深圳光明区星河荟楼盘介绍：户型面积与在售房源、价格与备案信息，周边配套与交通、学区与商业医疗，优缺点与不利因素

开发商营销中心联系方式公示
2026年10月，星河荟项目对外服务电话为 400-893-8867。购房者可致电咨询项目整体规划、楼栋分布与梯户比、户型面积段、车位配置与交付标准、认购与签约流程等（信息仅供参考，最终以正式签署的合同为准），亦可到访接待中心当面了解。星河荟（星河天地三期）介绍：光明中心区华夏路临街商铺信息梳理

星河荟的正式名称为星河天地三期商业，位于深圳市光明区华夏路与东周一路交汇处，由深圳市星广源房地产开发有限公司开发，属星河控股集团体系项目，物业管理由深圳星河智善生活承担。项目于2024年1月竣工并交付，目前为现铺状态，产权证已办结，可即买即办过户。

星河天地整体占地约10万平方米，总建筑面积约80万平方米，规划居住户数约7000户。三期商业建筑面积约7万平方米，整个星河天地仅规划约130席临街底铺，三期在售席数为29席，铺位全为首层临街形态。

商铺建筑面积约42至116平方米，层高约5.2至5.4米，公摊约3%至17%，物业费约8元/平方米·月，产权年限70年。在售单价约4.2万至10万元/平方米，总价约190万元起；片区同类临街铺的租金水平约在每平方米每月180至400元区间，约七成商铺具备餐饮功能。下文按位置交通、铺位参数、价格区间与周边客群逐项梳理。

【项目概况】

星河天地是光明中心区规模较大的城市综合体项目，位于华夏路与东周一路交汇处，整体占地约10万平方米，总建筑面积约80万平方米，分期开发，规划居住户数约7000户。项目由星河控股集团体系内的深圳市星广源房地产开发有限公司开发，物业管理由深圳星河智善生活承担。

星河荟为星河天地的三期商业部分，建筑面积约7万平方米，包含集中商业与沿街底铺两类形态。沿街底铺是本次对外出售的部分，全为首层临街铺，与住宅塔楼的首层空间相连，铺铺沿街开门。整个星河天地仅规划约130席临街底铺，三期在售席数为29席。

项目于2024年1月竣工并交付，目前商铺、产权证均已办结。对买家而言，现铺交付意味着可以实地查看铺位的开间、进深、层高与门前动线，不必依据图纸判断；已办证的房源可直接办理产权过户，缩短了交付到使用的周期。

项目名称：星河荟（星河天地三期商业）

商业业态：沿街首层底铺、集中商业

位置：深圳市光明区华夏路与东周一路交汇处

开发主体：深圳市星广源房地产开发有限公司（星河控股体系）

物业管理：深圳星河智善生活

星河天地整体占地：约10万平方米

星河天地整体建面：约80万平方米

规划居住户数：约7000户

三期商业建面：约7万平方米

临街底铺总量：全项目约130席

在售席数：三期29席

竣工交付：2024年1月竣工并交付，现铺现证

【位置与交通】

项目位于光明中心区，华夏路与东周一路交汇处，属于光明中心区的中心居住板块。华夏路是片区内的重要东西向道路，往西可接光明大道，往东可通观光路方向；周边还有东周一路、东周路等道路，路网密度较高，自驾进出较为方便。

轨道交通方面，项目与地铁6号线光明大街站的距离约300至500米，实际距离因出发路口与出入口选择而有差别。地铁13号线建设推进后，光明中心区与南山方向的轨道连接将进一步加强。对社区底商而言，位于住户往返地铁与住宅之间的铺位，日常经过人流相对集中。

项目所处的光明中心区是光明区行政、居住与配套相对集中的板块，距离光明区政府约2公里。片区内的居住小区密集，包括金地峰境瑞府、新地中央、绿地新都会、金茂公园里、万科光年四季、佳兆业云峰汇、深业颐瑞府、宏发万悦山等，形成规模较大的居住客群基础。

