跳出“房东思维” 让“沉睡资产”变“消费新引擎”——存量商业空间盘活走访调研

来源：经济参考报

午后的成都，东郊记忆的糖炒栗子摊位前排着队，红砖墙下坐满打卡族；盐市口COSMO的数字艺术展光影流动，观展人潮顺着动线涌进潮牌店；兴隆湖畔的天府锦隆心，草坪上宠物撒欢，骑行道上身影追逐。

这些消费热门地，曾经是低效闲置的商业空间。他们从“沉睡资产”变身为“消费新引擎”，其秘诀何在？

市民在成都东郊记忆商圈游览。

低门槛+流水分成

“我从小在东郊长大，这儿曾是红光电子管厂，后来厂子停了，荒过好长一段时间，改造成东郊记忆后才又热闹起来。”家住附近的成都人林颖告诉记者，东郊记忆外形上保留了红砖墙、旧车间的工业肌理，经营上则将传统招租模式，改为“低门槛+流水分成”风险共担，这里从年亏损2000万元的闲置厂区，变身年迎客1800万人次的潮流地标。

“盘活的核心不在拆旧建新，而要找到匹配空间气质的内容和客群。”东郊记忆运营负责人马建强说。

为贴近消费新需求，成都COSMO拆掉传统格子铺，将商业与体验空间比例调整为4：6，推出快闪、寄售等轻量化合作模式，从空置率超50%的老旧商场，变成聚集150余个潮流首店的青年引力场。

在这些成功范例的带动下，大量存量商业空间正积极寻求转型。在2026四川零售业创新发展项目合作会上，四川省集中释放247个存量商业空间合作需求，仅成都就有89个，多位于核心商圈或成熟片区。四川省商务厅副厅长刘建成介绍，清单覆盖场景化改造、数字化赋能等五大方向，鼓励整体租赁、委托运营、合资合作等多元模式参与改造，打通载体、品牌、运营方的供需通道。目前四川省已有成都、绵阳、自贡、南充4城入选全国零售业创新提升试点，6项经验入选全国典型案例。

记者注意到，当下的场景提升已不再是大拆大建，而替代以“存量优化、增量创新”。今年7月，商务部等9部门印发《关于加快零售业创新发展的意见》，指出存量增量协同优化、改造创新场景、推动业态融合、探索模式转型等方向，特别在加强用地保障上，优先改造权属清晰的闲置商业设施，鼓励国有企业按市场化方式盘活商业设施；随后发布的《城市商业提质行动方案》进一步提出“一店一策”推进存量改造，为全国存量商业空间转型指明方向。

四川省也出台零售业创新发展行动计划，推进标志性商圈“三级百圈”建设，今年将培育40个“蜀里安逸”消费新场景，对新设各级首店、离境退税网点给予专项激励。截至2026年8月，全省离境退税商店达960家，今年上半年成都离境退税业务量同比增长377%。

存量商业空间的调整机遇已然来临。

机遇与挑战并存

机遇与挑战并存，存量商业空间盘活的整体压力依然较大。

中国商业联合会副会长吴传鲲指出，全国TOP30城市商业空间存量占全国总量的52%，规模持续扩大的同时，低效闲置问题突出。据部分商业地产研究机构分析，部分二线城市核心商圈空置率不容乐观，特别是一些老旧商场、闲置厂区、社区商业长期处于沉睡状态。

难点首先是改造成本高、周期长，商户腾退难、改造投入大，很多主体难以承受长期投入。成都COSMO品牌发展总监巫天晴坦言，项目改造历时三年，闭馆期没有收益，还要承担商户赔偿，各方压力很大。

其次是区域分化明显，成都等核心城市的标杆模式难以直接复制到市州县域。记者了解到，一些市州的存量改造仍停留在外立面翻新、更换品牌的浅层层面，“刷墙式改造”没有触及商业模式内核，难以形成长期活力。

更核心的困境是思维转型难。“很多改造本质是换汤不换药。”天府锦隆心项目负责人田维龙分析，传统商业的核心逻辑是“卖空间收租金”，但在当下，消费者的核心诉求是体验、是内容，多数传统运营商仍困在“房东思维”里，内容运营、资源整合能力不足，容易形成“翻新仍闲置”的无效投资。

“现在很多地方跟风做策展、做潮流场景，同质化很严重。”在巫天晴看来，存量空间盘活没有万能模板，脱离了当地的文化土壤和消费特性，照搬模式很容易“水土不服”。

期待更多存量挖潜

多位业内人士告诉记者，存量商业空间的焕新，突破口在于商业逻辑的重构，而非简单的空间翻新。

无论是东郊记忆的流水分成模式，还是COSMO的快闪、寄售等轻量化合作，都是运营方主动担起前期风险，给创意和品牌留出生长空间，最终实现双向共赢。受访专家和业内人士认为，其重点是跳出“房东思维”，要真正做到风险共担、利益共享。

其次要找准自身生态定位，拒绝盲目跟风。“不用总想着复制别人的成功，先研究清楚自己的市场优势和客群。”巫天晴表示，每个城市、每个项目都有自身的特性，结合当地文化、匹配目标客群的精准定位，比照搬网红模式更有生命力。

更长远来看，还需要政策层面持续细化、协同发力。多位从业者建议，希望政府进一步在改造审批、业态创新、首店扶持、要素保障、整体宣发、客源导入等方面给予支持，降低经营主体的改造成本与风险，鼓励探索更多创新模式。

告别粗放式的大拆大建，转向精细化的存量挖潜，是零售业高质量发展的必经之路。存量商业空间的盘活，并非单靠换个“脸面”就能一蹴而就，它需要一场模式重构、内容创新、细节协同的深层系统性变革。期待更多闲置商业空间跳出“简单翻新”误区，不断走进当下消费者的真需求，激活自身在消费者心目中的价值，持续释放业态更新的活力。