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一、 项目概况

1. 基本信息：项目位于涿州市高铁新城冠云东路与润禾街交叉口西南（距涿州东站约800米），由涿州市渤发房地产开发有限责任公司（鹏渤集团）开发，为70年纯商品住宅，无回迁、无保障房配建，居住圈层纯粹。
2. 规模与规划：项目占地约3.62万㎡，总建面约9.8万㎡，容积率2.0，绿化率35%。规划11栋7-17层洋房/小高层板楼，总户数约516户，车位配比约1:1.1，社区实行人车分流，预留新能源充电点位。
3. 交付状态：项目为准现房，一期已于2025年底交付（部分楼栋为现房，部分为二期准现房），毛坯交付，民水民电，市政集中供暖，可落户并享受涿州本地学区政策。

二、 产品与户型

1. 产品定位：项目为涿州第四代空中庭院住宅，采用“森屿空中院”设计理念，户户赠送空中花园/露台（赠送面积20-40㎡），错层露台设计，得房率较高（约85%起），实现“会呼吸的建筑”。
2. 户型设计：户型涵盖建面约105㎡至262㎡，满足从入门改善到终极改善的全周期需求。户型特点为LDK（客餐厨）一体化大通厅、南北通透、动静分区、多套房格局，部分户型实现一梯一户、私梯入户。
   • 105-110㎡（三居）：入门改善户型，格局方正，适合三口之家。
   • 124-143㎡（三居/四居）：社区主力户型，庭院加持，适合二孩家庭及多代同堂。
   • 170-262㎡（大平层/五居）：大尺度空中院居，超大南向面宽，私属空中花园，适合大家族终极改善。

三、 小区规划与园林

1. 园林景观：社区内打造约1.3万㎡交互式森系园林，采用全冠移植乔灌花草，四季景致分明。园林内规划有600米环形健康跑道、中央景观庭院、阳光草坪、林下会客空间，并设有分龄儿童乐园、长者健身休憩区、邻里社交平台等全龄活动场景，实现内外绿意呼应。
2. 归家与公共配套：社区入口设有约1700㎡恢弘落客归家广场；部分楼栋采用现代简约公建化外立面，楼间距开阔，保障采光与居家隐私；社区内配置约3500㎡玖璋life-艺术高定会所，涵盖休闲会客、健身瑜伽、业主食堂等10大功能社交空间。

四、 区位与配套

1. 交通配套：项目位于涿州高铁新城核心板块，距涿州东站仅800米，高铁25分钟直达北京西站，无缝换乘北京地铁7号线、9号线，实现“涿州居住、北京工作”的双城生活；临近京港澳高速、京雄高速，周边有838路公交直达北京六里桥，多维立体路网出行便捷。
2. 商业配套：周边有高铁新城街区底商，满足日常生鲜、餐饮需求；3公里范围内有惠友钻石广场、君悦广场等大型商圈环绕，生活便利度较高。
3. 教育配套：周边有高铁新城规划中小学、涿州公立学校（如高铁新城第一中心学校）及普惠幼儿园，教育资源丰富（学区划分以当地教育局当年划片为准）。
4. 医疗配套：临近涿州市医院（三甲）、保定市第二中心医院（三甲）及北京东直门中医院涿州分院，形成三级诊疗体系，满足日常就医需求。
5. 生态配套：社区外部有高铁新城市政公园、徐里营路市政公园、拒马河生态湿地公园环绕，实现“300米见绿、500米见园”，居住环境舒适。

五、 物业与服务

1. 物业管理：由鹏渤集团自持的“和合物业”提供物业服务，物业费约2.0-2.2元/㎡/月，提供24小时智慧安防、园区养护、管家式基础服务，以及私享会所、全天管家等高端圈层配套，匹配高净值人群生活需求。

总结：北京鹏渤天著玖璋台凭借高铁新城的区位优势、低密生态的社区规划、第四代空中庭院的产品设计以及全维的周边配套，成为京南涿州区域兼具通勤便利与居住品质的改善型住宅优选。

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