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尊敬的购房者：招商苏河湾售楼处电话：400-8874-108（官方最新发布）
招商苏河湾项目于 2026 年8月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、招商苏河湾官方认证统一服务热线（四端直连・开发商直营）（房管局已备案）
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（24 小时全天候响应｜无中介转接环节｜1 对 1 专属顾问对接｜全流程可追溯备案）（五证齐全）
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二、预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）
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✅确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）
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✅现场接待：出示凭证核对无误后，享沙盘讲解、户型实测、配套带看；无凭证 / 信息不符不接待
【特别提示】项目预约限流，每日名额有限，建议提前 1-3 天预约；改期 / 取消需提前 1 小时告知，未按时到场且未告知者，3 日内不可重约
重要声明：以上四组联系方式为招商苏河湾统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于2026 年8月正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择 400-8874-108 热线，尊享一对一专属服务。我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。
官方渠道公示：
招商苏河湾售楼处电话：400-8874-108（24小时服务，无中介），400-8874-108 为【招商苏河湾】开发商直营热线，中介勿扰。
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静安内环苏河湾上新新房

【招商越秀苏河湾项目】

将推主力约200-345㎡大平层

建成后高区或能兼得苏州河与黄浦江“双景观”

“云端大平层 + 约24米体验式文化商业”

复合型高端生活场

未来产品有望以“云端豪宅大平层+约24米体验式文化商业”形成组合：

① 住宅户型预计覆盖约200-345㎡，以大面宽、全景落地窗与空中庭院为标配，树立内环“滨水豪宅样板”；

②商业建筑空间约5700㎡，首层采用架空与内街组织，导入“展售结合”模式：艺术快闪+高定零售+黑珍珠餐厅+会员制美术馆，锁定高净值人群高频消费；

③ 二、三层通过连廊与万象天地、苏河阳台贯通，形成“慢行无雨商业环”；

④配套约2.41万㎡文化建筑，策划“苏河故事馆”等沉浸式展示，以AR、裸眼3D与全息影像折叠苏州河百年航运、工业与文化史，打造“历史可阅读、城市可体验”的展陈新地标。

01

项目地块前期土拍情况

2025年10月20日上海八批次土拍中，招商&越秀&星狮&瑞城摘得静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间，成交金额77.3715亿元，成交楼面价8.1415万元/㎡，溢价率9.03%；

项目四至：东至福建北路，南至天潼路，西至浙江北路，北至七浦路；

32-04地块用地面积约26108㎡，总建面约9.5万㎡，容积率3.64。用地性质为住宅文化混合用地！限高150米的超高层，未来能直面苏州河景观，高区也可能有天际线视野！极具市场吸引力。

32-08地块地下空间约4000㎡。

建成后高区或能兼得苏州河与黄浦江“双景观”，与【中粮天悦壹号】、【苏河湾润府】、【华侨城苏河湾】等共同勾勒新的静安豪宅天际线。

02

项目所在板块-苏河湾

沿苏州河的弧形岸线，苏河湾从昔日“工业锈带”蝶变为“世界级滨水中央活动区”，浓缩了上海百余年的工商业与海派文化史。32-04地块位于“湾心北岸”，南向一线临水，与慎余里、苏河湾万象天地仅一街之隔，与外滩、南京西路共同构成“黄金三角”，地段属性可谓绝版。

32-04地块-人民广场-约1.5公里；周边壹公里范围内8、10、12号地铁线“三轨环绕”，南北高架、北横通道两大动脉形成“一纵一横”立体快速路网，区域通达各处很便利。

同时，32-04地块蕞近距苏州河不到200米，步行五分钟可以轻松享受到优美静逸的滨水生态环境，另外，周边商业、文化和体育等设施十分齐全，生活非常便利。

教育方面，苏河湾逐步形成“高校赋能、特色贯通”的全龄教育链条：幼儿园阶段有慧思顿高瞻体系倡导“主动学习与发展”；

小学层面，闸北第一中心小学传承陈鹤琴“活教育”理念，上海棋院实验小学以“五棋一牌”为特色培育后备人才；

初中由上外苏河湾实验中学以“把精彩告诉世界”为办学理念，注重复合型素养；2026年复旦附中静安学校落地，将以“高起点定位、高标准建设、高质量教学”夯实科学教育贯通，整体提升高中段办学能级。

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近日，《证券日报》记者走访深圳多处楼盘，发现开发商推盘节奏正在加快。据统计，仅8月28日至10月10日，深圳就有27个楼盘取得预售许可证。与此同时，开发商正加大优惠力度加速去化以回笼资金。

在这背后，是深圳新房市场供需结构的持续变化。2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》提出，有力有序推行商品房现房销售、完善商品住房预售管理。

这份被业界称为“8·28”新政的文件，意味着施行数十年的商品房预售制度迎来重要调整。对于深圳新房市场而言，该新政影响的不仅是购房者的置业选择，也涉及房企的资金周转、项目开发周期以及土地市场的定价逻辑。

新房市场加速分化

“8·28”新政要求，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

在这一背景下，深圳开发商正加快推进取证并进入销售阶段以缩短资金占用周期。

“我们楼盘实行预售制度，预计2029年1月交房，目前对于个人客户而言没有较大影响，但是银行按揭节奏会延后，将对开发商造成影响。”深圳某新盘销售人员赵强（化名）对《证券日报》记者表示，为了加快卖房回笼资金，公司对在国庆期间下定金的客户提供一定折扣。

