北京七层及以上住宅可试行抬板设计

2026年10月12日，北京市规划和自然资源委员会印发《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》（京规自发〔2026〕339号），自发布之日起在全市范围内试行，有效期两年。意见系统明确了住宅"抬板设计"的适用条件、规划指标计算规则、土地供应方式与安全监管要求。

空间形态与适用范围。北京提出因地制宜开展"抬板设计"，即通过底层架空抬高建筑主体，以抬板平台面层作为住宅建筑室外地坪及公共活动空间。政策鼓励存在地形高差、滨水沿线或位于轨道"微中心"的三类居住用地优先开展，层数在七层及以上的住宅建筑可以开展。各区需对拟通过"招拍挂"出让的居住用地进行场地分析，研判能否开展抬板设计，并纳入供地规划条件。

公共空间与绿化景观。社区入口大门可不计入项目容积率；风雨连廊与入口会客厅、公共服务用房，以及轨道站点、公交站点、公园绿地等公共空间实现连通的项目，风雨连廊不计入容积率。政策同时鼓励采用下沉庭院、立体绿化、屋顶绿化、垂直绿化等方式增加社区绿色空间。

指标计算与土地供应。住宅建筑高度仍以板下室外地坪正负零起算，抬板高度（含板上覆土）原则上不超过8米。抬板平台以下的地上建筑空间在层高、通透性等满足规划要求的前提下，不计入规划条件中的地上建筑规模，并在经济技术指标表中单列；建筑层数从室外地坪以上的建筑空间起算，住宅层数从抬板平台以上起算。抬板架空层符合《划拨用地目录》规定的非经营性空间可按划拨方式供应，不符合规定的非经营性空间及经营性空间采用有偿方式供应，并在"招拍挂"文件、土地出让合同、确权登记证簿中注记为"地上板下空间"。

安全与实施监管。政策要求各项建设满足结构荷载安全，消防车须可驶入抬板平台并可用于消防通道、消防扑救面，同时做好防洪排涝措施；规划监督中发现未按照规划许可内容建设的，移交执法部门依法依规查处。

最大变化：首次将"抬板设计"从个别项目做法上升为全市试行规则，形成适用、计算、供地、监管的完整表述。

力度最大项：抬板平台以下地上建筑空间在满足条件时不计入地上建筑规模，并在指标表中单列。

最受益人群：新建七层及以上住宅社区的居民，配套服务、景观层次与归家动线有望集中安排。

较此前新增：三类用地优先、8米高度上限、连廊与入口大门不计容、"地上板下空间"注记等表述。

最值得关注：划拨供应与有偿供应的边界划分，以及消防、防洪排涝等落地条件。

意见开篇提出深入贯彻中央城市工作会议精神，建设"创新、宜居、韧性、文明、智慧"的现代化人民城市，推动住宅高水平精细化设计，建设安全舒适绿色智慧的好房子。官方解读进一步说明，政策旨在持续推进"好房子"建设，延伸打造"好小区""好社区"，聚焦提升社区公共空间品质，并回应居民多样化的邻里交流需求。

官方解读提到，设置七层及以上的门槛，是考虑到该类社区人口规模相对较大、公共服务配套需求达到一定规模，通过抬板设计可统筹各类服务设施集中布局、空间复合利用，提升土地和空间资源使用效率；七层以下社区配套规模相对较少，常规模式即可满足需求。意见同时明确，各区可结合地块具体情况实地分析与研判，因地制宜确定是否采用抬板设计。

对购房者而言，政策涉及的公共空间活动场景有所扩展。官方解读提出，居民可从地铁出入口、小区入口经风雨连廊或地下空间直达住宅楼栋；抬板平台以上的住宅不涉及"地上板下空间"的建筑面积分摊。相关安排的最终呈现可能因项目设计方案不同而存在差异，购房者的具体权益仍以合同约定与不动产登记结果为准。

对房地产市场而言，该意见属规划设计管理层面的规则细化，落点在社区公共空间与配套的空间组织方式，未涉及交易环节的调控安排。其对市场的作用可能主要体现在新建住宅的空间形态与公共配套呈现上，对成交规模、价格水平的影响预计有限，具体效果仍有待后续市场数据进一步观察。

对房企而言，意见为项目设计提供了更明确的规则依据，抬板架空层可用于停车、配套公服、市政设施、下沉庭院、邻里空间等，实现与平台以上居住功能的垂直混合。同时，抬板高度上限、层数差异化计算、土地出让金缴纳与确权登记等要求，或将增加方案设计与成本测算的复杂度。

对地方政府而言，各区需在供地前开展场地分析，并将相关要求纳入供地规划条件。相关要求可能逐步嵌入"招拍挂"条件、综合会商意见与建设工程规划许可等环节，对区级规划管理能力提出更高要求。

从长期影响看，意见试行期为两年，若相关规则在实施中形成稳定做法，住宅社区的空间形态与公共配套组织方式或将出现一定变化。

此次意见属于规划设计管理规则的细化，落点在社区公共空间与配套设施的空间组织，而非交易环节的调控工具。官方解读以问答形式回应适用项目、指标核算、土地供应与安全管理等操作层面问题，显示出政策在落地环节的指导意图。后续值得跟进的是各区供地规划条件中的具体表述，以及首批适用地块的方案呈现。

意见将住宅公共空间品质要求前移至供地与设计阶段。未来两年试行期内，各区实施细则、适用地块推进节奏与实际呈现效果值得持续观察。

北京市规划和自然资源委员会《关于印发〈关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）〉的通知》（京规自发〔2026〕339号），2026年10月12日

北京市规划和自然资源委员会《政策解读：〈关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）〉》，2026年10月12日

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