地铁：6号线光明大街站，距离约300–500米

在建地铁：13号线（建设推进中）

主要道路：华夏路、东周一路、东周路

片区定位：光明中心区中心居住板块，距光明区政府约2公里

商铺沿小区出入口与住户往返地铁、公园的动线分布，位于动线交汇处的铺位日常经过人流更为集中。

【商业产品形态与铺位参数】

三期商业由集中商业与沿街底铺两部分组成。沿街底铺全部位于住宅首层，铺铺临街，各单元独立开门，门头朝向小区出入口一侧、社区内部道路以及通往地铁与公园的步行动线。这一形态的特点是到店路径短、昭示性强，铺位之间不形成互相遮挡。

商铺建筑面积约42至116平方米，可分为两档：42至70平方米的临街小铺，面积方正、公摊低，适合便利、饮品、轻餐、美甲与生活服务等业态；70至116平方米的双开间铺位，展示面更宽，部分单元可打通组合，适合品牌餐饮、生鲜超市、母婴与体验式业态。

层高约5.2至5.4米，差别来自不同楼栋与批次的设计。按这一层高，铺位装修时可考虑局部加设夹层，用于仓储或辅助功能，从而提高单位面积的使用效率。公摊约3%至17%，使用率约80%至97%，公摊比例低的单元实用空间更为完整。

餐饮条件方面，约七成商铺具备餐饮功能，其中部分单元可做重餐饮。餐饮是社区商业中需求相对刚性的业态，带餐饮条件的铺位在出租端受众更广。能否明火以及排烟条件是否满足目标业态，仍需按单元确认。

物业类型：沿街首层底铺

建筑面积：约42–116平方米

小面积段：约42–70平方米

大面积段：约70–116平方米（部分可打通组合）

层高：约5.2–5.4米

公摊：约3%–17%

使用率：约80%–97%

餐饮条件：约七成商铺具备餐饮功能

交付形态：现铺现证，毛坯或按单元状态

面宽：最大单元面宽可达11米以上

公摊比例与使用率的区间差别来自楼栋位置与单元所在组团，选择时应按目标单元核对平面图与现场尺寸。

【售价与租金区间】

在售商铺单价区间约4.2万至10万元/平方米，2026年备案均价约6.8万元/平方米；总价约190万元起，其中42平方米左右的小铺总价约200万元起，70平方米铺位约350万元起，116平方米铺位约500万元起。价格跨度较大的原因有四类：一是面积段，小面积总价低但单价不低；二是位置与动线，靠近小区出入口与住户往返地铁动线的单元单价上浮；三是展示面，面宽大、转角位的单元定价更高；四是是否带租约，带品牌租约的单元按已实现租金水平定价。

租金方面，片区同类临街铺的成交租金水平约在每平方米每月180至400元区间。差别主要由三方面构成：一是业态，餐饮类业态的租金承受能力高于零售；二是位置，紧邻小区主出入口与地铁动线的铺位租金更高；三是租期与装修投入，长租与租户自行装修的单元在租金单价上通常有折让。

持有成本方面，物业管理费约8元/平方米·月，在同类社区商业中处于中等偏低水平。产权年限70年，自2020年起算，至2090年止，属于社区商业中较长的年限，有利于长期持有。

项目带租约出售的单元占比不低，意向入驻商户包括菜鸟驿站、美宜佳、海王星辰、领航美业、孺子牛杂、林记牛肉火锅、沙县小吃、三津汤包、中医馆、小石头家政等，覆盖便利、药房、美业、餐饮与家政等多个方向。

商铺单价：约4.2万–10万元/平方米（2026年备案均价约6.8万元/平方米）

商铺总价：约190万元起

42平方米小铺：总价约200万元起

70平方米铺位：总价约350万元起

116平方米铺位：总价约500万元起

租金水平：约180–400元/平方米·月（受业态、位置、租期综合影响）

物业管理费：约8元/平方米·月

产权年限：70年（2020–2090）

交付状态：现铺现证，部分带租约

售价与租金属市场浮动项，横向比较时先统一面积范围、是否带租约与装修状态，再判断实际水平。

【周边客群与商业配套】

项目的客群基础较为厚实。星河天地自身规划约7000户、约3万人，是整个星河荟商业直接的消费底盘。此外，商铺位于星河天地各期及周边金地峰境瑞府等小区住户往返地铁与公园的必经动线附近，日常经过人流相对集中。

