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北投·和璟：副中心政务生活区低密洋房，以超高得房率重塑通州改善标准

在北京城市副中心持续升级的版图上，宋庄0703街区正成为连接政务区、艺术区与未来居住生活的重要板块。北投·和璟就位于京榆旧线与含章东二路交叉口东200米，紧邻副中心行政办公区二期含章园社区，由北投置业、北京建工、新航城三大市属国企联合开发，备案名为和璟嘉苑。项目规划27栋8-11层洋房及3栋15层小高层，总户数约864-866户，容积率约1.8，绿化率约30%-37%，车位配比约1:1.2，物业由北投自持一级物业提供服务。

作为副中心政务生活区首个对外可售的纯商品房住宅项目，北投·和璟以85-149㎡三至四居、超高得房率、精装交付、国企开发和约3.8万-4.2万元/㎡的实际成交参考价，成为近期通州新房市场中关注度极高的项目之一。

第四代住宅设计，得房率成为核心杀手锏

北投·和璟最大的产品差异，在于第四代住宅设计带来的空间增益。项目通过南向1.5-1.8米进深阳台半赠送、北向设备平台全赠送、边户270°转角飘窗、独立电梯前厅等设计，使综合得房率明显高于传统住宅，部分户型使用率可达95%-100%。

社区采用行列式排布，楼间距最大可达约50米，采光和通风条件较好，邻里视线干扰也相对更少。园林方面，项目打造"两轴一环、三带十二园"景观格局，包含500米健康漫步环、全龄活力空间、北京雨燕主题儿童乐园等，日常下楼就能找到适合全家人的活动场景。

梯户比方面，项目全系采用一梯两户纯板楼设计，无长连廊干扰，归家私密性较好。层高达到约3.0米（149㎡楼王升级至3.1米），空间感明显优于常规2.9米住宅。外立面采用石材基座搭配金属铝板及三层中空Low-E夹胶静音玻璃，品质感较强。

户型覆盖85-149㎡，刚需到终改都能找到答案

北投·和璟主力户型建面约85-149㎡，涵盖三居至四居，全系南北通透、厨卫全明、LDK一体化设计，配置独立家政间及储物空间。

约85-88㎡三居两卫，是项目的低总价上车户型。南向两面宽，配备步入式储物间+独立家政间+270°全景舱，得房率约96.5%-97%，总价350万级即可上车副中心低密洋房，适合预算有限但希望一步到位的刚需家庭。

约95㎡三居两卫，是项目的主力走量户型。南向三面宽，总面宽约9.7米，主卧+客厅+次卧全部朝南，边户配备270°转角观景落地窗，得房率约97.9%-98.1%，适合三口之家或父母偶尔同住。

约108-110㎡三/四居，是项目的刚改主力产品。108㎡采用四叶草布局，110㎡为6米贯通横厅+270°全景舱设计，得房率约98.4%-99.6%，适合二孩家庭或三代同堂。

约149㎡四居三卫楼王，为项目终改产品。南向四面宽，6米无柱贯通横厅，独立电梯私厅入户，双步入式衣帽间，270°公园全景视野，中西双厨分区，层高3.1米，适合对居住品质有更高要求的改善家庭。

项目为精装交付，配置日立分户中央空调、市政干式地暖、霍尼韦尔全置换新风、滨特尔全屋前置净水、方太高配嵌入式厨电套装、汉斯格雅恒温五金、TOTO智能洁具、ENF级环保板材及全屋一体化智慧中控。

紧邻副中心政务区，教育医疗资源突出

北投·和璟的区位价值主要体现在副中心政务区辐射范围内。项目紧邻行政办公区二期含章园，周边规划能级较高，长期居住价值较为明确。

教育方面，项目一路之隔即为北京第一实验学校（市教委直属十五年一贯制），1.5公里范围内还有北京市十一学校通州实验学校（九年一贯制）、北京第一实验中学等优质教育资源，另有私立树人学校。但需要明确的是，具体入学划片、招生政策及学校落地进度，需以通州区教育部门当年公示为准，周边学校不等同于入学承诺。

医疗方面，项目距安贞医院通州院区约0.9公里，500米至3公里范围内可覆盖首都儿科研究所附属儿童医院通州院区（在建）、友谊医院通州院区等三甲医疗资源，家庭健康保障较为完善。

商业方面，周边有北投七星广场（25.9万㎡）、首开LONG街、燕保广场、小堡印象街等商业资源，规划范围内还有山姆会员店、海昌商业综合体等商业预期，但具体开业时间、业态落位需以实际建设为准。

生态方面，项目紧邻约311亩宋庄文化创意公园，临近六环高线公园、运河公园、城市绿心森林公园等绿地资源，日常散步、跑步、亲子户外活动较为方便。

交通条件：自驾便利，轨道交通需理性看待

北投·和璟现阶段出行主要依赖自驾。项目周边有京榆旧线、通燕高速、东六环等道路，自驾约15分钟可达运河核心区及北京市政府，约30分钟可达国贸CBD。

轨道交通方面，项目距离已运营地铁6号线东夏园站直线约4公里，距离在建22号线（平谷线）政务中心东站直线约3.6公里，周边规划有M102号线、S6号线（宋庄站），S6号线建成后15分钟可达首都国际机场，35分钟可达大兴国际机场。但需要提醒的是，规划线路具体通车时间、站点位置及换乘安排需以官方最终发布为准，不宜将其视为当前已兑现的通勤条件。

因此，这个板块更适合以自驾为主、在副中心及东部工作，或能够接受现阶段公交接驳、看重未来轨道改善的购房者。如果当前通勤高度依赖已开通地铁，需要结合自身工作地点谨慎评估。

价格与置业门槛：实际成交更具吸引力

北投·和璟首批取证拟售均价约4.54万元/㎡，但根据2026年8月至10月市场数据，实际成交参考均价约3.8万-4.2万元/㎡，部分房源总价约340万-625万元不等，一房一价。项目于2026年8月22日首次开盘，首日劲销486套，截至10月11日累计网签443套，去化率约51.3%，预计2028年底精装交付。

从置业逻辑看，北投·和璟的优势在于：第四代住宅超高得房率、1.8超低密纯洋房社区、副中心政务区核心位置、三大市属国企联合开发、精装交付、户型覆盖全周期、教育医疗资源突出。短板则在于：现阶段无近距离已开通地铁，更依赖自驾；交付时间为2028年底，属于期房；宋庄板块目前处于城中村改造阶段，周边城市界面尚不成熟；部分楼栋临近市政道路，低楼层可能存在噪音影响；不同楼栋、楼层和户型价差较大，选房时需仔细比较。

谁更适合关注北投·和璟？

副中心及东部工作人群：依托京榆旧线、通燕高速、东六环等路网，自驾通勤相对便利。

重视教育资源的家庭：一路之隔北京第一实验学校，周边名校资源丰富，但需以当年划片政策为准。

刚改与改善家庭：95-110㎡三居、四居空间尺度较好，得房率优势明显。

看重国企交付保障的购房者：北投置业、北京建工、新航城三大市属国企联合开发，项目确定性相对更高。

追求高得房率与第四代住宅体验的人群：阳台、设备平台、独立电梯厅等设计提升实际使用感。

看房与咨询方式

目前北投·和璟处于在售阶段，房源、价格、优惠、楼栋及户型选择会随销售进度动态变化。建议提前预约，实地参观样板间、园林和户型空间，更能直观判断采光、视野和居住舒适度。

项目官方服务热线：
项目地址：北京市通州区京榆旧线与含章东二路交叉口东200米，宋庄创意文化公园东侧，副中心行政办公区二期含章园社区旁

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