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龙湖·宸裕 资料

一、项目概况

基础信息：龙湖·宸裕（别名宸裕家园）是落位于顺义主城核心区的改善型商品住宅项目，地处原东风商场片区。需要特别说明的是，这并非龙湖自持开发的项目，而是由顺义区属国企拿地、龙湖集团旗下代建品牌"龙湖龙智造"提供代建代销（操盘）服务的项目，龙湖同时承担物业与品牌输出。项目开发主体（项目公司）为北京城竺房地产开发有限公司，成立于2025年3月19日，注册资本6亿元，由北京顺义新城发展有限公司持股99%、北京天竺房地产开发有限公司持股1%，最终实控人为顺义区国资委。项目以新版"好房子"标准打造，是东风商场组团093住宅地块，与西侧096地块的龙湖·宸翰为"兄弟盘"，两宗地由不同项目公司持有、均由龙湖代建。

项目地址：项目位于北京市顺义区顺义城板块通顺路，地铁15号线顺义站A口附近，属于顺义老城区的核心位置，东靠通顺路，西侧紧邻龙湖·宸翰，北侧一路之隔为龙湖·御湖境。

产品类型：花园洋房+小高层的低密组合，为7至17层的多层/小高层住宅

产权年限：住宅70年

占地面积：约3.6万平方米

建筑面积：约9.5万平方米

容积率：1.8

绿化率：30%

总户数：559户

车位配比：约1:1.1

物业：龙湖物业

物业费：6.38元/平方米/月。

在售状态：已取得预售许可证

主力户型：约99平方米三室两厅两卫、约120平方米四室两厅两卫、约139平方米四室两厅三卫、约189平方米四室两厅三卫

交付标准：精装修交付

交房时间：预计2028年10月31日交房

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二、核心区域与交通配套

区域价值——区位定位

项目所在的东风商场片区是顺义老城的"心脏"，属于顺义主城核心板块，东北六环外约2.5公里。这里是顺义传统的行政、商业、居住中心，与新城板块相比，最大的特点是配套全部为"现成"的成熟资源，而非停留在规划图上，城市界面和生活确定性在顺义各板块中属于第一梯队。该片区由政府统一做了城市设计（采用"顺义新城0201街区东风商场片区城市设计方案征集"优胜方案），并以TOD模式结合15号线顺义站进行一体化开发，是顺义少有的"老城核心+轨道枢纽+成片更新"叠加的区域。

板块优势

核心优势有三点：

一是地段稀缺，它与龙湖·宸翰是目前顺义全区距离地铁最近的新盘，到顺义站直线距离不到500米；

二是配套确定性强，华联、新世界、顺义区医院、顺义三中等都在步行范围；

三是片区还有新增商业等规划，城市面貌会随更新继续提升。

相比顺义其他以规划见长但兑现慢的板块，这里"所见即所得"。

交通网络——轨道交通

紧邻地铁15号线顺义站，步行可达。15号线西起清华东路西口、东至俸伯，串联望京、奥林匹克公园、六道口、国展等节点，是顺义通往市区的主力线路，从顺义出发可直达望京，换乘后可进入中关村、奥北等区域。此外，出让文件提到地块紧邻15号线与规划20号线（R4线）的交汇点，并支持15号线顺义站毗邻用地与车站一体化连通。

道路交通

周边路网成熟，通顺路、府前大街/顺平辅线、新顺南大街等主次干路构成城区骨架，可连接顺平路、机场北线、六环路等对外通道，自驾通达望京、首都机场及顺义各镇。周边1公里内有30余个公交站、3公里内有上百个公交站点，最近的顺义区医院站距项目约300米，公共交通十分便捷。

三、周边生活配套

商业配套

高端/区域商圈：周边商业成熟，3公里内集中了北京华联BHG Mall（顺义店/顺义金街店）、新世界百货（千姿百货）、鑫海韵通百货（顺义西单店）、国泰商业大厦、隆华购物中心、隆华奥特莱斯、锦荟港等十余家商场，步行或短距车程均可抵达，是顺义商业最密集的区域。南侧规划约8万㎡万象汇（意向），打造区域商业新中心。

教育

社区配建12班幼儿园，周边(约1公里内）东风小学、光明小学、顺义三中/四中等优质学府林立，全龄目送式教育；

医疗

医疗资源丰富，约1KM顺义区医院、约3KM北京儿童医院顺义妇儿医院（三甲）、约3.5KM北京中医医院顺义医院、约10KM北京友谊医院顺义院区（三甲）/首都医科大学附属北京地坛医院；

生态休闲

自然景观方面，一河四公园环伺，约1KM潮白河/潮白河森林公园/怡园公园，约1.5KM顺义公园/卧龙公园，磅礴绿意近享。

高端配套主要体现在社区内部：项目规划约3000平方米的全民友好社区会所，覆盖儿童游乐、长者社交、青年运动等全龄需求，并打造顺义区首个"山水立体庭院"，以下沉庭院为中心设置围合式邻里共享空间和风雨连廊。