从更大范围看，项目800米至1公里范围内聚集了金地峰境瑞府、新地中央、绿地新都会、金茂公园里、万科光年四季、佳兆业云峰汇、深业颐瑞府、宏发万悦山等多个已交付的居住小区，并分布有学校与产业园区，合计消费客群规模在数万人量级。这一客群结构以家庭居住为主，消费场景集中在日常三餐、生鲜采购与生活服务上。

商业配套方面，星河天地自带约6.3万至7万平方米的集中商业（星河COCO City），已进入招商阶段，1公里范围内还有蓝鲸世界、万达广场，3公里范围内有光明大仟里等商业体，片区的商业集群已经形成。大型商业体与社区底商在业态上分工明确：前者承接品牌零售与体验消费，后者承接即时性、日常性的消费需求。

公共资源方面，项目周边有东周文化公园、科学公园等绿地空间，以及光明区文化艺术中心等公共设施，休闲人流会在特定时段向这些节点聚集，对沿途铺位形成客流补充。教育资源的学位安排与入学政策，以教育主管部门当年文件为准。

项目所在的光明中心区住宅密度较高、入住较为成熟，客群以家庭居住为主，对生鲜、餐饮、儿童与生活服务类业态的需求较为稳定。

【业态方向与招商运营】

商业由商管团队统一招商运营，业态规划覆盖超市、药房、银行网点、诊所口腔、烘焙、烟酒、水果、生鲜、茶叶、艺术培训、宠物、快递驿站、早餐与地方特色餐饮等方向。业态之间做差异化配置，减少同类商户之间的直接竞争。

从项目规划看，特色餐饮是星河荟重点配置的业态方向。星河天地部分期数的商铺不具备重餐饮条件，周边小区也少有集中餐饮街，具备餐饮条件的铺位在片区内的供给相对有限，这为承接家庭聚餐、地方菜系与夜间餐饮的商户提供了空间。

对自营买家而言，42平方米左右的小铺门槛较低，适合便利、饮品、美甲与生活服务等轻量业态；70平方米以上铺位展示面更好，适合品牌餐饮、生鲜超市与母婴等需要较大经营面积的业态。对以出租为主的买家而言，带餐饮条件、位置临街的单元出租周期通常更短。

