火热中❗保利永兴里官方售楼处 |保利永兴里官网发布：生活新蓝图

静安内环，216㎡双拼风貌别墅，3596万起，保利永兴里究竟凭什么？

大家好，我是@魔都新房网。

最近后台不少朋友在问，预算3500万上下，想在浦西内环找一套有花园、有露台、有地下室、还能兼顾通勤和配套的别墅，到底有没有得选？

说实话，这个总价段放在今天的上海楼市，确实有点尴尬。北外滩的江景大平层，单价已经站上21万/㎡，一套像样的三房动辄四五千万；传统市中心的老洋房，要么总价高不可攀，要么房龄和居住体验让人犹郁。至于内环内的新盘别墅，供应量常年偏低，偶尔冒出一个，不是面积太大，就是总价太高。

但最近我去静安看了一个项目，倒是让我觉得值得拿出来聊一聊——保利·永兴里。

它位于静安内环内，靠近中兴路板块，主推建面约216㎡的双拼风貌别墅，总价约3596万起。这个价格放在内环别墅序列里，确实有一定的吸引力。更重要的是，它近期开放了全维实景示范区，整座园林、整条里弄、整条巷道都是实景呈现，这在当下的风貌别墅项目里并不多见。

今天这篇文章，我就从地段、产品、社区、配套几个维度，尽量客观地聊聊这个项目。如果你正好在这个预算段看房，不妨花几分钟看完。

一、地段：内环静安，外滩三公里

先看位置。

保利·永兴里位于静安区中兴社区，东至公兴路，南至永兴路，西至静安区闸北第三中心小学，北至象山小区。从地图上看，它处于静安内环内，距离外滩和陆家嘴的直线距离都在3公里左右。

这个位置意味着什么？

一方面，它属于上海传统的市中心范畴，周边路网密集，南北高架、北横通道、内环高架都在附近，自驾出行比较方便。轨道交通方面，项目周边有8号线中兴路站，3/4号线宝山路站，1号线也在辐射范围内，四轨环绕，串联人民广场、陆家嘴、静安寺等核心区域。

另一方面，静安内环内的土地供应一直比较有限。根据公开资料，2023年10月，保利发展以总价154612万元竞得该地块，溢价率9.7%，楼板价约81375元/㎡。地块出让面积7616.5㎡，容积率2.5，计容面积约19041.25㎡。从规划方案看，项目拟建1栋17层高层、10栋3层别墅类产品以及一栋保障房。

也就是说，整个项目里的别墅产品，数量并不多。文章里提到“21席城央双拼风貌别墅”，这个数字放在内环内，确实属于比较稀缺的供应。

当然，地段价值不能只看环线。静安内环内本身也分板块，中兴路一带过去几年城市更新力度不小，周边有中兴城、安康苑等大型旧改项目，未来城市界面会有一定提升。项目西侧是静安区闸北第三中心小学，北侧是象山小区，东侧是公兴路，南侧是永兴路，整体属于比较成熟的居住片区。

二、产品：216㎡双拼别墅，五层空间，附赠率约60%

接下来聊产品。

保利·永兴里的别墅产品，主力建面约216㎡，地面总高3层，地下一层5.5米带夹层。文章里提到，地下室面积就达到120㎡，另外还有露台、花园等，项目平均附赠约60%。

这个附赠比例，放在当下的新房市场里，确实比较高。要知道，现在很多别墅项目的地下室要么面积缩水，要么层高有限，能做到5.5米带夹层的，并不多见。

具体来看户型布局：

一层：8.7米南向面宽，客餐厅一体化

一层南向面宽约8.7米，搭配落地窗，采光和视野表现不错。室内设有会客厅、厨房和灵动空间，还有一个次卫。耳房面宽4.1米，可以打造成一个空间比较阔绰的套间，给老人居住。

