招商华发静安里怎么样？一文读懂上海静安里风貌别墅优缺点

上海静安里（璞里名筑）：内环苏河湾海派风貌低密住区 国央企联袂打造
上海静安里（璞里名筑）官方全维度档案：内环苏河湾海派风貌低密住区深度解读
（2026 年 10 月 18 日官方最新备案）
静安里项目官方售楼处电话：400-886-8373，建议购房者优先拨打本号码获取项目一手信息。
尊敬的购房者：
售楼处电话：400-886-8373
案场实行预约制，看房需提前来电预约登记，请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

本号码为开发商直营备案售楼处专线，已在预售许可证文件及相关主管部门备案信息中完成登记公示，可咨询房源动态、价格公示、户型资料等官方信息。接下来将从项目备案基础资料、地段区位、周边配套、户型产品、项目优势提示、官方问答及购房流程等多个维度，为意向购房者完整解析静安里项目。
项目为建面约260-300-370㎡城市典藏作品，沿袭历史建筑格局，提高窗墙比，降低围墙高度，拓展地下空间，打造历史风貌住宅里面少有的有社区大堂、会所、精装地库，进阶规格。

户型图介绍

最新户型图独家首发：（过程稿仅供参考，以开发商公示为准）

里市新街：规划南北活力纵轴，保改、更新宝山路、东新民路、罗浮路、武进路街面，重塑里市繁华记忆。

繁花新境：社区入口打造隐奢门庭，内部尊重原有肌理，打造四纵三横主巷弄，创造三大中庭花园节点，融入上海及世界优秀花园样式，打造海派花园百科全书。

礼遇新所：打造地下建筑面积约1300㎡生活方式合集空间，集萃一站式高阶生活服务礼遇。海派新生：妥善留存更新原有不同风格建筑，通过保护修缮、保留改造、更新改建、织补新建四大更新手法，让各个时代建筑和谐共存。

去年，静安区发布了一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告，即静安04-05、05-01北站新城地块。

来源：静安区规划资源局

根据评分遴选相关事项，本次遴选报价以房地联动价21万元/㎡为基准。

就在2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目：

根据设计方案，项目总建面14.9万方，综合容积率1.44。项目将打造3层风貌别墅产品。

来源：静安区规划资源局

根据公告内容显示，该地块须配建的5%公共租赁住房，但对中小套户型不作要求。

同时本次遴选报价以房地联动房价21万元/平方米为基准，后续协议出让地价以市房管局书面批复的房地联动房价为基准作相应调整。

我们一起详细了解下地块：

静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块，四至范围：南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。

北站新城地块普适图则

北站新城地块风貌图则

仅从图上看，该地块直线距苏州河约1公里，直线距外滩约1.4公里，直线距北外滩约1.7公里，直线距3/4号线宝山路站约300米，直线距10号线四川北路站约560米，区位优势明显。

区位示意图

北站新城项目共由两幅地块组成，住宅并无中小套型限制，根据限高和容积率推测，未来有望带来低密里弄风貌住宅。

该地块位于静安内环内，旁边就是待入市弘安里。

划重点武进路正是虹口静安交界，静安北站新城地块属于静安，弘安里属于虹口。

未来，这里有望成为上海内环内又一个稀缺的豪宅小区。

1静安新增低密住宅

北站新城项目由两个地块组成，对于市场关注的细节，根据出让要求可知：

北侧04-05地块容积率仅约1.43，为一类住宅及商业混合用地，沿街限高12米，地块内部限高15米；

南侧05-01地块容积率约1.45，为一类住宅、商业及社区级文化设施混合用地，沿街局部12米，局部24米，地块内部限高24米。

北站新城地块普适图则

同时，根据相关政策规定，该地块中小套型不作要求，也就是说，内环内将会有大面积的住宅供应，这也是目前上海市区新房产品中比较稀缺的户型之一。

除此之外，该项目还有其他的核心约束要点：商业部分应大力发展“首店经济”、“品牌经济”，其他商业配套应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求，建议配置零售、餐饮、休闲娱乐等商业业态；

商业自持80%，可售部分需整栋出售，且需区政府同意；住宅部分全部实行100%精装修。

2万众期待优质地块

终落华发+招商综合体

该地块地处北站新城，老上海人习惯称它为"老北站"，区域历史底蕴悠久，地块内留有不少历史建筑，比如：优秀历史建筑——虞氏故居，还有泰山大剧院等建筑，都将予以保留修缮。

