辽宁
你们有没有发现，这两年广州的房价，跌得让人有点恍惚。
前两天刷到一个网友的帖子，看完我是真睡不着了。2021年，他在海珠区江南新苑买了套94平的三房，总价738万，单价7.7万一平。当时那可是海珠区的标杆盘，地段好、配套成熟、学校地铁商业啥都有，小区还有大花园，在老城区里楼龄也算新的。
结果呢？今年5月，同小区同样户型，甚至朝向还更好的房子，成交价405万。单价4.2万。这一下，房价直接蒸发330万。再加上这几年交的利息、税费、中介费，前前后后算下来，总亏损奔着480万去了。
当然，我得说清楚，这是极端个案。江南新苑2026年6月小区均价在5.5万到6.3万之间，挂牌均价从高位滑到了4.8万到5.4万之间。2021年最高峰的时候，这个小区的挂牌均价一度冲到过7.8万甚至更高。
但这远不是个例。
广州中原研究发展部的数据显示，2026年上半年广州二手住宅累计成交52817套，网签均价已经跌到了24412元/平。对比2021年上半年那会儿，均价还在30956元/平——五年时间，全市二手均价掉了6000多一平。
海珠区也没能独善其身。中原数据说2026年5月海珠区二手网签均价4.2万元/平。而2021年海珠区二手房均价还在4.8万以上。全区均价跌了6000多，核心标杆盘更是直接腰斩。
有人说，这不对啊，我听说广州楼市不是回暖了吗？
说对了一半。
国家统计局的数据显示，今年3月到6月，广州一二手房价连续四个月环比上涨。7月广州二手住宅销售价格环比涨幅甚至全国第一。全市层面确实在止跌企稳。
但问题是——回暖跟回暖不一样。
你看珠江新城，保利心语从最低6.1万回到了6.5万以上。但2026年7月，该项目一套北向低楼层81平两房，成交单价仅5.89万/平，创下近六年来新低。回暖并非单边行情。
你看天河、海珠的核心区，一手商品房网签面积同比分别增长了84.4%和17.8%。海珠区逸景翠园5月单月成交32套，同比大涨68.42%。再看远郊，从化跌了52%、南沙跌了47%、增城跌了36%。增城新塘的二手成交均价，2026年4月已经滑到了9394元/平。
一半海水一半火焰。核心区在慢慢爬坑，远郊还在往下掉。
那江南新苑属于哪一类？
说实在的，挺尴尬。你说它是核心区吧，它在海珠，但新港西这个位置，既不是珠江新城那种顶级地段，也不是琶洲那种产业新区。你说它是远郊吧，它又在老城区里，配套确实成熟。这种“不上不下”的板块，恰恰是这一轮调整中受伤最深的。
2021年那一波普涨，什么盘都被带着往上冲。江南新苑跟着冲到了7万多。等潮水退去，没有顶级产业和稀缺资源支撑的“伪标杆”，第一个被晾在沙滩上。
现在楼市最大的问题不是跌，而是不知道该信谁。
有人跟你说“核心区已经回暖了赶紧上车”，有人跟你说“远郊还在腰斩千万别碰”。都对，也都不对。因为现在的广州楼市，早已不是“广州楼市”了——它是一个个完全不同的微观市场拼凑起来的矛盾体。
一个买了增城的人和一个买了天河的人，聊的不是同一个广州。一个2021年上车的人和一个2026年上车的人，过的也不是同一种人生。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
