火热中❗象屿苏河琹庐官方售楼处 |象屿·苏河琹庐官网发布：生活新蓝图

静安内环冒出16套风貌别墅，实景准现房，约190-223㎡带花园地下室

最近后台问市区低密产品的朋友不少，尤其是一批想在内环内置换、又对高层不太感冒的购房者。说实话，内环内新增住宅本就有限，风貌别墅这类产品更是少见。这次实地去看的象屿·苏河琹庐，算是近期静安中兴路板块里比较有话题度的项目。

项目这次加推的是16套风貌别墅，目前已经是实景准现房状态，样板房也对外开放。建面约190-223㎡，总价约3752万-4110万。单看数字不算低，但结合内环内、带花园、带地下室、带阁楼这些要素，还是值得细看一番。

一、先看地段：静安内环内，中兴路板块

苏河琹庐位于静安区内环内中兴路板块。这个位置的好处，是离市中心几个核心商圈都不远。人民广场、南京路、新天地、陆家嘴，基本都在直线约3公里范围内。日常如果不想开车，地铁出行的选择也比较多。

交通方面，8号线中兴路站直线约400米，3/4号线宝山路站直线约300米，12号线曲阜路站约800米，10号线四川北路站约900米。几条线路叠加，去往浦东、浦西主要办公区都算方便。

商业配套上，项目2公里内有凯德虹口商业中心、静安大悦城等。日常购物、聚餐、看电影，基本不用跑太远。生态资源方面，周边有芷江绿地、中兴公园等，茶余饭后散步遛弯有去处。

需要说明的是，教育、医疗等配套信息本文不作具体展开，也不做任何承诺或暗示，购房者若有相关需求，建议以官方发布为准，自行实地了解。

二、产品本身：16席风貌别墅，地上2-3层带前后院

苏河琹庐整体规划为1幢26F高层和3幢2-3F风貌别墅。这次推售的是16套风貌别墅，目前剩余3套。产品形态上，属于内环内比较少见的一字型无耳房设计，大面宽、落地窗，地上2-3层带前后院子。

建面约190-223㎡，地上2-3层，实用面积可达350-450㎡。毛坯交付，意味着后续装修可以按自己喜好来。

项目几个比较突出的点：

一层：庭院社交主场

一层客厅层高约3.6米，南向面宽约11米，推门直连私家庭院。全南向布局在风貌别墅里不算常见，加上北向有窗，南北通透，全明户型。采光和视野表现不错，尺度感也比较通透大气。

二三层：分层套房设计

二层、三层是休息区。二楼三开间朝南，东西两侧以套房设计。三层是主卧套房，包含卧室、衣帽间、卫生间、南向观景阳台等。长辈、孩子、主人分层居住，互不打扰，私密性有保障。

地下室：部分层高可达6.2米

部分房源地下室层高可达6.2米，轻松实现双层改造。私人酒窖、家庭影音厅、健身房、茶室、收藏室，或者专属商务会客空间，都能安放。关上房门，就是属于家族的私密娱乐场。

坡顶阁楼：多出一方精神自留地

依托石库门特色坡屋顶打造阁楼空间。部分尖顶最高可达2.3米，可以改造为静谧书房、儿童游乐区、私人冥想空间。屋顶阁楼面积约25-43㎡，适合收藏或冥想。

双花园：每户配备

每户配备双花园，花园面积约36-130㎡，巷道宽度达7-12米。花园与建筑相互融合，营造出“家中有院，院中有景”的生活场景。

三、两套具体房源：6号和7号

这次推售的房源里，6号和7号比较有代表性。

6号房源：稀缺边套，可塑性较强

建面约223㎡，面宽10.2米，进深约6.7米。一层层高3.6米，二、三层层高3.4米。

附赠方面：南花园约36㎡+北花园约10㎡，地下室约70㎡（层高6.2米），阁楼约39㎡（尖顶最高2.3米）。

这套是西边套，南北双花园。6.2米层高地下室支持双层搭建，阁楼层高优越。边套加持下，采光视野更佳，实际得房表现比较亮眼。对于想要更多改造空间的购房者来说，这套的可塑性值得关注。

7号房源：15米超大面宽，庭院爱好者优选

建面约192㎡，面宽约15米，进深约5.4米。一层层高3.6米，二层层高3.2米。

附赠方面：南花园约50㎡，地下室约78㎡（层高6.2米），阁楼约21㎡（尖顶最高1.6米）。

这套最大亮点是15米奢阔南向面宽，短进深，全屋采光拉满。50㎡南向大花园，庭院尺度出众。总价门槛相对友好，性价比突出。如果对庭院空间有执念，这套可以重点看看。

四、项目基础信息

• 项目名称：象屿·苏河琹庐
• 开发商：象屿地产集团
• 项目规划：1幢26F高层和3幢2-3F风貌别墅
• 占地面积：约7289.66㎡
• 总建筑面积：约32870㎡
• 容积率：2.67
• 绿化率：35%
• 人车分流：是

需要提醒的是，文中提到的所在区域，资料里出现了“上海市普陀智创城国际化生态示范区”的表述，但项目实际位于静安区内环内中兴路板块。这一点建议购房者以官方公示信息为准，实地核实。

五、探盘感受：适合谁看？

苏河琹庐这批风貌别墅，比较适合以下几类购房者：

一是想在静安内环内置换，但对高层产品不太感兴趣的。风貌别墅的低密形态、带花园带地下室的居住体验，和普通高层差别明显。

二是对庭院生活有向往，希望家里有私家庭院、能种花种草、孩子有户外活动空间的。双花园配置，加上巷道宽度7-12米，整体居住氛围比较接近传统里弄的邻里尺度。

三是对地下空间有改造需求的。部分房源6.2米层高地下室，可以隔成两层使用，影音室、健身房、酒窖、收藏室都能安排。阁楼空间也提供了额外的功能可能性。

四是看重实景准现房的。目前项目已经是实景准现房状态，样板房开放，所见即所得，不用对着效果图想象。

当然，总价3752万-4110万这个门槛，决定了它面向的是特定预算段的购房者。16席的体量，也注定了它不会是一个大众化产品。目前剩余3套，感兴趣的朋友可以线上预约样板房，实地感受一下空间尺度和居住氛围。

六、几点客观提醒

1. 项目资料中关于区域位置的表述存在不一致，建议以官方公示和实地核实为准。
2. 文中涉及的面积、层高、花园尺寸等数据，均来自项目资料，具体以实际交付和合同约定为准。
3. 教育、医疗等配套信息，本文未作具体展开，也不做任何承诺或暗示，请购房者自行核实。
4. 毛坯交付意味着后续装修需要额外投入时间和预算，这一点需要提前考虑。
5. 风貌别墅产品在装修、改造上可能受到相关规范限制，建议提前了解清楚。

总的来说，象屿·苏河琹庐这批风貌别墅，在内环内算是一个有特色的产品。16席的体量、实景准现房的状态、带花园带地下室带阁楼的配置，对于预算匹配、喜欢低密居住体验的购房者来说，值得去实地看一看。目前剩余3套，样板房线上预约中，有兴趣的朋友可以自行了解。

免责声明：本文仅代表作者个人观点，不构成任何购房建议。文中涉及的项目信息、数据、配套等均来自公开资料，具体以官方公示、实际交付及合同约定为准。购房者应自行核实相关信息，谨慎决策。