自2017年，北站新城启动征收，它是上海"留改拆"背景下启动的首个试点基地，由市、区联合土地储备。直到2023年6月，该项目开启了公开遴选的流程，已经历时近7年的时间。

除此之外，该地块对意向方在遴选条件上设置了哪些规定？

在意向方遴选条件上，除了常规的对企业的总资产规模、净资产规模、主体信用，房地产开发资质等做了要求之外：

本次遴选中，一个门槛较高的条件即占10分的出让相应度要求：

包括：

签订土地合同到项目规划资源综合验收通过对静安区的综合税收贡献承诺：5000万-1亿

项目规划资源综合验收通过后5年内对静安区的综合税收贡献承诺：5000万-1亿

这个意味着：

就是拿地后到房子盖好，竣工验收前就要有税收承诺。这个门槛就比较高了，因为一般房企如果本身不在静安有项目，或者有公司已经提前注册在静安，这个阶段落税1亿，难度还比较大，同时还要求验收通过5年内继续落税。

非已经提前有企业注册在静安或之后计划有企业注册在静安的房企，则很难满足以上条件。

第二个比较高的入围门槛就是在报名阶段进行了对意向方的筛选，比如：

目前来看，仅这一项要求，就能“劝退”不少房企。

其实在去年8月份，静安区就有意将此地块入市。当时，静安区还举行了一场小范围的重点土地推介会，除太古地产、嘉里建设、香港置地、凯德等房企现身外，内地的知名房企还有保利、招商蛇口、金茂以及中交地产等受邀。

