江西上饶玉山县日景汇鑫城不动产登记纠纷法律再分析

提示：本文基于披露事实开展法律分析，不构成诉讼代理意见;案件最终定性需以纪检监察机关、司法机关调查核实证据为准。

案件核心事实要点概括

玉山县日景汇鑫城 13 号楼商铺因公安门牌号重新编排，出现原始规划备案房号与公安新编门牌号两套编号体系，原房管局股长戴某军在办理不动产登记过程中，在申请材料存在多重矛盾、缺少备案编号、房屋物理参数与规划资料不符的情形下予以登记发证，造成同一物理空间产权重复登记、权属争议。

2010 年购房者购买原 13 号楼一层 5 号商铺，合同有效，占有使用多年;2013 年公安将门牌号调整，原 5 号商铺对应新编 103 号。

张某荣所持 103 号商铺不动产权证、购房合同落款时间标注为 2011 年，但公安 103 号门牌号2013 年才启用，住建原始销控备案中不存在 103 号商铺备案记录;合同实际签署时间晚于 2010 年购房人交易时间，层高记载与规划、现场实测不一致。

戴某军还存在协助开发商将房产预登记至其妻子章某名下的情形，上饶仲裁委生效裁决确认案涉房产归原始购房人，否定章某权属。

举报人反映戴某军在办理预登记业务中收取款项，涉嫌与开发企业存在不正当经济往来;小区尚有三十余户业主无法办证。

不动产登记机构的法定审查义务分析

依据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记机构受理登记申请时，应当查验权属来源材料与申请登记内容是否一致、房屋界址、面积、层高、权籍成果是否准确、权属是否清晰，对不符合登记条件的申请应当不予登记。

房号变更不等于权属来源变更：公安门牌号调整仅属于坐落变更，属于不动产变更登记范畴，不能以此替代住建预售备案、规划图纸、房屋销控台账等原始权属资料。登记人员应当区分：规划备案房号、预售备案信息、公安门牌号三者对应关系，不能仅凭公安新编门牌号直接发证，必须核对原始备案资料。

本案登记申请存在多重硬伤，依法应当驳回

缺少住建部门对应的房屋备案编号，权属来源基础缺失；

合同记载层高、房屋参数与项目原始规划、现场实测严重不符；

时间逻辑矛盾：合同标注时间早于公安门牌号启用时间，交易时间与在先购房人权利冲突;

存在同一物理空间重复登记，权属存在重大争议。上述情形均属于权属不清、登记材料不一致，登记机关应当不予登记。戴某军作为原房管局负责登记业务股长，在知晓上述疑点的情况下仍然办理登记发证，属于对不符合登记条件的申请予以登记，违反不动产登记操作规范。

民事法律关系与产权救济路径

(一)不动产物权效力与仲裁文书效力

《民法典》第 216 条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但登记簿不具有绝对不可推翻效力，有相反证据足以推翻登记的，可以否定登记记载的权属。本案上饶仲裁委员会已经裁决确认在先购房人《商品房买卖合同》合法有效;针对预登记至章某名下房产，仲裁裁决确认原始购房人享有权属，不认可章某的权属主张。生效仲裁裁决书属于法定物权变动依据，可以作为更正登记的核心证据。

(二)利害关系人可申请更正登记、行政诉讼撤销登记

更正登记(民法典第 220 条)：利害关系人持有生效仲裁裁决、原始备案资料、购房合同、占有使用证据等，可向不动产登记机构申请更正登记，撤销错误登记。若登记簿记载权利人不同意更正，利害关系人可先行办理异议登记，随后提起诉讼或仲裁确权。

行政诉讼：利害关系人可以提起行政诉讼，请求法院确认案涉不动产登记行为违法，并判决撤销张某荣名下 103 号商铺不动产权证。行政诉讼审查重点：登记机关是否尽到法定审查义务、登记材料是否存在明显虚假与矛盾、登记行为是否存在事实不清、证据不足。