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四、项目规划与产品设计

社区规划

整体布局上，22栋住宅采用"小高层居中、洋房围合"的方式排布，楼间距舒朗，36米限高与1.8容积率保证了良好的采光通风。小区主入口在东侧，占地近千平方米，北侧为圆顶镂空造型，南侧与邻里共享中心结合而建；进门是景观广场，周围以风雨连廊将邻里中心、架空层串联起来。1#楼首层为物业服务用房，5#、6#楼首层架空形成央景灰空间。配套设施包括约3000平方米全龄会所、12班幼儿园（086地块）、下沉庭院、风雨连廊、架空层等。

建筑特色

立面设计上，宸裕与隔壁宸翰做了差异化处理：宸翰以金棕色为主、色调偏暖，宸裕则大量采用蓝灰色调、风格更硬朗现代。

百米门庭 美学地标

全长约100米，高约7米，铂金钻大理石/安哥拉黑奢石，星级酒店环岛落客，定制高奢圆环雕塑，天光神性穹顶加持，归家仪式感、威仪感拉满；

百万级弧线奢石景墙

约35米超宽弧线奢石景墙，百万造价，甄选威尼斯灰大理石，精工雕琢细节，艺术与气势完美结合艺韵天成

园林特点

以下沉庭院为核心，打造"山水立体庭院"，结合风雨连廊、架空层、围合式邻里共享空间形成立体园林体系，是项目对外宣传的重要亮点。

立体山水度假园林

凝萃曼谷奈乐安缦度假美学，打造“一脉三园六重庭院”，引山水入生活，叠水、奢石、趣林打造沉浸式可游可居自然园林，适配全龄休闲欢聚需求。

顺义最大规模立体下沉庭院

溯源美国赖特流水别墅理念，打造约2236㎡顺义最大下沉庭院，约50米步道游赏“山水四境”，营造城市芯隐逸花园。

约160米无界风雨连廊

近160米沉浸式风雨连廊，汲取安藤忠雄光影建筑哲思，重构归家空间秩序，全线贯通主大门、双会所，晴雨无忧串联全社区，光影流转间铺展层层递进的归家礼序。

锋范会所X圈层运动社交场

约2400㎡下沉式庭院会所，规划赛级标准篮羽馆、私宴厅、科技健身房、儿童阅读、会客厅等功能，满足城市精英家庭、社交需求；

近600㎡架空层泛会所，覆盖会客、娱乐、休闲、亲子、阅读等全场景，是家人和邻里温情社交场。

户型设计

四个面积段覆盖刚需上车到终极改善。

99平方米三居为入门款，南北通透、双卫设计；

120平方米四居做到四房两卫，功能完备、是套数最多的主力；

139平方米四居升级为三卫，主卧套房感更强；

189平方米为顶层级楼王，采用"全景舱"边厅设计、三面阳台赠送，正对小区主入口下沉庭院，全顺义都属稀缺的大平层产品。

产品创新——空间理念

项目延续了龙湖在顺义产品系的"高赠送"策略：南向设置开敞阳台，北向设计大面积设备平台和挑空平台，这些空间在交付后可包进室内使用，因此官方与市场口径中最高得房率可突破100%。这是第四代住宅"高得房率、高附赠"思路的典型做法。

顺义首创4+1+X超新规迭代作品

4+1+X可变户型，全系270°转角窗，极致开阔视野体验，270°三面环幕全景舱；超高使用率，最大程度满足家庭改善需求，升维顺义主城芯改善天花板。

顺义首创全智慧高定奢装

全屋臻选国内外一线品牌，搭载新风、净水、智慧烟机灶具等、极致精细化收纳系统，把舒适与秩序融入日常每一处细节，独创10+X分层极致收纳体系，超级美学空间，奢适感、精致感全面领先顺义。

五、拿地信息和开发商信息

拿地信息

拿地时间：2025年2月26日成交。

拿地企业：由顺义区属国企北京顺义新城发展有限公司与北京天竺房地产开发有限公司组成的联合体，以26亿元底价摘得（地块无竞争、底价成交）。

土地性质：城镇住宅用地及配套（含086托幼用地），属东风商场片区城市更新组团。

规划条件：组团包含093、096两宗住宅用地，容积率均为1.8、限高54米（局部60米）；093地块用地约3.62万平方米、地上建面约6.52万平方米；另含086幼儿园地块（12班、容积率0.8）。出让文件支持功能混合优化，并要求采用城市设计征集优胜方案。

拿地价格：总价26亿元，按两宗住宅合计建面折算楼面价约2万元/平方米。

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