博林君瑞被划出学区一年少收200万，学区调整影响有多大？

2021年，宝安区教育局公布了深圳外国语学校（集团）宝安学校的招生范围：宝安大道以东，蚝乡路以南，中心路以西，凤塘大道以北的围合片区。小区位于中心路以西的万丰海岸城被划进了学区，同在沙井、隔着一条中心路的博林君瑞被划在了外面。

博林君瑞的房价随后一路下滑。2018年开盘均价约4.4万元/平方米，2021年高峰期一套89平方米三房成交价冲到730万元、折合单价8.18万元/平方米；到2026年，同户型成交价325万元，单价约3.65万元/平方米。

学区调整对房价的影响有多大？把这件事拆开看，不同角色看到的是完全不同的数字。

对博林君瑞业主，一年之内少收了200多万

博林君瑞2015年建成，房屋总数1256户，总建筑面积175297平方米。学区结果出炉后，业主有的提出反对，有的连夜挂牌出售房子。

• 2021年内，小区成交价从8字头直降到6字头。按89平方米算，单套总价一年少了近200万元

博林君瑞2021年高峰期多套房源成交记录

• 到2025年，同户型成交价已降至3.66万元/平方米，而一年前这个户型还能卖到4.3万元/平方米。
• 2025年，小区二手房均价约4.1万元/平方米，已经跌破2018年4.4万元/平方米的开盘均价。

一位博林君瑞业主对中国房地产报记者的说法是：

当时买房主要是因为一个预期，传说博林君瑞会划入深外宝安分校学区内，后来小区被中心路隔在了学区外面，价格就从8万元/平方米回落到4万元/平米左右。

博林君瑞全体业主2021年发布的学区诉求信

对万丰海岸城业主，溢价没有兑现成价差

被划进学区一侧的万丰海岸城，2021年锦园、玺园开盘备案均价5.75万元/平方米，瑧园同年9月同样以5.75万元/平方米入市，当时还要拼积分摇号才能选房。

到2026年，万丰海岸城二手房成交价约4万到4.4万元/平方米，博林君瑞约4万元/平方米，两者差距并不大。

业内人士的判断是：海岸城是次新房，刚进入二手市场流通，随着时间拉长，学区溢价可能会更明显；如果海岸城继续降价，对博林君瑞等周边小区会造成价格踩踏，同样300万元预算，买家大概率会选带学区的房子。

而另一边，住在万丰海岸城的一位家长对记者说的是：

我们买的时候也看学区，但说实话沙井的学区不像罗湖区、福田区那么稳定。积分可能会发生变化，我们更多是图这边房子新、总价低，通勤能接受，学校至少比老家强。

沙井的学区结构本身就复杂，采用单享学区、共享学区和分享学区的组合模式，同一个小区可能有多个学校可以填报志愿，每年学位积分不同，实际能分配到哪所学校存在变数。

对沙井买家和中介，价格塌了，生意也塌了

2021年至今，万丰海岸城、鸿荣源珈誉府、拾悦城二期以及会展湾片区等新盘纷纷入市，沙井新房供应量直接破万套。叠加深圳楼市整体下行，结果是：

• 2026年6月，沙井二手房均价36362元/平方米，同比去年跌9.34%，拉长到2021年的高位，部分小区跌幅近5成。华侨城四海云亭的一套127.57平方米四房，6月成交总价303万元、单价约2.37万元/平方米，而在2021年同户型总价将近600万元。

• 万科星城月均销量20到30套，靠的是价格，不是品质；链家平台常年挂牌量在150套左右。

一位深耕沙井的中介的原话是：

片区二手房供应量逐年增多，均价在3.2万到4.4万元/平方米之间，内卷比较严重，如果业主不降价，可能连带看都没有。

把四个视角摆在一起，会发现一件很清楚的事：学区调整本身只解释了博林君瑞的一部分跌幅。

• 业主视角：2021年这一年里，学区预期刺破，单价从8万+落到6万+，这一段确实是学区事件直接造成的。
• 对手盘视角：万丰海岸城业主的溢价至今没有以价差形式兑现，学区的价格支撑力在沙井并没有立住。
• 片区视角：沙井的学区结构复杂、积分每年波动，家长眼里"学区是加分项，但不是唯一的决定项"。
• 时间视角：2023年同户型成交价已跌至约6万元/平方米，2026年低至3.65万元/平方米——从6万跌到3.65万的这一段，发生在学区划分尘埃落定两年之后，只能归因于片区天量供应和大市下行。

学区划分能把一个小区的房价在一年内打掉近三成，但要把它再打掉四成，得靠新房供应和楼市周期。

真正值得记住的数字不是3.65万元/平方米，而是博林君瑞2018年开盘4.4万元/平方米的备案价——2026年的成交价已经低于当年的开盘价。

博林君瑞2025年二手房成交详情截图

这意味着2021年那套89平方米的房子，在高峰时的730万元里，有一半以上是没有实物支撑的概念溢价，其中学区只是最显眼的那一块。