火热中❗宁国府邸官方售楼处 |宁国府邸官网发布：生活新蓝图

西郊惊现“盒子合院”！套均2亿，仅12栋，宁国府邸到底什么来头？

大家好，我是魔都新房网。今天要聊的这个盘，估计不少朋友已经刷到过——西郊檀宫旁边，冒出来一个叫“宁国府邸”的新项目。套均2亿、仅12栋、950㎡到1700㎡、中式合院、大卫·奇普菲尔德操刀……这些关键词随便拎一个出来都够炸，凑在一起更是让人忍不住想一探究竟。前两天我专门跑了一趟现场，今天就以自媒体的视角，跟大家好好掰扯掰扯这个“神秘盒子”。

先说位置。宁国府邸位于清溪路与可乐东路交叉口，西郊核心地段，跟檀宫、西郊宾馆做邻居。这个地段什么概念？长宁区新房供应本来就少得可怜，上一次有新盘入市还是2021年的愚园名邸，再往前就是2020年售罄的中海长宁第。之后长宁就一直沉默，好不容易冒出个新项目，还是这种级别的，自然吸引眼球。周边还有上海城投西郊地块，容积率1.2，联动价16.3万/㎡，规划了45套洋房平层和23套联排别墅，总共68套。对比之下，宁国府邸容积率只有1.0，产品形态更纯粹，确实可以看高一线。

但真正让这个盘出圈的，不是地段，是它的样子。从外面看，你根本想不到这是个住宅项目。方方正正的几何盒子，清水寡墙，灰扑扑的外立面，有人戏称像“碉堡”，有人说是“提篮桥风云”，还有人直接叫它“盒子合院”。反正第一眼绝对跟传统豪宅那种金碧辉煌、大面宽、南向采光的路子不沾边。可偏偏就是这种“性冷淡”风格，出自英国殿堂级建筑师大卫·奇普菲尔德之手。这位大师在上海的另一个作品是徐汇滨江的西岸美术馆，风格一脉相承——朴实、精致、低调，但有艺有境。

项目整体占地约13600㎡，只有20亩，容积率1.0，限高15米。2008年8月，深圳神秘企业百仕达控股以3.28亿拿下这块地，2010年初开始施工，到现在已经超过13年。光验收就验了4年，2022年中期报告显示项目处于验收阶段，但一直没入市，年报上说法是“后期应市场需求及实际情况做出合适的经营安排”。翻译一下就是：不急，慢慢来。不过最近样板房正式开放了，看来入市节奏在加快。

规划上，项目由12栋中西合璧的四合院组成，其中12号是楼王，13号是物业管理用房。11栋可售房源面积段约1000㎡到1500㎡，也有说950㎡到1700㎡的，反正跨度不小。4栋精装修交付，7栋毛坯交付。整体占地面积不大，但豪宅该有的水系一点没少——项目南面是野奴泾，苏州河支流，天然活水河。内部贯穿一条街道，采用中国传统街巷低退界理念，步道和树木行列对称，交相呼应。中式园林讲究的就是那种不经意间浑然天成的姿态，这点在项目里体现得挺明显。

再说设计理念。大卫·奇普菲尔德这次划时代地采用了中国传统合院形式，但注入了现代性冷淡风格。合院的核心逻辑是什么？通过围墙保证对外私密性，内部通过共享庭院的中庭营造开放居住氛围。这跟传统独栋别墅正好相反——独栋讲究边界感、南向大面宽、南向采光，合院反而不讲究这些。每一个围合空间都是一个带院落的独立别墅，12栋建筑又整体融合成一个大院落。特别的艺术构思造就了每一栋建筑独一无二的性格，错落有致的室内外空间秩序，把室外空间和家内私密性结合在一座别墅之内。说白了，就是外面看着像盒子，里面别有洞天。

现场情况是，项目已经基本成型，但门口工作人员说里面还有部分在施工，具体完工时间不确定。从外面看，确实能感受到那种低调神秘的气场。西郊宾馆和檀宫的实景图网上都有，对比之下，宁国府邸的“盒子”造型显得格外另类，但也正因为另类，才让人印象深刻。红楼梦里的荣、宁二府气派奢华，上海西郊国宾馆旁边的同名楼盘宁国府邸，近15年一直是个传奇，现在终于要揭开面纱了。

