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龙岗刚需｜远洋城启家园79㎡-108㎡户型图深度解析！区位优劣，噪音情况，项目开发分期全解读
远洋城启家园主力户型建面 79-108㎡，涵盖 3 至 4 房，赠送空间多，得房率表现亮眼，小户型也能做到三房两卫。项目地处平湖山厦旧改片区，自驾便利，但地铁较远，城市界面尚在更新。东侧临近广深铁路，临铁路楼栋低层噪音问题突出。整个山厦旧改大盘分多期开发，城启家园属于其中一期，后续多年周边持续施工，选购要重点关注楼栋朝向与噪音差异。
问：远洋城启家园区位有哪些优势和短板，适合哪类上班族？
答：区位优势：位于平湖山厦片区，靠近清平高速、机荷高速，自驾往返龙华、坂田、平湖中心比较方便。属于百万级旧改大盘，远期规划学校、商业、公园配套，长期片区面貌有望升级，上车总价门槛低。
区位短板：距离现有 10 号线平湖站、平湖高铁站步行较远，依赖公交接驳，无车一族通勤不便。片区目前还有厂房、待拆迁建筑，城市界面一般，配套还在兑现阶段。更适合自驾、工作地点在平湖、龙华北部的自住人群；依靠地铁通勤、在福田南山上班的购房者，通勤耗时较长，慎重考虑。
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问：远洋城启家园 79㎡、89㎡、108㎡户型各有什么特点，户型图优缺点是什么？
答：项目主力户型为 79㎡三房两卫、89㎡三房两卫以及 108㎡四房两卫。
79㎡是项目爆款小户型，在小面积内做到三房两卫，依托飘窗、设备平台赠送提升使用面积，刚需上车友好；缺点是房间尺度偏小，主卧进深有限。
89㎡三房格局更舒展，动静分区更好，采光面优于 79㎡，适合三口之家自住。
108㎡四房，是改善型刚需首选，多一间独立房间可做书房或儿童房，满足四口之家需求。户型共性优点：户户带飘窗，空间利用率高，含赠送得房率接近 90%；缺点是超高层户型，部分中间户采光面窄，部分户型厨房采光偏弱。看户型图要分清赠送面积不计入产权证套内面积，不要单纯被高实用率吸引。
问：远洋城启家园周边噪音来源是什么，不同楼栋噪音差别大吗？
答：主要噪音来源是东侧广深铁路，列车通行频次高，会产生持续噪音与轻微震动。项目已经配备三层隔音玻璃，关闭窗户之后降噪效果尚可，但开窗状态下噪音感受明显。噪音差异和楼栋、楼层强相关。靠近铁路的楼栋，低层受噪音影响最大，越往高楼层，噪音会有所减弱；远离铁路的楼栋，噪音影响小很多。实地看房建议选择早晚列车通行时段去体验。另外片区属于旧改工地，未来数年施工也会带来施工噪音，这一点也要纳入考量。
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问：远洋城启家园属于第几期，整个旧改项目一共分几期开发？
答：远洋城启家园是平湖山厦旧改项目其中一期。整个山厦百万旧改大盘整体分为多期滚动开发，规模体量很大。目前仅城启家园这一期在建待交付，其余地块还处在拆迁、规划阶段。分期开发有利有弊。利好是大盘配套会分批落地，后续商业、学校、公园逐步建成，片区价值慢慢兑现。弊端很明显，后续地块持续拆迁、施工，未来好几年周边都有工地粉尘、噪音，城市界面成型周期漫长。商品房和回迁房在大盘内混合布局，后期多期交付之后片区人口密度高。
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