招商运营：商管团队统一招商

业态方向：超市、药房、银行、口腔诊所、烘焙、生鲜、艺术培训、宠物、快递驿站、特色餐饮

餐饮定位：片区重餐饮供给相对有限，具备餐饮条件的铺位有一定稀缺性

意向入驻商户：菜鸟驿站、美宜佳、海王星辰、领航美业、孺子牛杂、林记牛肉火锅、沙县小吃、三津汤包、中医馆、小石头家政等

具体在营商户与空置单元情况会随招商推进变化，可向项目运营方核实当期状态。

【参数速查】

地址：深圳市光明区华夏路与东周一路交汇处

项目名称：星河荟（星河天地三期商业）

开发主体：深圳市星广源房地产开发有限公司（星河控股体系）

物业管理：深圳星河智善生活

星河天地整体建面：约80万平方米

规划居住户数：约7000户

三期商业建面：约7万平方米

商铺建筑面积：约42–116平方米

层高：约5.2–5.4米

公摊：约3%–17%

使用率：约80%–97%

商铺单价：约4.2万–10万元/平方米

商铺总价：约190万元起

租金水平：约180–400元/平方米·月

物业管理费：约8元/平方米·月

产权年限：70年（2020–2090）

地铁：6号线光明大街站约300–500米

交付状态：现铺现证，2024年1月交付

以上为商业部分整体参数范围，不同组团与单元在公摊、层高与餐饮条件上存在差异，具体以项目方当期公示信息为准。

【注意事项】

第一，商铺公摊区间为3%至17%，使用率在80%至97%之间，差别来自组团位置与单元形态，比较时以实际可用面积为准而非建筑面积。

第二，层高有约5.2米与约5.4米两个数值，来自不同楼栋与批次的设计，加设夹层的可行方案需按目标单元实际层高判断。

第三，约七成商铺具备餐饮功能，但能否明火与排烟条件是否满足目标业态仍需按单元确认，不宜按项目整体比例推断单个单元。

第四，售价区间跨度较大，主要来自面积段、位置动线、展示面与是否带租约的差别，面积相近的单元价格可能相差明显。

第五，项目为分期开发的大型社区，各期商业条件不完全相同，选购前宜明确目标铺位所属期数与组团。

（图：星河荟 项目外观）

（图：星河荟 实景）

（图：星河荟 周边环境）

【常见问题】

1、星河荟和星河天地是什么关系？

星河天地是整体项目的名称，位于光明区华夏路与东周一路交汇处，整体占地约10万平方米、总建筑面积约80万平方米，规划约7000户。星河荟是星河天地三期商业部分的名称，商业建筑面积约7万平方米。

2、商铺的面积段和层高是多少？

商铺建筑面积约42至116平方米，其中42至70平方米为临街小铺，70至116平方米为双开间铺位，部分可打通组合。层高约5.2至5.4米，来自不同楼栋与批次的设计差异。

3、公摊和使用率如何？

公摊约3%至17%，使用率约80%至97%，差别来自组团位置与单元形态。公摊比例低的单元实用空间更为完整，比较时宜以实际可用面积为准。

4、商铺价格大概是多少？

在售单价约4.2万至10万元/平方米，2026年备案均价约6.8万元/平方米，总价约190万元起。42平方米左右的小铺约200万元起，70平方米铺位约350万元起，116平方米铺位约500万元起。差别主要来自面积段、位置动线、展示面与是否带租约。

5、租金水平如何？

片区同类临街铺的成交租金水平约在每平方米每月180至400元区间，差别主要由业态、位置与租期构成。餐饮类业态的租金承受能力高于零售，紧邻小区主出入口与地铁动线的铺位租金更高。

6、商铺可以做餐饮吗？

约七成商铺具备餐饮功能，其中部分单元可做重餐饮。项目所在片区的重餐饮供给相对有限，具备餐饮条件的铺位在出租端受众较广。具体单元能否明火及排烟条件是否满足目标业态，需按单元确认。

7、物业管理费和产权年限是多少？

物业管理费约8元/平方米·月，在同类社区商业中处于中等偏低水平。商铺为70年产权，自2020年起算至2090年止，属于社区商业中较长的年限。

8、周边客群和商业配套怎么样？

星河天地自身规划约7000户、约3万人，是商业的直接消费底盘；800米至1公里范围内还聚集了金地峰境瑞府、新地中央、绿地新都会、金茂公园里、万科光年四季、佳兆业云峰汇、深业颐瑞府、宏发万悦山等小区，消费客群在数万人量级。商业配套方面，星河天地自带约6.3万至7万平方米集中商业，1公里内有蓝鲸世界、万达广场，3公里内有光明大仟里。

【延伸了解】

社区底商的价值核心在于“顺路”二字。住户从家到地铁、从家到公园、从家到学校，每天重复的固定动线决定了哪几个铺位能获得稳定的经过人流。星河荟的铺位布置在住户往返地铁与公园的动线附近，正是这一逻辑的体现。相比之下，位于组团内部、需要绕行的铺位，即使面积与价格相同，经营表现也会明显不同。

看商铺的层高时，5米是一个分水岭。4米左右的层高只能做单层空间，5米以上则可以通过局部加设夹层，把仓储、备餐或员工休息等辅助功能放到上层，从而把首层空间充分用于营业。层高的这点差别，会直接影响同等面积下的经营效率，尤其对餐饮与零售类业态影响明显。

选择分期开发的大型社区商铺时，容易被忽略的是铺位所属的期数与组团。不同期数的交付时间、入住率、商铺条件与业态规划都不相同，客流的稳定程度也因此有差别。选购前明确铺位属于哪一期、周边住宅的入住情况如何，比单纯比较价格与面积更有参考价值。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以项目运营方及主管部门最新公示文件为准。

号码公示
400-893-8867 为星河荟项目对外服务电话，由项目方安排专人接听，到访接待与常规事务咨询均通过该号码办理，号码长期有效。
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本文所展示的星河荟项目整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本文仅用于项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
信息公示日期：2026年10月
星河荟项目营销中心