前主席涉贿2000万被捕，绿城的旧账还没算完

原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)

作者 | 田羽

辞职一年半后，绿城中国前董事会主席张亚东再次回到了公众视野，但这一次牵扯出的是一桩涉贿案件。

10月9日，香港廉政公署发布公告并正式拘捕现年58岁的张亚东。指控称其涉嫌收受2000万港元贿款，促成绿城中国以4.4亿元人民币收购大连一个房地产项目。同日，案件已在香港东区裁判法院提讯，张亚东被控串谋使代理人接受利益，涉及违反香港《防止贿赂条例》及《刑事罪行条例》。

从2019年接替宋卫平，到2025年卸任董事会主席，张亚东掌舵绿城的近六年，恰好是这家房企快速扩张、房地产行业由盛转衰的关键时期。绿城曾在这几年快速扩大销售规模，大举买地、收购项目，如今其中一笔交易被指牵涉贿款，当年的投资决策也被重新放到了聚光灯下。

偏偏绿城还没有完全消化那段扩张留下的项目。今年上半年，公司归母净利润降至约8200万元，两项资产减值合计却仍有17.3亿元。曾经大举扩张时积累的家底，如今有一部分反而成了拖累利润的包袱。

但绿城也没有停下买地。7月，它经过50轮竞价，以16.86亿元拿下广州一宗宅地，溢价率超过40%；9月，又与合作伙伴在杭州竞拍拿地。对于一家总借贷超过1300亿元的房企来说，想要维持这样的经营节奏，就离不开银行和其他金融机构的持续支持。

偏偏在这个时候，前董事长卷入涉贿案件，绿城过去的投资决策和内部风控，恐怕也会受到更多审视。一旦融资审查变得更加严格，哪怕只是审批流程变长，都可能给企业带来额外的压力。

一边是此前扩张遗留的去化压力尚待消化，一边是前董事长涉案带来的合规余波。对当下的绿城而言，最紧迫的考量，恐怕在于如何稳住金融机构与资本市场的信任。

2000万疑存入儿子账户

按照廉署披露的信息，涉案交易的接触始于2019年。当时，一名大连房地产开发商股东开始与绿城商谈出售项目。

廉署指控，2020年1月至2023年3月期间，张亚东涉嫌与一名中间人、该开发商股东、张亚东的儿子等人串谋，接受2000万港元贿款，帮助绿城收购相关股权。款项怀疑通过中间人，分多次存入张亚东儿子的银行账户。

时代财经翻查绿城中国2020年至2023年的年报发现，这四年间，绿城在大连一共拿下6个项目。其中，大连湖畔和庐最值得关注。

绿城中国2020年年报显示，这个项目通过收并购方式获得，绿城方面承担的金额为3.88亿元，对应88%的权益比例。倒推下来，项目整体交易金额约为4.41亿元，与廉署披露的4.4亿元人民币几乎一致。不过，目前尚无公开证据确认大连湖畔和庐就是涉案项目。

事实上，张亚东与大连的渊源，远比这笔交易更深。而在加入绿城之前，他的职业生涯有很长一段时间都在大连度过。

张亚东早年曾在大连大汽企业集团任职，之后进入地方政府系统，先后担任大连高新区管委会副主任、大连经济技术开发区管委会副主任、大连市城建局局长、市建委主任等职务，后来更是升任大连市副市长、市委常委、统战部部长。

而张亚东担任大连市副市长期间，主要负责城市建设与管理工作，分管范围涉及国土资源、城乡建设、城市规划等多个部门。换句话说，无论是当地房地产市场，还是土地开发、城市建设等领域，张亚东都有着相当丰富的从业经历。

2018年8月，张亚东正式出任绿城中国执行董事及行政总裁。2019年7月，随着绿城创始人宋卫平卸任董事会主席，张亚东接过了绿城的帅印，开始主导这家房企的发展。

张亚东掌舵的几年，恰好也是绿城中国快速扩张的时期。2019年，绿城中国合同销售金额为2018亿元，到了2021年，这个数字已经达到3509亿元。与此同时，公司在土地市场上的动作也越来越大，新增项目数量从2019年的54个，增加至2021年的101个。

仅2020年一年，绿城中国就新增85个土地储备项目，绿城方面承担的土地获取成本高达841.94亿元，而当年公司的营业收入约为658亿元。无论是拿地规模，还是资金投入，都能看出当时绿城扩张的力度。

