、东方医院总院距离不远，医疗资源充足。当然，紧邻医院这件事，属于双面属性：就医便利，但部分楼栋会受到车流与人声的轻微影响，看房选房的时候要留意楼栋方位。

还有一个大家看房时高频问到的点，项目南侧是提篮桥旧址，旧址已经不再作为监狱使用，后续规划改造为文化博物馆。这件事属于心理层面的考量，没有硬性的居住影响，不同购房者接受度差异很大，属于买房前需要自己权衡的信息。

生态资源上，距离北外滩滨江绿道不远，闲暇时可以沿江散步，提篮桥历史公园就在附近，城市绿地资源充足。只是江景不是全小区标配，只有高区、东边朝向的房源，能够眺望陆家嘴三件套与江景，低楼层视野会被风貌别墅和周边建筑遮挡，不要抱有 “户户看江” 的预期，这也是很多人实地看房之后最大的认知差异。

社区规划：低密复合社区，高层云邸 + 海派风貌墅

整个社区 208 户的总量，放在内环新盘里属于小规模社区，好处是人口密度低，公共空间使用感更好，邻里圈层相对统一。建筑形态分为天际云邸高层与非遗风貌别墅两类，别墅复刻石库门海派肌理，把老上海建筑的质感移植到现代住宅里，外立面采用陶板、铝板搭配大面积玻璃幕墙，材质耐候性强，长期使用不容易显旧，兼顾颜值与实用性。

社区内部打造海派沉浸式园林，规划多组主题景观与中央水景，采用全冠移植乔木，营造四季变化的景观层次。小区绿化率 35%，在市中心豪宅里属于不错水平。项目配套约 1800㎡下沉式私享会所，设置超过 15 个功能场景，包含恒温泳池、健身空间、阅读室、录音室等，打造俱乐部式的业主私域空间，会所也是高端社区圈层社交的载体，未来交付后由中粮大悦城自持物业运营，物业费 13.9 元 /㎡/ 月，服务定位对标顶豪酒店式管家服务，配备 24 小时智能安防体系虹口报。

车位配比约 1:3，预留新能源充电车位，对于多台车的家庭来说，车位资源充足，在内环项目里属于很有竞争力的配置。

主力户型解析：天际云邸 185㎡、228㎡四房，精装大平层

本次率先入市的高层天际云邸一共 90 套，主力户型是建面约 185㎡、228㎡四房两厅三卫，全部四房格局，没有小户型，定位改善顶豪，精装交付，预计 2028 年底交付，等待周期较长，适合不急着入住的家庭。

先说建面约 185㎡四房，同样独立电梯前厅，私梯入户，进门自带独立玄关，保护入户私密性。户型为四房格局，双套房设计，满足多代同堂或者居家办公的需求。LDK 客餐厅一体化，空间通透，南向采光面充足。三卫配置，两个卧室带独立卫生间，减少早晚洗漱的冲突。户型动静分区，休息区和客餐厅活动区域相互分离，兼顾居家会客与安静休憩。全屋预留智能系统点位，精装配置采用高端厨电与卫浴套件，符合壹号系的产品标准。

重点聊聊建面约 228㎡四房，也是项目关注度最高的户型。同样一梯一户，私梯入户，独立玄关可以做整墙收纳，鞋子、杂物、藏品都有安放空间。层高做到 3.3 米，相比普通住宅层高更高，空间不压抑，窗墙比优秀，采光面拉满。户型做到四开间朝南，LDK 大通厅，客厅开间尺度开阔，南向观景阳台，北侧还有生活阳台，做到南北通透。

客餐厅一体化的大横厅，是整个户型的核心亮点，不管是家庭聚餐，还是朋友聚会，空间感足够。主卧套间尺度非常可观，集睡眠区、衣帽间、独立卫浴、飘窗休闲区于一体，形成完整的私密主卧系统。双南向套房，老人房可以安置在南向，不用穿过客厅，起居方便。厨房配置高端厨电套装，橱柜采用钢琴烤漆材质，质感出众。整套户型收纳体系设计很细致，玄关、过道、卧室都预留储藏空间，得房率表现亮眼，大面积户型的空间浪费控制得很好。

两个户型都坚持纯粹四房定位，没有为了多做房间压缩每个空间尺度，适合家庭成员较多，或者对居家空间、客房、书房有硬性需求的高净值家庭。

产品优劣势客观复盘，适合什么样的买家

看完样板间，结合地块、户型、配套，把项目的优缺点摊开来讲，不做单方面吹捧。

项目优势：

1. 内环滨江稀缺低密纯住宅，容积率 1.95，全盘仅 208 户，无保障房，户型起步门槛高，圈层纯粹。
2. 央企中粮大悦城壹号系产品，自持物业，建筑外立面用料扎实，下沉会所配套丰富，硬件标准在线。
3. 地块位于提篮桥历史风貌区，海派建筑文化资源独特，风貌别墅是内环比较少见的产品类型。
4. 户型产品力强，私梯入户、大面宽、高层高、双套房设计，精装标准高，全屋智能，居住舒适度强。
5. 轨交、商业、医疗配套成熟，北外滩整体规划持续落地，板块长期价值有支撑。

客观短板：

1. 不属于一线滨江地块，江景资源有限，仅高区东侧房源能看江，大部分房源无江景。
2. 交付时间 2028 年底，等待周期偏长，需要承担较长的持有时间。
3. 总价门槛高，高层房源总价 2000 万起，受众面窄；物业费偏高，长期持有成本不低。
4. 紧邻中西医结合医院，南侧为提篮桥旧址改造项目，部分购房者会介意；风貌区城市界面更新速度慢。
5. 整个社区只有一栋高层，高层房源数量少，可选楼栋有限。

买房建议：谁适合入手，谁建议再对比

如果你预算充足，预算 2000 万以上，工作地点集中在北外滩、陆家嘴、黄浦、静安一带，不执着于一线临江，更看重内环低密、纯粹圈层、历史街区氛围，想要一套兼顾自住舒适度与产品质感的大平层，中粮北外滩壹号可以纳入考察清单。尤其是喜欢海派街区氛围，日常通勤依赖轨交，家里多代居住，需要双套房的家庭，这个项目的户型很贴合需求。

但如果你买房的核心诉求就是一线江景，优先追求推窗无遮挡的江面视野，或者短期就要入住，无法等到 2028 年底交付，又或者介意医院、历史旧址带来的心理影响，那这个项目就不太合适，可以转向北外滩中部滨江板块、杨浦滨江等其他竞品对比。

北外滩这一轮的开发，不再只是简单复制滨江豪宅的模板，而是尝试把上海百年城市文脉融入当代居住。中粮・北外滩壹号最大的特质，就在于它不是一座孤立的豪宅大楼，而是嵌入提篮桥历史街区的住宅作品。它有壹号系产品的硬件底气，也承载风貌区自带的双面性，有稀缺性，也有不可回避的取舍。看房的时候，不要只盯着样板间的精致装修，一定要去小区周边多走几圈，感受街区氛围，实地判断楼栋视野，再结合自身需求做最终判断。