承诺不烂尾！黄文仔介入400亿元大项目

来源：滚动播报

（来源：中国房地产网）

中房报记者 曾冬梅 广州报道

总投资约398亿元‌的广州沙溪村改造项目即将迎来新合作方。

10月10日，沙溪村公开了一份合作共建承诺书，透露星河湾集团有意参与该村旧改，如村民表决通过并经政府批准，该公司将负责项目资金筹措和开发建设全过程。“确保项目顺利推进，不留烂尾工程。”

沙溪村的改造实施方案早在2020年就已获批，但受原合作企业（升龙集团和方圆地产）出险等影响一直未能达到8成的村民同意率，导致拆迁等工作无法推进。2024年7月，星河湾首次表达了参与沙溪村改造的意愿，今年4月份则明确表示将入股持有项目公司90%的股份。此后，该公司创始人黄文仔多次进村与村民交流、座谈，还放话：“如果沙溪不成功，我永远都不会再搞旧改。”

10月13日，中国房地产报记者在沙溪村看到，入村的主干道上插满了星河湾的彩旗和动迁标语，该公司还在村内设置了复建安置房项目部。“目前我们正配合推进项目实施方案(含拆补方案)及公司入股等表决工作。”星河湾相关人士对中国房地产报记者表示，下一步该公司将推进复建区设计方案的优化，为后续项目正式动工做准备。

星河湾已入村工作

这份合作共建承诺书回应了村民们关心的资金保障、回迁安置、补偿等问题。如，星河湾承诺优先开工建设复建住宅和集体物业，保障签约村民按时回迁安置，计划六年内建成全部复建住宅。在全部复建房建成交付前，融资地块销售资金除用于必须的开发费用(建安成本、运营费用、销售税费和融资成本，以及保障融资住宅正常开发销售成本)外，剩余资金均用于项目复建安置。

同时，该公司承诺以高标准建设复建房，包括按照政府部门的最新规范要求设计，复建住宅所有户型层高3米以上等。

为了获得村民的支持，星河湾还承诺尊重村民意愿，对于村民弃产“应收尽收”，双方签订拆迁补偿协议时支付弃产补偿费用，并按时足额支付各项动迁费用。符合经表决通过的拆补方案认定条件的首层商铺，可按规定选择安置住宅，也可优先选择安置复建区的商铺，还可选择弃产补偿。

在项目建设上，沙溪村将分片区推进复建房建设和搬迁。一片区先启动部分仅涉及少量村民房屋(仅占全村比例不超过10%)，在一片区全面开工后，结合开发时序和村民意愿，再启动剩余片区搬迁。

根据沙溪村经济合作社披露的信息，星河湾团队目前已进驻该村，就动迁、规划、道路、景观、回迁楼设计及建设展开前期准备工作。

星河湾对沙溪村并不陌生，其在售的星河湾半岛项目与该村仅一路之隔。星河湾相关人士表示，沙溪村地理位置优越，该公司在周边有两个大型楼盘，可连片打造，这个旧改项目本身也具有投资价值。据其透露，在沙溪村计划启动改造时，星河湾便与该村有所接触，此后一直赞助村内的端午龙舟、重阳敬老等活动。

星河湾正式表露心迹是在2024年。当年7月，沙溪村合作经济社收到了合作企业发来的《关于引进星河湾集团参与沙溪村更新改造的函》，其中提到升龙集团、方圆地产联合体于2019年7月通过公开招商成为沙溪村旧村庄更新改造项目的正式合作企业，并成立了项目公司——广州升龙方圆置业有限公司（以下简称“升龙方圆”）。受近几年国家旧改政策调整、新冠疫情防控、房地产市场下行等因素影响，项目工作受到重大影响，广大村民对更新改造推进产生焦虑。为此，升龙集团、方圆地产两家企业积极寻求对外合作，力求引入资金雄厚、品牌优质的企业参与沙溪村改造，经过长时间的甄选考察、商谈，最终与星河湾达成合作协议。根据合作协议，星河湾将绝对控股升龙方圆，在正式成为沙溪村项目改造实施主体后，提供巨额资金保障改造工作顺利开展。