不过，张亚东的绿城生涯已经在去年画上句号。2025年3月27日，绿城中国突然公告，张亚东因“工作安排”辞任执行董事及董事会主席。更值得玩味的是，就在张亚东被起诉前不久，绿城中国刚刚经历了又一轮高层调整。

今年7月，绿城中国公告，刘成云因“工作安排”辞去董事会主席、非执行董事等全部相关职务，接替他的是赵晖，同时兼任董事会主席与行政总裁，江峰则出任执行总裁。从2025年3月接替张亚东，到2026年7月卸任，刘成云在绿城董事会主席的位置上，只坐了约16个月。

短短一年多时间，绿城中国已经换了两任董事会主席。如今，前任掌门人又因涉嫌受贿被起诉，这难免让外界对绿城的经营状况产生更多关注。

老项目，还有千亿未售出

2026年上半年，绿城中国的业绩并不好看，营业收入394.81亿元，同比下降26.02%。收入下滑的同时，销售端也没能稳住。上半年，绿城中国合同销售额为947亿元，相比去年同期的1222亿元，缩水了22.5%；权益销售额更是降至407亿元，同比下降24.49%。

这也让绿城中国在房企排行榜上的位置发生了变化。

根据中指研究院数据，2026年上半年，绿城中国全口径销售额排名行业第五，排在保利发展、中海、华润置地、招商蛇口四家央企之后。虽然依旧身处房企第一梯队，但2025年同期，绿城中国还以1222亿元的销售额位居行业第二。短短一年，销售额少了275亿元，排名也下滑了三位。

与此同时，绿城中国的利润也越来越薄。2026年上半年，公司归母净利润只剩下0.82亿元，同比大幅下降约61%。相比之下，2022年至2025年上半年，绿城中国同期归母净利润分别为18.01亿元、25.45亿元、20.45亿元、2.1亿元。也就是说，短短三年，绿城中国半年归母净利润就从25.45亿元的高点，跌到了不足1亿元。

对于利润大幅缩水，绿城中国给出的解释是，上半年结转项目的面积和均价双双下降，拖累了收入。同时，为了尽快消化长期积压的库存，公司还不得不在售价上作出让步，进一步压低了项目的利润空间。

而这一点，从毛利率的变化也能得到体现。2022年上半年，绿城中国的整体毛利率还有17.4%，到了2026年同期，已经降至11.1%。其中，物业销售毛利率更是从16.5%跌至9.7%，下降了6.8个百分点。对于一家房地产开发商来说，房子卖出去的利润越来越薄，显然不是个好消息。

更麻烦的是，卖房子的利润越来越少，过去留下的资产减值包袱却迟迟甩不掉，进一步吞噬了绿城中国本就所剩不多的利润。

半年报显示，2026年上半年，绿城中国非金融资产减值亏损与应收款项预期信用减值损失，两项合计达到17.3亿元。而2022年至2025年上半年，这两项减值金额分别为4.22亿元、4.52亿元、17.46亿元和19.33亿元。

连续多年大额计提减值，也让绿城中国过去追求规模扩张留下的问题逐渐暴露。

毕竟，房地产行情好的时候，土地储备越多，项目布局越广，就越有机会把销售规模做大。可一旦行情掉头，过去高价拿下的土地、铺开的项目，反而可能变成沉重的包袱。房子卖不动，降价又要损失利润，最后还可能不得不计提减值。

值得注意的是，对于这种情况，绿城中国管理层早在2024年就给出过一些线索。在2024年上半年业绩会上，时任绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强就曾透露，存货减值主要集中在2020年下半年获取的项目，由于部分车位及其他业态售价不及预期，公司不得不计提减值。至于往来款减值，则主要涉及部分合作项目收益不及预期、偿债能力下降等问题。

比一两笔减值更值得关注的是，旧项目的庞大数量。按绿城中期业绩演示资料，截至6月底，2021年及以前获取的项目仍有约1060亿元未售货值，其中包含尚未开发土地的预计可售货值。

如今，绿城中国上半年的减值规模依旧高企，这也意味着过去规模扩张所积累的项目风险，可能至今仍未完全出清。

抢地依然不手软

旧项目难卖，并没有让绿城停止买新地。

今年上半年，公司新增22宗地，绿城方承担成本约186亿元，预计可售货值约459亿元。一二线城市占新增货值的94%，北京、上海、杭州三座城市就占了71%。与此前更广泛的布局相比，新投入明显向核心市场集中。