值得一提的是楼梯和电梯井的布局。不同于很多风貌项目将电梯井和楼梯分开的做法，保利·永兴里交付时会有1-3层的贯通梯，预留电梯井，电梯井和楼梯位置结合的设计，减少了面积浪费，也提高了室内的美观性。

二层：双豪华套房设计

二层是两个套房，一个约20㎡，面宽4.1米，带4.8米超大衣柜；另一个约27㎡，面宽4.2米，带独立衣帽间。这样的空间尺度，已经可以媲美市面上很多改善平层产品的主卧空间。衣帽间、梳妆台、2米大床甚至是浴缸，都可以轻松容纳。再加上超大落地窗的设计，居住舒适度比较高。

三层：40㎡超大主卧套房+露台

三层主卧豪华套房，可以容纳超大衣帽间、书房、卫浴间、舒适睡房等。室外露台约11.35㎡，可以享受阳光和清风，也可以打造空中花园。

从一层到三层，所有房间都是套房设计。这一点比较贴心，从小业主到长辈，每个人都能拥有独立的居住空间，尊重各代人的生活习惯和隐私。

地下空间：超大附赠，功能灵活

地下室是别墅产品里最能发挥想象力的空间。保利·永兴里的地下室面积达到120㎡，5.5米层高带夹层，可以打造成私人影院、酒窖、健身空间，也可以为孩子设计一个独立的电竞房。地下室入户门外是双车位，业主下班回家后可以直接从地下室进入，转换居家的休闲状态。

另外，文章里提到，项目未来可能会推出别墅精装定制服务，具体细节还在打磨中。如果这个服务落地，对于不想自己折腾装修的业主来说，会省心不少。

三、社区：东园西邸，海派东方园林实景呈现

保利·永兴里的社区规划，采用“东园西邸”的布局。西邸是小高层住宅，东园则是别墅产品。

整个东园沿袭新天地海派街巷里弄格局，复建了行列式街坊，并通过优化巷弄高宽尺度提升别墅的空间品质。社区景观设计上，借鉴了巴黎乔治五世四季酒店玻璃廊架的设计灵感，与荣宅中经典而雅致的小花园设计，转角处的端景景墙，精致的园林小品，营造古典与现代、繁华与静谧共融的花园之境。

近期开放的全维实景示范区，是项目的一大看点。步入东园，一座完整的海派东方园林体系跃然眼前。传承上海老里弄的鱼骨状肌理，以主巷为脊、支巷为肋，形成“一轴融三景，四巷藏四时”的格局。

约50米主巷贯穿全园，三步一景、一景一典故，以三大主题水景构筑“里弄藏江河，移步皆风华”的沉浸式体验。每一处水景均配有一座艺术雕塑，入园书卷雕塑致敬百年海派文脉，中央水景水珐以“聚宝盆”的造型，呼应当年苏河湾的商贸盛景。巷道深处“家”字艺术弧形，交织“公兴”“家兴”双叙事。

园林选材方面，全节点采用普拉达奢石定制水台，兼具海派精装与现代艺术感。

四条支弄各藏一景，没有千篇一律的复制，为每条巷道定制主题：造型小叶女贞桩营造对称礼序；乌桕、鸡爪槭，春叶秋色，光影斑驳；造型小叶黄杨桩点出君子风骨；依托造型茶梅桩，冬天也繁花不减。四季轮转，香橼、红枫、紫薇、菲油果搭配银灰、蓝紫渐变的花境，让转角就能撞见不同的风景。

整个园区实现了“每3米1株名贵树”的密度配比。入口处迎宾的进口造型罗汉松，单株价值高达数十万元，树形苍劲挺拔。主巷道端景还布置了十万级的泰山油松与造型红花继木老桩，气韵天成。

在内环风貌别墅圈里，这种系统化、高浓度、高辨识度的景观营造，确实把家族私属感拉得比较满。

归家仪式方面，社区复刻和平饭店酒店式门庭，引入酒店式双线归家仪序，五进入户礼序+四重车仪之道。定制酒店式落客区、入口，参考了华尔道夫安曼的设计理念；在挑高约6米的入户大堂里有保利物业的24h双管家服务。