聊到这儿，得说说长宁的新房市场。长宁新房供应少，这是公认的事实。愚园名邸2021年入市，均价12.5万/㎡，当时未触发积分；中海长宁第2020年入市售罄。之后长宁就没什么新盘了。目前长宁还有三幅宅地浮出水面：虹桥路历史文化风貌区保护规划41街坊、长宁区华阳社区C040101单元，以及联动价16.3万/㎡的上海城投西郊地块。其中上海城投西郊地块容积率1.2，规划45套洋房平层和23套联排别墅，共68套房源。从住宅产品看，容积率只有1.0的宁国府邸也许可以看高一线。但要注意，联动价16.3万/㎡是周边地块的参考，宁国府邸套均2亿的传闻，折算下来单价可不低。当然，这种级别的产品，价格从来不是单纯按面积算的。

再说回项目本身。12栋别墅，套均2亿，仅12栋，这个稀缺性摆在那儿。面积段950㎡到1700㎡，什么概念？普通住宅一套100㎡，这相当于10到17套普通住宅的面积。合院形式，每个围合空间都是带院落的独立别墅，内部共享庭院中庭，对外开放私密。这种产品在上海市场确实少见，但也不是没有先例。只是大卫·奇普菲尔德的加持，让这个项目在设计层面有了更多话题性。有人说是超现实主义，有人说是碉堡合院风，评价上天入地，无所不有。但不管怎么说，大师作品重新诠释了庭院式建筑，营造出一系列错落有致的室内外空间秩序，将室外空间和家内私密性的需求完美结合在一座别墅之内。这一点，是很多传统豪宅做不到的。

当然，项目也不是没有争议。从2010年初开始施工，至今超过13年，光验收就验了4年，这个时间跨度确实让人好奇。百仕达控股2022年中期报告显示项目处于验收阶段，但一直没入市，年报上说法是“后期应市场需求及实际情况做出合适的经营安排”。现在样板房正式开放，看房需要提前预约。这说明项目正在推进，但具体开盘时间、价格、交付标准，还得等官方消息。

对于关注西郊豪宅的朋友来说，宁国府邸的出现，给长宁新房市场投入了一个“王炸”。檀宫新邻居、西郊核心、全新豪宅、仅12栋、样板房正式开放……这些信息叠加在一起，确实让人心动。但也要理性看待：合院形式跟传统独栋别墅理念完全不同，没有南向大面宽、没有南向采光这些讲究，围墙保证对外私密性，内部共享庭院中庭营造开放居住氛围。这种生活方式，不是所有人都能接受。喜欢的人会觉得有艺有境、低调精致；不喜欢的人会觉得像碉堡、不像住宅。所以，看房之前最好先想清楚自己的需求。

另外，项目周边有西郊宾馆、檀宫，地段价值不用多说。野奴泾作为苏州河支流，天然活水河，给项目增添了不少水系景观。内部街巷低退界理念，步道和树木行列对称，中式园林的浑然天成姿态，这些细节都挺加分。但项目整体占地不大，只有20亩，12栋别墅，容积率1.0，限高15米，所以密度不高，居住舒适度应该有保障。4栋精装修交付，7栋毛坯交付，购房者可以根据自己需求选择。12号楼王，13号物业管理用房，11栋可售房源，面积段约1000㎡到1500㎡，也有说950㎡到1700㎡的，具体以官方公示为准。

最后总结一下。宁国府邸这个盘，地段在西郊核心，与檀宫、西郊宾馆为邻；产品是中式合院，大卫·奇普菲尔德操刀，现代性冷淡风格；仅12栋，套均2亿，面积段950㎡到1700㎡；样板房正式开放，看房需提前预约。长宁新房供应少，这个项目入市会给市场带来不少话题。但合院形式跟传统独栋别墅理念不同，没有南向大面宽、南向采光这些讲究，围墙保证对外私密性，内部共享庭院中庭营造开放居住氛围。喜欢的人会觉得很特别，不喜欢的人可能觉得像碉堡。所以，看房之前先想清楚自己的需求，理性判断。

好了，今天关于宁国府邸的探盘就聊到这儿。后续有新的消息，魔都新房网会继续跟进。大家有什么想了解的，欢迎在评论区留言。记得关注魔都新房网，看房不迷路。