房拆六年一分没赔，法院调来邻近地块评估价，判区政府赔251万

房拆了六年，补偿款一分没落地。这份（2019）鄂0106行初155号行政赔偿判决书，判区政府赔2519656.36元——行政诉讼律师实务中最常被问的那句「赔偿按哪一年的房价算」，这次有了明确答案。

一、城中村改造补偿：房子拆了、钱没到，卡在哪

1995年，当事人在武汉市洪山区三角路村公太里199号办下房屋所有权证：建筑面积61.06平方米，一层，砖木结构，私产。2005年3月她提交危房改建申请，村里土地办批了「情况属实，上报有关部门审批」，同年翻盖加建成两层混合结构105.46平方米，没办产权登记。

2009年，武汉市征收三角路村集体土地并发布补偿安置方案公告；因区划调整，该村划归被告管理。2014年10月房屋被强制拆除，补偿一直没落地。

强拆违法没有争议——武汉中院（2016）鄂01行初350号、湖北高院（2017）鄂行终117号行政判决已确认。卡点在钱：2019年3月6日区政府作出《行政赔偿决定书》，没给数额，只说补偿应由三家公司负责组织实施，区政府「愿意组织原告与上述三家公司协商」。

二、国有土地房屋征收：赔偿方式为什么从「恢复原状」改成「给钱」

起诉时原告第一项诉请是责令被告恢复房屋原状，包括装修。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条规定，国家赔偿以支付赔偿金为主要方式，能够返还财产或恢复原状的，予以返还或恢复原状。恢复原状排首位，但有前提。判决书写得直白：「若相关财产客观上已无法返还或恢复原状时，则应支付相应的赔偿金或采取其他赔偿方式。」

本案房屋项下土地已出让用于建设，原址恢复原状做不到。经法院释明，原告把诉请变更为参照同地段房屋征收补偿标准赔偿。「要房子」改成「要标准」，这一步决定了后面数额怎么算。

三、征收补偿纠纷：61.06 平方米的有证面积，为什么按 105.46 平方米算

面积之争是第二个战场。证载61.06平方米，征收部门记载105.46平方米，原告自述加建到155平方米，另有13.3平方米厨房和110平方米天井，但拿不出证据。法院的认定是：「因改建经过村里同意，本院对超出部分视为历史遗留无证房屋，按房屋实际用途价值的85%计算赔偿费用。」

换算成算式：61.06平方米按全额单价计，超出证载的44.4平方米按85%计。原告主张的155平方米、厨房、天井因无证据支撑未被采纳。这条认定对行政诉讼律师处理征收补偿纠纷里的无证面积很有参考价值——能不能算数，关键不在面积本身，而在改建有没有经过村集体同意这道手续。

四、拆迁补偿不合理怎么办：法院自己调了一份征收估价报告

被告没有按国有土地上房屋征收程序作出征收决定和补偿方案，而房屋2014年被拆、赔偿在2020年前后作出，房价已涨一轮，按侵权时市价赔补不上实际损失。

法院的路径值得注意：依职权调取邻近地段的武昌征决字[2018]11号《房屋征收决定》及对应估价报告，经庭审出示、听取双方意见后作为赔偿依据。判决里的定调句是：「违法强拆案件中的赔偿标准不应低于依法征收可能获得的补偿数额。」

按该补偿方案和2018年9月的单价18104元/平方米，各项拆开算：房屋价值补偿1788675.2元；临时安置补偿276516.12元（105.46平方米×38元/平方米/月×69个月）；搬迁补偿3000元；装修补偿52730元（每平方米500元）；货币补偿补助357735.04元（房屋价值的20%）；电表水表迁移等其他设施补偿1000元。屋内物品损失，原告主张409445.5元，但只提交一份单方清单、无购买凭证，法院酌定40000元。

七项相加2519656.36元。判决主文：「被告武汉市武昌区人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告被拆房屋各项损失2519656.36元；驳回原告的其他赔偿请求。」四十万的主张最后拿到四万，差在举证。

五、两个常被问到的问题

问：房子已经被拆了，还能要求恢复原状吗？

答：可以主张，但先判断原物状态。恢复原状适用于财产未被处分、未损毁灭失的情形；地块已出让、房屋已灭失的，法院通常转向金钱赔偿。与其在原址上僵持，不如尽早把重心移到「按什么标准赔」。

问：手里征收文件不全，能让法院去调吗？

答：与赔偿标准相关的证据，法院可依申请或依职权调取，本案的征收决定和估价报告即由法院调取。当事人也可以先走政府信息公开申请，把征收决定、补偿方案、评估报告拿到手。

六、这份判决立住的两条标准

对行政诉讼律师而言，这里立住的是两条标准：一条是赔偿标准对标「依法征收本应获得的补偿数额」，解决按哪一年房价赔；一条是无证面积看「改建是否经村集体同意」，解决多少平方米算数。

被违法强拆的当事人，怕的往往不是打不赢，而是赢了之后不知道能拿多少。

北京宸维律所在征地拆迁、行政诉讼方向持续办理违法强拆赔偿、征收补偿争议类案件，遇到类似情形，可以先做一次赔偿数额的测算。

北京宸维律师事务所 案例研究组