四、配套：交通、商业、医疗、生态

交通

项目四轨环绕，最近的是8号线中兴路站，3/4号线宝山路站稍远一些，还有1号线环伺，串联人民广场、陆家嘴、静安寺等核心区域。自驾上，约500米直通南北高架，纵向穿越上海市区，转内环、中环、外环以及延安路高架。还有北横通道，新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等加持，交通便捷度比较高。

商业

项目约1公里内近享静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等；百万中兴城商业、珠江安康苑的商业合生汇。约4公里内，距离人民广场商圈约2公里、南京西路商圈约2公里、陆家嘴商圈约3公里、静安寺商圈约4公里。

医疗

项目约3公里范围内有上海市中医医院、上海长征医院、上海市第一人民医院、闸北区中心医院、上海第十人民医院、同济大学附属口腔医院等医疗资源。这里需要说明的是，医疗配套仅供参考，具体就医需求请根据个人实际情况选择。

生态休闲

项目与约3.5万㎡中兴公园仅一条马路之隔，闸北公园、爱思儿童公园、鲁迅公园绿意葳蕤。

教育

项目周边有育婴堂幼儿园、金鹭幼儿园、吉的堡永盛双语幼儿园，静安区永兴路第二小学、静安区闸北第三中心小学、民办杨波外国语小学，市北初级中学、市北中学高中等。这里需要特别说明：学校对口情况须在本校区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准，本文不做任何学区承诺。

五、土拍回顾与项目规划

2023年10月11日，在上海市第三轮土拍首轮活动中，保利发展以总价154612万元成功竞得静安区中兴社区C070202单元280-06地块。溢价率为9.7%，楼板价为81375元/平方米，高层房地联动价12.5万/㎡，风貌别墅房地联动价18万/㎡。

地块四至范围：东至公兴路，南至永兴路，西至静安区闸北第三中心小学，北至象山小区。

该地块的出让面积为7616.5平方米，容积率为2.5，计容面积约19041.25平方米，装修标准为4000元/平方米。

根据设计方案显示，项目拟建1栋17层高层、以及10栋3层的别墅类产品以及一栋保障房。地块北侧象山小区、西侧是静安区闸北第三中心小学。

六、总结：适合谁？不适合谁？

写了这么多，最后做个总结。

保利·永兴里这个项目，优点比较明显：

第一，地段在内环静安，外滩和陆家嘴都在3公里范围内，通勤和配套比较成熟。

第二，216㎡双拼别墅，五层空间，附赠率约60%，地下室120㎡，露台、花园都有，空间尺度在同等面积段里有一定优势。

第三，全维实景示范区已经开放，园林、里弄、巷道都是实景呈现，所见即所得，这在当下的期房市场里比较难得。

第四，总价3596万起，放在内环别墅序列里，门槛相对可控。

当然，它也不是没有需要考量的地方：

第一，项目预计2026年12月交付，等待周期不算短。

第二，样板间参观需要提前预约，并验资600万，看房门槛不低。

第三，周边城市界面还在更新过程中，完全成熟还需要时间。

第四，别墅产品的装修和维护成本，比平层要高，这一点要有心理准备。

总的来说，如果你预算在3500万到4500万之间，想在浦西内环找一套有花园、有露台、有地下室、通勤方便、配套成熟的别墅，保利·永兴里值得放进你的看房清单里。

当然，买房这件事，最终还是要去现场看。示范区已经开放，园林、里弄、巷道、样板间都是实景，去走一走、看一看，比看多少篇文章都管用。

好了，今天这篇文章就到这里。如果你对保利·永兴里感兴趣，或者想了解上海其他新房项目，欢迎在评论区留言。我是@魔都新房网，我们下期再见。