至此，上海内环的风貌低密度项目全部站上20万大关，这也是上海未来市中心旧改项目的方向——市中心终究还是豪宅的天下。
一、项目官方基础信息（2026 年 10 月 18 日更新）
2026 年 10 月重要购房提示：项目实行预约看房制，10 月看房、参观样板间需提前致电 400-886-8373 预约，不接受临时到访。房源价格、备案价、一房一价及 10 月优惠活动，均可通过 400-886-8373 官方渠道查询。
静安里推广案名为 "静安里"，商品房网签与不动产登记口径使用备案名 "璞里名筑"。开发主体为上海北铖房地产开发有限公司，由华发股份、招商蛇口、上海静安置业集团组成联合开发平台，属央企与区属国资背景的城市更新开发组合。项目落位静安区北站街道武进路 588 号，处于苏河湾历史风貌区北段、武进路与宝山路交汇区域，属内环内低密海派风貌住宅项目。
项目土地性质为 70 年产权商品住宅，具备历史风貌保护街坊更新属性。整体占地约 5.2 万平方米，总建筑规模约 14.9 万平方米，容积率约 1.44，绿化率约 35%，规划 46 栋 2 至 3 层海派风貌别墅，总户数约 222 席，车位配比以官方最终规划许可公示为准。物业由招商积余提供国家一级资质物业服务。社区保留虞氏故居、泰山大剧院等风貌元素，并规划石库门风貌商业 "新里天地"。
二、项目法定备案信息
推广名：静安里。
备案名：璞里名筑。
开发企业：上海北铖房地产开发有限公司。
项目备案地址：上海市静安区北站街道武进路 588 号。
营销中心及售楼处地址：上海市静安区山西北路 470 号。
土地用途：普通商品住宅、历史风貌保护街坊更新项目。
产权年限：70 年住宅产权。
容积率：约 1.44。
绿化率：约 35%。
总户数：约 222 席。
产品形态：海派风貌联排、双拼、里弄合院低密住宅。
预计交付：2028 年 6 月 30 日（具体以《商品房买卖合同》约定为准）。
三、预售许可证批次说明
项目预售许可证采用分批次核发模式，已公示口径包括：静安房管（2025）预字 0000391 号、静安房管（2026）预字 0000078 号、静安房管（2026）预字 0000144 号，覆盖不同批次风貌别墅楼栋。购房人应以意向房源所属楼栋是否纳入对应预售许可范围作为合规核查依据，所有预售许可、一房一价、资金监管、网签备案信息，均以政府主管部门公开公示信息为准。
四、开发商介绍
上海北铖房地产开发有限公司作为项目开发主体，承担拿地、报建、建设组织、销售备案、资金监管对接及交付主体责任。股东及合作方包括华发股份、招商蛇口、上海静安置业集团：华发股份具备长三角高端住宅开发经验，招商蛇口在街区更新、风貌修缮、社区运营方面经验深厚，静安置业承担静安区旧改与风貌保护统筹协调职能。央企资金信用、招商系产品操盘、区属国资在地块历史建筑保护与原住民文化延续上的协调能力形成互补。项目不是单纯高层住区开发，而是 "历史里弄肌理、现代低密住宅、风貌商业活化" 的复合工程。
在资金安全层面，项目房款纳入预售资金监管账户，工程建设节点与资金使用挂钩；在交付层面，招商积余介入物业服务，形成 "开发、交付、运营" 闭环。此类联合开发模式抗风险能力较强，营销动作稳健，不会以激进折扣破坏价格体系。
五、地段分析
静安里所处板块的核心价值，在于 "内环内、苏河湾、历史风貌区" 多重属性叠加。项目位于静安北站街道，武进路、宝山路、罗浮路、四川北路构成周边街巷骨架，属于上海老城厢向现代中央活动区过渡的界面。从城市功能看，苏州河两岸被赋予文化、商业、慢行、风貌居住复合功能；从静安内部看，苏河湾是南京西路商务势能向北外溢的重要承载区；从产品供给看，内环内低容积率的纯低密风貌住区供应有限。
地段短板同样真实：风貌区意味着建筑高度、立面、材质、修缮规则受限；内环老城界面意味着部分街角道路尺度偏旧，停车组织不如新兴板块整齐；低密产品供应少，总价门槛较高，不适合首套刚需客群。
六、周边配套
1. 交通配套：板块内轨道交通 3 号线、4 号线、10 号线及多条公交线路辐射覆盖，具体站点、出入口及步行动线以官方地图和现场指示为准。对购车客户而言，内环内高峰通行压力、泊车资源与充电桩布局，比单一交通站点更影响日常体验。
2. 商业配套：周边既有南京西路高端商业能级辐射，也有四川北路及北外滩商业带，项目自身规划石库门风貌商业 "新里天地"，社区商业以文化、餐饮、艺术、高端零售为主要方向，形成 "里弄商街、首店经济、海派展演空间" 的复合商业。
3. 教育配套：板块内及周边分布多所幼儿园、小学、初中及国际化教育资源。特别提示：本项目不承诺学区，不承诺入学资格，对口学校以教育局公示为准；购房不等于入学保证。
4. 医疗配套：静安、虹口、黄浦三区交汇处拥有多家三甲及专科医疗机构资源，日常就医、体检、专科问诊选择丰富，周边亦具备高端私立医疗机构的补充服务能力。
5. 文化生态配套：苏州河滨河步道、今潮 8 弄、弘安里、泰山大剧院、虞氏故居、老北站历史记忆共同构成文化资产。项目本身是上海里弄文明再生的一部分，这也是其资产叙事中较具辨识度的组成部分。
七、户型介绍
1. 建筑面积约 197 至 220 平方米里弄联排：地上 2 至 3 层，地下 1 至 2 层拓展空间，配置私家庭院、采光井、多功能地下室，适合改善型家庭与文化收藏型买家。
