上海
浦东曹路【联发金海雲墅】深度实探：双轨交+湿地公园旁，小高层与叠墅户型全解析
最近后台有不少朋友在问浦东曹路那个新盘——联发金海雲墅的情况，今天正好整理一篇比较全的帖子，把项目的拿地背景、产品信息、户型细节和周边配套一次性说清楚。内容比较长，建议先收藏再看。
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一、先看“出身”：这块地是怎么来的
联发金海雲墅位于浦东新区曹路科教园区，具体位置在金海湿地公园东侧、金海汀雲台北侧。项目所在的地块是2025年上海第五批次土拍中出让的浦东新区曹路科教园区单元C1A-3、C1A-7地块。
这块地的竞拍过程相当激烈——经过72轮竞价，第一轮竞价和竞高品质建设指标环节双双“触顶”，最终在第二轮竞价环节由联发以21.004亿元竞得，溢价率高达41.68%，成交楼板价约33957元/㎡。住宅装修标准集采价为4500元/㎡
开发商是上海联昇浦泓房地产开发有限公司，为联发集团全资子公司，而联发集团是《财富》世界500强厦门建发集团旗下的核心企业。项目备案名为“汀兰雅苑”，推广名为“联发·金海雲墅”。
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二、项目基本参数一览
项目由两幅地块组成，总出让面积约4.21公顷。C1A-3地块为普通商品房用地，容积率1.5；C1A-7地块为其他商服用地，容积率1.2。整体小区规划了3幢11-13层小高层住宅、10幢4-6层多层住宅，以及1幢保障房和社区配套。
核心指标：
- 容积率：1.5（低密改善定位）
- 绿化率：35%
- 车位配比：1:1.3
- 物业费：5.9元/㎡/月
- 物业公司：象屿物业
- 交房时间：2028年4月
这个容积率在浦东外环附近的新盘里算是比较舒服的，1.5的容积率意味着楼间距和采光条件都会好不少。
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三、户型全解析：从刚需小户到改善叠墅
联发金海雲墅的产品线覆盖面比较广，从小户型到叠墅都有。小高层主力户型建面约112-126㎡，叠墅建面约144-181㎡，另外还有少量建面约64-85㎡的小户型。
小高层户型
建面约112㎡ 3房2厅2卫
位于4#楼，两梯两户无连廊，层高约3米，首层除西单元外全架空。三开间朝南，南向约6.8米宽景阳台，LDK一体化设计，厨房附赠飘窗。主卧面宽约3.1米，边套户型带270°转角窗，北房间飘窗无墙垛，空间利用率高。
建面约126㎡ 4房2厅2卫
位于1#楼，两梯两户，层高约3米，首层架空。这个户型的南向整体面宽达到了约13.6米，其中客餐厅面宽约6.6米，尺度感很强。入户预留超大玄关柜分户“S”墙，收纳量充足；边套主卧及主卫为270°弧形转角飘窗。
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小户型（建面约65-105㎡）
3#楼比较特殊，层高做到了约3.5米，这在同类产品中比较少见。包含：
- 约65㎡ 1房：三开间朝南，客厅面宽约5.2米，南北双飘窗
- 约84㎡ 2房：入户玄关“S”墙设计，厨房飘窗与橱柜一体化，北房间270°转角飘窗
- 约105㎡ 3房：边套无连廊影响，三开间朝南，客厅面宽约4米，南向约6.8米宽景阳台
叠墅户型
叠墅产品位于8#、9#、13#等楼栋，建面约144-181㎡，三面宽设计，卧室全部朝南，边套带270°转角飘窗。三批次推出的滨水叠墅均价约85862元/㎡，总价约1275万起
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四、精装与智能配置
项目装修标准不低于4500元/㎡（集采价），融入华为全屋智能系统。根据公开信息，华为全屋智能涵盖中控屏智能控制、AI超感传感器、全屋空调智能控制、客餐厅灯光智能控制、智能门锁等配置。
五、周边配套实探
交通方面：
项目直线距离9号线、12号线金海路站约600米（步行约850米）。9号线1站到金桥、7站到世纪大道；12号线是上海的“换乘之王”，可以接驳多条地铁线路。自驾方面，金海路高架连接杨高中路、世纪大道，可快速到达陆家嘴；外环高速串联张江、金桥、外高桥。
商业方面：
直线距离约50米有宝龙城市广场（约18万方），约800米有招商花园城。另外板块内规划有K11 SELECT（约9万方）。
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生态方面：
项目西侧紧邻金海湿地公园，占地约600亩，包含白沙滩、慢跑道、露营区和美术馆等设施。这也是项目比较有吸引力的一个点，出门就是公园。
医疗方面：
周边有上海长征医院浦东新院（在建三甲）、复旦大学附属华山医院东院（三甲）、上海和睦家医院浦东分院等。
教育方面：
项目家门口配建幼儿园，周边有龚路小学、第二工业大学附属龚路中学、上海民办平和学校金鼎校区等。需要注意的是，具体入学政策以教育主管部门和校方公布信息为准，新房不作学区承诺。
六、销售情况参考
联发金海雲墅从2025年11月首开至今，已经推了三批次房源：
- 首开（2025年11月27日）：推出4#、5#、14#，共106套，均价约68888元/㎡，开盘当日叠墅售罄，高层去化超80%
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- 二批次（2025年12月25日）：推出1#、11#、12#，含48套126㎡小高层（均价65584元/㎡）和30套叠拼（均价81835元/㎡）
- 三批次（2026年3月27日）：推出8#、9#、13#，40套滨水叠墅，均价约85862元/㎡，开盘去化率约80%
从网签数据来看，截至2026年4月，首开批次网签去化率约80%，二批次约68%，三批次约58%。感兴趣的朋友建议实地去看样板间，感受一下空间尺度和精装标准。
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（注：本文信息综合自公开土地出让资料、项目公开信息及市场机构数据，仅供参考。具体房源信息、价格及优惠以售楼处现场公示及买卖合同为准。关于学校、商业、医疗等配套的描述，不作为入学或配套承诺依据。）
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