注意：行政诉讼解决登记行为合法性，房屋实体产权归属一般以民事仲裁 / 民事诉讼结果为准。

(三)损害赔偿责任

《不动产登记暂行条例》第 29 条：登记错误造成他人损害，登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的工作人员追偿。原始购房人因违规登记产生维权成本、租金损失、产权无法正常处分等损失，可依法主张赔偿;提供虚假材料申请登记的当事人(开发商、虚假登记申请人)也应当承担相应民事赔偿责任。

戴某军个人法律责任(行政、党纪、刑事)

(一)政务处分责任

《不动产登记暂行条例》第 30 条、《不动产登记暂行条例实施细则》第 103 条明确：不动产登记工作人员对不符合登记条件的登记申请予以登记，属于滥用职权、玩忽职守，应当依法给予政务处分;存在收受财物的，从重处分。本案中，戴某军作为业务股长，明知材料存在重大矛盾仍然发证，还协助开发商将房产预登记至配偶名下、办理预登记业务收取款项，已满足政务处分的事实要件。

(二)刑事法律风险(待纪检监察、侦查机关查实)

滥用职权罪：国家机关工作人员滥用职权，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，构成滥用职权罪。违规办理不动产登记，造成多人产权争议、巨额财产权益受损、群体性维权，达到立案标准的，可构成本罪。

受贿罪：如查实戴某军利用登记职权，收受开发商、业主财物，为他人违规办理不动产登记、预登记提供便利，属于利用职务便利牟取利益，数额达到标准，涉嫌受贿罪。本案举报人反映开发商按户支付费用、本人支付 1500 元的事实，有待核查资金流向、款项性质、是否属于权钱交易。

若开发企业、相关人员配合提交虚假合同、虚假材料，还可能涉嫌伪造公文证件、诈骗等罪名，视证据而定。

开发商与相关申请登记人的法律责任

开发商若故意提供虚假材料、篡改房号信息，刻意制造一房两证，一方面要承担对原始购房人的违约责任，赔偿损失;另一方面，提交虚假材料骗取登记，属于行政违法，登记机关可撤销登记，相关责任人也可能承担刑事责任。

张某荣、章某等人，若明知材料虚假、权属存在争议仍然申请登记，不属于善意第三人，不能依据善意取得制度保住不动产权证;如其属于不知情的善意申请人，可向开发商主张合同违约赔偿。本案存在在先有效买卖合同、长期占有事实，张某荣取得登记的时间在后，一般不构成善意取得。

三十余户未办证业主维权路径

剩余未办证业主，可区分情形：

房屋预售备案、规划手续齐全的，起诉 / 仲裁要求开发商履行办证义务;

因历史登记乱象、原始资料缺失导致无法办证，可同步向自然资源、住建部门信访，申请历史遗留问题处置，必要时提起行政履职诉讼，要求登记机关依法履行登记职责。

案件核心法律争议焦点总结

公安门牌号调整，能否直接改变房屋预售备案对应的权属客体，登记机关是否应当核验原始规划、销控备案资料;

在先购房人长期占有 + 生效仲裁裁决，能否推翻在后错误不动产登记;

戴某军办理登记属于单纯工作疏漏，还是明知材料虚假而故意违规登记，是区分玩忽职守与滥用职权、认定受贿的关键;

所收取款项性质：是业务服务费，还是利用不动产登记职权收受的贿赂。

维权实操法律建议

固定全套证据：原始销控备案表、规划图纸、商品房买卖合同、付款凭证、多年占有出租证据、公安门牌号变更文件、仲裁裁决书、不动产权证、资金支付凭证;

同步两条线：民事 / 仲裁确权 + 行政途径(更正登记、行政诉讼)撤销错误权证;

向纪检监察机关提交线索，举报公职人员滥用职权、收受财物问题，启动调查;

未办证业主可以集体梳理材料，通过行政投诉、诉讼途径，推动解决历史遗留办证问题。（王瑜）

原标题：不动产登记纠纷法律再分析

来源：潮新闻