一线城市供地节奏放缓，保利、华润继续押注核心地块

21世纪经济报道记者 吴抒颖

随着“现售制”执行细则陆续落地，一线城市土地供应节奏逐渐放缓。

据克而瑞统计，今年9月，一线城市中，仅广州有新增供应入市，供应建筑面积约29.10万平方米；北京、上海、深圳当月无新增供应，一线城市整体供地节奏放缓，核心城市供地稀缺度进一步上升。

房企的拿地态度也变得更加审慎。中指研究院数据显示，今年9月，全国300城住宅用地平均溢价率降至6.9%。而今年前9个月，100家房企拿地总额5785亿元，同比下降20.5%，降幅较1-8月扩大2.7个百分点。

土地市场缩量未必不是积极的信号。

从业者普遍认为，随着一线城市的土地供应缩量，房地产市场短期将迎来供应的“空窗期”，一手住房供应量下降也有望让价格体系趋于稳定。在土地市场供应缩量之前，头部国央企则已经伺机而动：保利、华润和中海等房企仍然保持较强的投资力度，保利发展、华润置地权益拿地金额逆势增长，均超过600亿元。

这也将是未来一段时间房地产市场格局的缩影。随着中小型房企投资退潮，未来房地产行业的集中度或将进一步提高，而且投资格局更加集中，房企将有限的资金优先投资于一线城市的稀缺地块，土地市场及房企的分化继续加剧。

审慎应对

此轮一线城市土地市场供应放缓，一是季节性因素，二是新政推动。中指研究院统计数据显示，今年三季度，北京、上海土地成交规模较大。截至目前，10月一线城市涉宅用地出让安排较少，更多体现为供地节奏的阶段性特征。

与此同时，“8·28新政”的出台也让土地市场的供应节奏发生变化。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，对商品住房预售管理、现房销售、预售资金监管及项目融资等作出安排。新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；实行预售的项目，单体建筑应完成主体结构封顶，并加强预售资金监管。

这意味着，房企过往的投资逻辑全部被重构，而在“现售制”的约束下，房企的资金回流周期将被拉长，这也要求房企在投资上的眼光必须更精准。

今年9月，全国的土地市场已经出现溢价率回落、投资额略降等特征。

中指研究院高级分析师孟新增表示，“8·28新政”后，房企报价更趋谨慎，高价追地现象明显减少。房企投资明显向“确定性”倾斜。不过，溢价率回落更多体现在普通城市及非核心地块上，核心城市优质地块竞拍热度仍在。体量上，高溢价地块总价多集中在15亿元以内，联合体拿地有所增加。

中指研究院统计显示，从9月的土地市场来看，全国住宅用地成交总价TOP10主要集中在一线城市，其中上海有5宗地入榜，总价达256亿元，4宗为联合体拿地；广州有2宗，北京、深圳、厦门各1宗，厦门是唯一入榜的非一线城市。华润置地以83亿元竞得北京市顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边地块，溢价率17.37%。

押注核心地块

尽管市场热度有所下降，但是房企对一线城市核心地块的看好程度不减。

今年前9个月，保利发展、华润置地和中海地产三家央企保持较高的拿地强度，保利发展以679亿元权益拿地金额成为拿地投入最大企业，同比增长39%；华润置地则以649亿元权益拿地金额位列拿地榜第二，同比增长25%。中海地产虽然比去年同期收缩明显，但仍然以444亿元位居拿地榜第三，同比下降41%。

拆解保利发展、华润置地和中海地产的拿地版图，可以发现头部房企基本押注于一线城市的核心地块。

以保利发展为例，其今年在上海、深圳和广州均有亮眼的拿地动作：今年6月，保利发展以105.1亿元拿下深圳宝安区一宗地块，这是深圳今年首宗成交的百亿地块；今年7月，保利发展曾联手华润置地、徐汇城投以231.80亿元斩获杨浦、徐汇两宗核心地块。

而在保利发展的大本营，这家房企也陆续有地块进账。今年10月9日，保利发展以16.65亿元摘得广州黄埔区一宗地块，成交溢价率为26.61%，这是广州黄埔区近年来少见的招拍挂地块。

华润置地的路径也类似。今年5月，华润置地以70.45亿元底价竞得深圳龙岗区一宗地块，这宗地块前身是“地王”项目，华润置地作为地块所在片区的综合运营服务商，底价兜底了这宗巨无霸地块。

这两家房企在全国核心区域也占据较大的拿地份额。中指研究院统计数据显示，今年前9个月，保利发展以332亿元位居长三角拿地排行榜首位；华润置地则以172亿元位居京津冀拿地排行榜榜首，同时华润置地还以98亿元拿地金额成为在中西部拿地最多的企业。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析称，从近期土拍表现看，核心城市优质地块仍具备较强吸引力，但竞争热度更多集中于区位突出、总价可控、销售预期相对明确的地块。未来一线城市拿地企业的参与情况，将更多取决于具体地块条件及企业资金实力，整体竞争或进一步向具备资金优势和产品能力的企业集中，联合拿地也可能成为分担投资风险的方式之一。

曹晶晶展望，今年四季度，一线城市土地市场预计仍将呈现结构性分化特征，核心区域优质地块有望保持一定竞争热度，区位及产品优势不突出的地块则面临更大的去化和投资测算压力。“8·28新政”的影响也将逐步从预期层面转向实际项目投资决策，房企拿地总体将更加理性。

曹晶晶续称，展望2027年，土地市场走势主要取决于住房销售修复情况、地方供地节奏及新销售制度的落地进程。一线城市核心区域土地资源的稀缺性仍将构成重要支撑，但房企投资能力和风险偏好也将影响土地市场活跃度。整体看，市场可能呈现“总量审慎、优质地块竞争、竞拍热度进一步分化”的特征。