虽然不算最激进的拿地房企，但下半年在一线城市，绿城该出手的时候也一点也不手软。最典型的例子，就是今年7月绿城在广州与保利上演的一场抢地大战。

7月28日，经过50轮激烈竞价，绿城最终以16.86亿元拿下荔湾花地大道东侧地块，也就是原芳村客运站地块，溢价率高达40.97%。这不仅是绿城今年在广州拿下的第一宗宅地，也是其首次进入荔湾核心区。

值得注意的是，竞价到了后半程，基本成了绿城与保利的“单挑”。绿城多次在倒计时最后几秒压哨出价，最终从一众竞争者手中抢下了这块地。

此外，三季度绿城在浙江、北京等地也持续补充土地储备。7月以3.1亿元拿下容积率仅1.2的低密宅地；同月以14.7亿元落子四道桥地块，补充京津冀储备；8月末，又以4.03亿元加仓杭州临平乔司单元一宗宅地；9月末联合海威经过48轮竞价，以9.46亿元拿下西湖双桥单元地块，楼面价13682元/平方米。

整体来看，虽然绿城的业绩还在承压，但碰到看好的核心地块，依然不手软。

不过，地价付出去以后，还要投入建设、销售，房地产毕竟是一门高度依赖资金的生意。项目再优质，也离不开融资，尤其离不开银行的支持。

截至6月底，绿城总借贷1308.33亿元，较年初减少约25.53亿元；银行存款及现金合计618.65亿元，其中包含236.13亿元销售监管资金。按照公司演示资料的分类，可自由动用现金约348亿元，同期一年内到期借贷约303亿元。7月完成美元境外债务置换后，短期借贷占比有所下降。

所以，618亿元现金不能全部拿来偿债、买地，1308亿元借贷也并非同时到期。绿城有现金缓冲，但继续开发项目、补充土地和安排债务到期，都需要维持资金周转。

从已经披露的融资结果看，金融机构仍在提供支持。

上半年，绿城通过附属公司发行四期境内债券，合计融资40亿元，还发行了3亿美元、期限三年的优先票据。总借贷加权平均利息成本降至3.2%，低于上年同期的3.6%。

甚至在6月办公室被搜查的公告发布之后，融资也仍在继续。7月10日，绿城房地产集团发行了10亿元、三年期中期票据，票面利率3.14%。这一时间顺序至少说明，调查事项披露后，绿城并没有马上失去公开市场融资渠道。

不过，融资渠道畅通，并不意味着经营中的风险可以忽略。

6月3日，中诚信国际维持绿城房地产集团AAA评级、展望稳定，肯定了中交支持、品牌和产品优势，同时也提醒，合联营企业往来款及对关联方担保规模较大，合作项目的经营情况可能影响公司的信用状况。

这些是绿城原本就需要处理的问题。如今，前主席任内促成的一笔收购被指牵涉贿款，外界对投资审批和监督的追问，又有了一个具体对象。项目价格由谁评估，合作方的情况由谁核查，涉及个人利益时有没有相应的约束，都值得随着案件推进进一步厘清。

公司治理和内部控制，也确实与融资有关。《固定资产贷款管理办法》将两者列入贷款尽职调查的主要内容。银行审查一家房企，除了看资产、负债和回款，也要了解公司的重大投资是怎样作出决定的。

因此，这起案件可能让绿城的交易审批和监督机制，在后续融资沟通中受到更多关注。这可能才是绿城真正需要警惕的地方，接下来无论是银行授信、债券发行，还是具体项目的融资，金融机构都可能比过去问得更细。

对于一家背负1300亿巨额债务、同时还在逆势拿地的房企而言，融资一旦受阻，都可能引发链条反应。

张亚东虽然已经离开绿城，但这起案件带来的疑问，恐怕不会随着他的离任而消失。

参考资料：

时代财经《绿城中国前主席张亚东贿款去向疑曝光，四年间在大连拿下6个项目》

土木阿宾杂谈《绿城前主席刘成云“消失”疑云，很久没消息了》

观点《“自投+代建”的双轨战略 绿城前九月销售1421亿元》