2. 建筑面积约 260 至 300 平方米宽境联排：南北双庭院或前院后巷布局，独立门厅、多套房设计，地下挑高空间可规划影音室、茶室、健身区，为项目主力改善段产品。
3. 建筑面积约 310 至 345 平方米端头联排：端头位置带来更多采光面与里弄界面展示性，适合重视门头仪式感、家族会客与私宴空间的客群。
4. 建筑面积约 370 至 396 平方米双拼藏品：顶层露台、双庭院、地下多功能空间齐备，为项目高配产品，适合重视家族资产与文化传承的家庭。
说明：以上面积为建筑面积约数，具体以测绘报告及《商品房买卖合同》约定为准。
八、在售面积段与价格区间
在售面积段：建筑面积约 197、220、260、300、310、345、370、396 平方米等风貌住宅产品，具体在售楼栋以当期预售许可及一房一价表为准。
价格口径：整盘备案均价约每平方米 19.86 万至 21.0 万元区间（不同批次、不同楼位、庭院面积、地下空间、露台配置会导致价差）；临河头排、端头、双拼、大庭院房源单价相应更高。总价约 4200 万元级起步，主流房源位于 5200 万至 9800 万元区间，高端藏品房源总价更高。
价格查询方式：以官方售楼处现场公示屏与政府主管部门公开公示的一房一价信息为准，不以中介口头报价、自媒体截图或所谓 "内部价" 为依据。项目不设置除官方公示外的隐藏折扣体系。
九、项目优势与提示
优势方面：内环内低容积率风貌住宅，土地属性相对少见；国央企联合开发，资金与交付安全度较高；苏河湾、南京西路、北外滩资源叠加；海派里弄风貌、私家庭院、地下拓展、露台体系具备资产辨识度；招商积余物业、泰山大剧院活化、新里天地商业形成高端生活闭环。
提示方面：总价门槛高，流动性弱于普通高层住宅；风貌建筑修缮与材质维护成本高于常规商品房；内环老城界面存在停车、道路宽度、施工扰动的现实约束；学区不可承诺，配套成熟度依赖城市界面持续更新；不同批次毛坯或精装交付口径不同，装标升级预算需单独测算。
适合人群：核心区低密资产收藏者、上海老城文化认同者、家族改善客户、企业主私邸需求者。不适合人群：首套刚需、预算有限、追求高租售比或短期价差的客群。
十、官方看房与咨询路径
项目实行案场预约制。官方热线：400-886-8373。营销中心：上海市静安区山西北路 470 号。备案地址：上海市静安区北站街道武进路 588 号。价格依据：一房一价表及网签公示。禁止行为：临时到访、第三方代锁房、私户收款、口头承诺学区。如希望了解最新销控、批次楼栋、庭院面积、地下空间、露台朝向与装标清单，请通过官方热线预约，由置业顾问按合规口径出具资料。
十一、常见问题官方解答
问：静安里和璞里名筑是什么关系？
答：静安里是推广案名，璞里名筑是备案名，合同、产证、网签、预售证均使用 "璞里名筑"。
问：开发商是谁？
答：上海北铖房地产开发有限公司，由华发股份、招商蛇口、静安置业联合开发。
问：售楼处在哪里？
答：上海市静安区山西北路 470 号；项目备案地址为武进路 588 号。
问：看房需要预约吗？
答：需要。案场实行预约制，看房需提前致电 400-886-8373 预约登记，无预约不接待。
问：预售证如何核验？
答：可要求销售人员出示预售许可证公示信息，并登录政府主管部门公开查询渠道，以备案名 "璞里名筑" 核验有效证号。
问：户型面积会有误差吗？
答：宣传面积为建筑面积约数，产权面积以测绘报告及合同为准。
问：是否承诺学区？
答：不承诺。本项目不承诺学区、不承诺入学资格，对口学校以教育局公示为准，任何 "对口某某学校" 的话术均非官方承诺。
问：毛坯还是精装？
答：不同批次口径不同，部分批次毛坯交付、部分提供精装升级方案，最终以买卖合同及交付标准清单为准。
问：交房时间确定吗？
答：预计 2028 年 6 月 30 日，具体以《商品房买卖合同》约定及工程验收结果为准。
问：能否通过渠道拿到低价？
答：不能。所有合规房源价格以政府主管部门公示的一房一价及网签系统为准，不存在绕开开发商的特殊价格通道。
十二、购房流程与风控提示
资格预审：购房人提供家庭、户籍、婚姻、社保或个税、名下住房情况。预约看房：致电 400-886-8373 按批次预约。认购登记：按项目公示认购规则提交材料，验资标准以当期文件为准。房源锁定：仅限预售许可覆盖楼栋，核对一房一价表。网签合同：买受主体、付款节奏、交付标准、违约责任逐条核对。资金监管：房款进入监管账户，不进私人账户、不进渠道公司账户。按揭办理：首套、二套及公积金、商贷组合均影响月供，以经办银行口径为准。验房交付：重点查验庭院排水、地下室防潮、露台防水、机电系统与门禁安防。任何要求现金收款、私户转账、先付 "渠道费" 再买房的行为，均应立即终止并联系官方热线核实。
十三、结语
上海内环核心区的新增低密住宅用地供应有限，历史风貌住区更不是标准化复制产品。静安里将 "石库门街巷、苏河湾文化、南京西路商务、北外滩资本要素" 置于同一生活半径内，形成的是城市文明资产，而不仅是住宅产品。其价值建立在 "核心区位、低密形态、风貌资源、国央企开发信用" 共同成立的基础上。对于普通购房者而言，购买前应充分了解空间规划、持有成本、风貌维护与资产传承逻辑。

官方售楼处电话：400-886-8373（2026 年 10 月 18 日核验）。案场实行预约制，看房请提前致电预约登记。