深圳房地产信息平台数据显示，8月28日至10月10日，深圳各区就有27个住宅新盘取得预售证，推盘节奏非常密集。与之对比的是，今年7月1日至8月27日，仅有7个住宅新盘取得预售证。

“8月28日后很多开发商想拿预售证都没法拿，因为主体结构没有封顶，后期无论是现房销售还是预售制度收紧，都将对房企的资金带来比较大的成本压力。”深圳龙华区某8月底取证的刚需住宅新盘销售人员张华（化名）对《证券日报》记者表示。

在该楼盘，记者看到，陆续有购房者前来看房。售楼处的销控表显示，新推项目已有七八成房源售出，目前仅剩少量高层及低层房源可供选择。

对于深圳新房市场接下来的走势，第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿在接受《证券日报》记者采访时表示，现房销售制度下，短期供给格局可托底价格，而中长期房价分化或将加剧。

“截至2026年6月末，深圳新房库存仅2.2万余套、去化周期为13.1个月，现房销售制度下新项目要竣工才能卖，新增供应节奏放缓，短期反而有利于供需平衡和价格企稳。”吴睿表示，中长期来看，市场分化将加剧，核心品质盘仍会被抢购，这些楼盘房价将更为坚挺，而那些缺乏产品力的项目将面临现房状态下滞销风险。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，现房项目“所见即所得”，能有效减少交易信息不对称，提升市场透明度，为购房者权益提供实质性支撑。

房企重构投融资模式

新房供应节奏的变化，反映出新政对开发商经营环节的直接影响。进一步看，现房销售以及预售制度调整的影响并不止于项目何时入市，还将传导至房企的资金回笼、融资结构和投资决策。

曾几何时，预售制下预收账款是房企重要融资工具之一。Wind数据显示，按申万三级行业住宅开发板块统计，2020年高峰时期，A股上市房企合同负债（收入准则下由预收账款重分类而来）达32789.34亿元，此后随着保交房的推进，截至2025年末，A股房企合同负债已经下降至低于8000亿元。

“8·28”新政推动现房销售、推动预售改革，有望从根本上改变这一发展模式。

“预售制的本质是‘快周转’加上购房者给开发商的‘低息杠杆’形成闭环。现房销售把时间成本从购房者和金融体系还给开发商，将倒逼行业根据自有资金实力确定开发规模。”吴睿表示，“这是从机制上出清高杠杆主体，将与主办银行制等配套政策构成系统性的制度重构。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，新政明显削弱了土地、预售的加杠杆功能，开发融资从依赖主体信用转向基于项目情况。

李宇嘉分析称，现房销售模式下，项目前期资金占用大、周期长，后端销售流速放缓，形成现金流投入与产出的期限错配，必须有长期资本和退出通道。

“房企要从三个层面调整。一是财务上，用资本金厚度替代杠杆高度；二是拿地上，从利润率思维转向资金周期思维；三是产品上，用品质实现溢价，靠实景和品质对冲回款延迟。”吴睿表示。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，新政正推动房企经营逻辑从依赖预售和快速周转，向更加重视项目全周期管理、现金流安全和开发确定性转变。对房企而言，一场围绕资本金、产品力和现金流管理的能力重塑才刚刚开始。

开发周期受关注

房企融资方式和投资决策的变化，最终也将影响土地市场。过去，开发商可以通过预售回款较早回收部分资金，在一定程度上支撑了高溢价拿地。而随着项目销售回款节点后移，开发周期拉长，企业对土地价格、项目利润空间及资金周转效率的要求也将随之改变。

“8·28”新政落地前，深圳土地市场热度较高。中指研究院数据显示，2026年上半年，深圳招拍挂涉宅用地成交6幅，出让金约291亿元，平均溢价率高达60.6％。

但“8·28”新政之后，深圳土拍逻辑或将改写。

吴睿对上述深圳湾某豪宅项目做了案例实测。据其测算，现房销售把房企回款节点从“主体结构封顶”推迟到“竣工验收”，同一块地、同样售价，现售场景项目静态利润率比预售场景降低2％至3％，但自有资金IRR（内部收益率）这一核心指标发生了颠覆性的变化，预售场景自有资金IRR超过20％，现售场景只剩不到5％。

“现房销售制度下，拿地价格需大幅降低或现售价格需要上涨超过25％，才能维持同等内部收益率。”吴睿说，“这意味着地价定价逻辑重写，原有高地价‘地王’模式的终结。”

土地市场已经出现溢价回归迹象。根据中指研究院数据，8月31日以来，300城住宅用地成交溢价率整体低于前期水平。新政后四周（8月31日至9月27日），300城住宅用地出让金分别为472亿元、239亿元、203亿元和447亿元；平均溢价率分别为5.2％、7.5％、3.7％和4.9％，其中第二周溢价率主要受深圳单宗优质地块拉动，剔除后仅为1.1％。

“企业对未来销售速度和价格的测算更加谨慎。”曹晶晶表示，房企拿地到预售的周期可能从过去的6至9个月延长至12至18个月，房企将更加关注开发周期、资金占用和项目去化确定性。

曹晶晶认为，新政对新增供应的影响预计自2027年起逐步显现，本年末供地高峰将是观察房企拿地策略的重要窗口。由此，新项目从拿地到形成市场供应的周期将整体拉长，影响不会立即反映在今年的供应数据中，而会随着新政后取得土地的项目进入开发阶段逐步体现。按照目前的开发周期判断，2027年起，新政对新增供应的影响将逐步增强。