广东
合正观澜汇是合正集团在观澜打造的百万平方米TOD大盘，紧邻地铁4号线茜坑站，分多期开发，其中一期、二期已经顺利交付，商业福城天虹也已开业，属于片区成熟大城。三期分为澜汇云庭、澜汇云境两个地块，已经拿到预售许可证，澜汇云庭原定2025年底交付，澜汇云境计划2026年底精装交付，项目当前处于在建施工状态。从工程层面看，三期并非停工楼盘，有既定交付节点。但需要客观看待，合正作为深圳本土房企，近年资金承压，市场上也传出部分房源查封消息，这是购房者需要留意的风险点。在深圳预售资金监管制度下，项目预售资金被专户监管，优先保障工程建设，一定程度降低烂尾概率，但不能完全消除开发商资金波动带来的不确定性，购房前建议核验预售证、工程进度，优先确认资金监管落实情况。
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三期规划配备社区泳池，也是很多购房者看重的配套，但泳池属于高维护成本设施，直接关联后续物业开销。项目自持合正物业，住宅物业费4.98元/㎡/月。小区泳池的成本包含水质循环、药剂耗材、水电、救生员、日常保洁、设备检修，即使非开放季，也要持续维护，单年度开销不菲。这笔费用主要来源于物业费与小区公共收益。三期总户数规模较大，户数基数可以分摊泳池运维成本，但也要有心理预期：未来可能出现夏季限时开放、泳池单独收取业主入场费，或是用小区公共收益补贴泳池运营的情况。如果入住后公共收益不足，泳池有可能缩减开放时长，这是带泳池小区普遍存在的现实问题，并非三期独有。
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综合来看，三期烂尾风险相对可控，但不是零风险。项目已有前期组团交付落地，预售资金监管提供兜底，主体工程持续推进；泳池配套可以兑现，但长期运营是物业的难点，4.98元的物业费要承担泳池、园林、电梯等全套公区维护，后续业主需要共同监督公共收益使用。购房者决策时，不能只盯着泳池等配套宣传，重点持续跟进施工进度、预售资金监管状态，理性评估开发商资金基本面，做好风险权衡。
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