全球最大陆路口岸落地！通关5分钟，还没正式开通租金已经涨了

本文作者——朱迪｜长春理工大学硕士

10月12日清晨6时30分，皇岗口岸闸门开启。

首位入境的黄女士刚下夜班从香港赶回深圳，刷证、核验、过闸，全程约20秒。过去她要坐接驳车转来转去，如今就像地铁过闸机一样轻松。

这不是普通翻新。

1989年启用的老皇岗，是全国首个24小时通关陆路口岸。

2026年重建后的新皇岗，是全球最大陆路口岸单体建筑。

新老皇岗，都是第一个“吃螃蟹”的口岸。它站在制度创新的最前沿，正在把深港拉向“一座城”。

30分钟→5分钟

要论这座口岸的“含金量”，得看它解决了怎样的难题。

过去深港通关是“两地两检”，深圳排完队、再到香港排一次队，中间还要搭接驳车，一趟下来要30多分钟。

新口岸“合作查验、一次放行”，整体通关时间缩至5分钟。

口岸共设置134条合作查验快捷通道、68条人工通道和28条“五合一”车辆查验通道，设计日通关流量约20万人次。

这省下的25分钟，可是笔不小的“经济账”。

按设计日流量20万人次估算，每天节省的时间总量约为8.3万小时。

当然，这只是理论上的“时间价值”，不是每个人省下的时间都会变成生产活动。

深圳市口岸办工作人员的评价很有分量：这是在一台物理机器上解决两种制度的审批要求，“在全球都是独一无二的，我们在‘一国两制’框架下找到了制度的平衡点。”

新皇岗口岸能落地，是政策发力。

《口岸现代化“十五五”规划》将其列为智慧口岸建设的公路口岸项目，深圳市“十五五”规划纲要明确提出“建成投用新皇岗口岸”，广东省“十五五”规划纲要同样将“完成皇岗口岸整体重建”写入其中。

10月12日旅客从皇岗口岸旅检层前往深圳

香港也在推进。

香港财政预算案提出注资100亿元加速河套香港园区发展。香港首份五年规划已明确提出，发挥新皇岗口岸的制度优势，强化大湾区口岸协调机制。

这不是一个地方自己的事，而是国家层面口岸现代化和粤港澳大湾区深度融合的战略落子。

24小时长出一个“不夜城”

制度突破只是“上半场”，经济效应才是“下半场”。

皇岗口岸是深港之间唯一24小时通关的旅检口岸，不管你是凌晨两点想吃个宵夜还是想挂个急诊，随时都可以。

人流从来不需担心。

据深港口岸部门统计，截至9月5日，深圳口岸累计查验出入境人员已突破2亿人次，较2025年提前28天。

日均客流80.86万人次，同比增长10.89%，客流规模稳居全国首位，年内累计29次单日客流突破百万人次，峰值高达112万人次。

皇岗口岸的“爆发力”也不容小觑：重建开通首日，出入境人员即达7.95万人次，其中入境4.13万人次，出境3.82万人次。

24小时通关不是简单的“不关门”，而是把深港两地的消费时空焊在了一起。

开通首日，口岸附近食肆午市生意较此前增长7至8成，有潮汕餐厅负责人预计生意额将按月上升五成。

部分店家专门规划在晚间11时至12时推出宵夜团购套餐，瞄准夜间往来的客流。

口岸附近的茶餐厅，首日早上8点过后就迎来客流高峰，店内座无虚席，不少门店还出现排队候位的情况。

图：新皇岗口岸周边热租小区租金变化

市场的反应一向迅速，口岸还没开通，租金已经涨了。

乐有家研究中心监测显示，8月皇岗西、皇岗东片区月租金分别达到110元/㎡和108元/㎡，对比6月已上涨7.8%和8.0%。

对比香港住宅月租平均400元/㎡价格，深圳的房租还是有优势的。

离口岸较近的小区约60%租客是跨境通勤港人，目前一房难求，旧租客未退即有人接棒看房。

香港地产代理商总会主席潘达恒预计，随着深港两地人员往来更趋频繁，北部都会区范围内的元朗、上水、粉岭等区域租务市场将更趋活跃。

口岸经济最真实的温度计不是通关数据，而是周边租金，钱不会说谎。

从人流到消费再到资产，这条转化链才是口岸经济最直观的“钱流”逻辑。

但这只是“小账”，真正的“大账”，在河套。

给河套腾出50万㎡

这座口岸更大的“雄心”，是让“流量”变成“产业增量”。

河套深港科技创新合作区跟新皇岗口岸就隔一条马路。

新口岸启用后，将释放近50万平方米土地划拨河套合作区深圳园区，用于科创办公楼、中试基地和科创配套设施建设。

这一挪，让皇岗口岸与河套合作区实现“无缝衔接”，成为串联广深港澳科技创新走廊的重要枢纽。

50万平方米，大约相当于70个标准足球场。

改造启动前，这片土地被货柜查验场地和货运停车场占用，大量大型货车常年穿行皇岗路，割裂了福田中心区与深圳河沿岸片区。

货运功能退出后，口岸片区向南与河套深圳园区打通，向北与福田CBD联动，推动片区向科创、商务、居住融合的国际化片区演进。

图：河套深圳区三大产业情况

截至2026年9月，河套深圳园区已汇聚20个国际化科技创新平台、近500家科技企业、1.5万余名科研人才，取得高水平科技创新成果50项。苹果、西门子能源等8家世界500强企业研发中心已落户。

科创集聚，光靠政策“拽”是不够的。

真正诱人的是“成本账”，跨境合作的日常成本被压到足够低，企业和人才才会心甘情愿留下来。

做制冷技术的创冷科技联合创始人，常年往返香港城市大学实验室和深圳应用场景。他表示：“新口岸最大的价值，不单是节省过关时间，而是降低跨境合作的日常成本。”

生物样本得在特定时间窗口完成跨境转运，实验设备需要香港工程师随时过来调试，联合实验室需要两地团队高频同步进度。

这些需求，传统的通关时段根本兜不住。

时间省下了，如果交通跟不上，跨境合作也是一句空话。

新皇岗口岸的解法，是把轨道直接铺到了联检大楼。

新皇岗口岸搭建了地上地下立体交通体系，接入5条轨道交通、5条巴士线路。从口岸可快速直达深圳地铁站，15分钟抵达热门商圈，三站地铁直达华强北。

新口岸辐射半径不只在深港之间，还在向东莞、惠州延伸。

深莞惠跨城通办事项已增加至338项，深莞获批共建移动终端方向国家人工智能应用中试基地。

新皇岗口岸地下预留的穗莞深城际铁路接入条件，未来东莞、惠州的制造业企业可以更高效地对接香港的研发资源和深圳的产业化能力。

图：新皇岗口岸打卡点——皇岗之眼

作为大湾区另一极，澳门也在关注这套模式。

澳门中华总商会会长崔世昌表示：皇岗口岸落实“一地两检”的法律基础和实践经验，“有利于提升深港跨境通关效率，促进大湾区人流、物流高效流动”，澳门有必要前瞻研究创新通关模式。

口岸、轨道、产业区三者联动，新口岸经济叠加了科创要素配置、跨境金融、大数据调度等高端功能，实现从“流通型节点”向“经济型枢纽”的迭代升级。

这座口岸真正的价值，不在于它有多大，而在于它赋予的“无限可能”。

从全国首个24小时通关口岸，到全球最大陆路口岸，皇岗一直在做同一件事：打破边界。5分钟通关，24小时闸门常开，这不是终点，而是深港“同城生活”的起点。