项目公司的新股权结构是今年4月份才明确的。星河湾表示拟入股持有升龙方圆90%股权，升龙投资、方圆地产仍持有10%股权。在这之后，黄文仔开始频繁出入沙溪村，做村民的动员工作。6月份，他参加了一次村企座谈会，针对资金保障、项目运营等问题回应村民疑虑，7月份，他又进村踏勘首开区安置房地块，部署相关工作。

抵押资产获50亿元授信

有着200多年历史的沙溪村位于番禺区洛浦街，北临珠江后航道，南靠三枝香水道，拥有稀缺的江景资源，是著名的酒店五金用品集散地。实施方案显示，该项目的改造范围总用地面积约169.5公顷，规划计容总建筑面积365.3万平方米，其中复建安置区建筑面积为181.3万平方米，融资区的建筑面积155.6万平方米，改造成本接近248亿元，仅复建安置资金就需要198亿元。

根据《广州市2022年重点建设预备项目计划》，沙溪村改造项目的总投资额高达398亿元，投资规模在广州的城中村改造项目中排名前列。

2020年7月31日，沙溪村更新改造实施方案获批复。按照政策要求，实施方案须在3年内经村民总人数的80%以上表决通过才可生效实施。在第一个3年里，该村未能达到法定的同意率，续期后，实施方案批后表决的截止日期为2027年7月31日。

据公开信息，在星河湾介入前，沙溪村的村民同意率仅为65%左右。4月份，该村向村民提示了实施方案批后表决不通过引发的问题和风险。包括，若沙溪村单方终止合作协议，应向合作企业返还5亿元保证金和前期投入费用，并补偿相应的违约金，集体、村民物业也面临经济损失，若转为新模式，村民的复建安置面积将大幅缩水等。

按照村民的说法，实施方案表决通过率低主要是因为部分村民不满意拆迁补偿方案，对合作企业的资金实力和履约能力持怀疑态度，担心项目烂尾。而升龙方圆也确实存在流动性紧张的问题，该公司曾动用履约保证金补交拖欠的村集体物业租金，还有一笔10亿元的项目贷款曾逾期未偿还。

虽然新入局的星河湾尚未有出险事件，但村民希望看到实实在在的资金保障。为此，沙溪村合作经济社要求星河湾对拖欠租金、项目资金保障、项目开发保障、企业优化让利、股权转让等事宜制定切实可行的解决方案。

为表诚意，星河湾表示将在入股表决通过后支付升龙方圆拖欠沙溪村的0.61亿元租金，并将原拆补补偿方案中临迁费及奖励的首次发放期限由18个月延长至30个月，对集体物业不予复建部分给予约2.92亿元补偿等。资金保障方面，该公司认为自身资金实力雄厚、财务结构稳健，截至2025年9月的总资产为736.13亿元，货币资金有40.84亿元，且无违约记录、无美元债、无商票逾期。

较具分量的是广州农商行出具的《授信意向书》，其中提到沙溪村项目基本符合该行的信贷政策，拟在立项、项目有关审批手续等办妥后，对该项目提供不超过50亿元的授信额度。

在座谈会上，黄文仔对村民直言：“说实话，我也有压力的。因为银行开了授信函、确定有这笔资金，我才敢做的。”据他透露，为了获得这50亿元的授信，他不仅作了个人担保，还拿出了价值96亿元的两栋楼作抵押。

从以上种种动作不难看出黄文仔对沙溪村项目势在必得的决心。升龙方圆的一位股东告诉中国房地产报记者，虽然该公司股权尚未变更，但目前已是星河湾在主导各项工作。当初有不少企业对沙溪村项目感兴趣，选择星河湾是考虑到该公司在片区内有一定的地缘优势，合作理念、条件也较为契合。“现在就看明年能否顺利通过村民表决。”

对于星河湾的加入，部分村民持支持态度，认为多少比之前的合作企业多了点信心。也有声音认为黄文仔对村民许下的各项承诺能否兑现还有待观察。在介入沙溪村前，星河湾曾参与广州多个城中村改造项目，部分存在拖欠临迁费的问题。2024年，贤江村村民反映被星河湾拖欠了16个月的临迁费，2025年初，萝峰村村民也曾向该公司追讨未按时发放的临迁费。