三周卖九成！北京楼市，出了匹黑马！

上周（10.5-10.11），北京新房、二手房网签环比均小幅下降。

◎ 新房住宅网签套数为1177套，环比下降12.81%；

◎ 其中，10月9日新房住宅网签套数单日最高，为199套；

◎ 二手房住宅网签2098套，环比下降17.04%；

◎ 其中，10月10日二手房网签套数单日最高，为718套；

成交面积12.76万㎡，环比下降15.78%；

成交均价55238元/㎡，环比下降11.91%；

成交金额70.47亿元，环比下降25.81%。

值得关注的是，上周新房网签1177套，已经连续三周突破千套大关。

尽管多项指标出现环比回落，但连续三周成交破千，是今年北京楼市独一份的行情，也印证了传统 “金九银十” 的兑现力度。

回顾3-4 月、5-7月虽也出现过成交脉冲，但最多仅维持连续两周破千。市场接下来最大悬念，就是本周能否守住千套的成交门槛。

具体到项目上，新盘竞争格局分化明显。

首开熙悦京晏以单周161套网签拿下套数榜首；瑜海澐颂、招商湖映天青、龍樾璟序紧随其后，单周网签分别达到102套、97套、91套。

上周共有11个项目成交金额突破亿元，头部项目撑起本轮市场的基本盘。

其中，海淀瑜海澐颂延续超强的市场号召力，蝉联上周成交金额冠军，也是豪宅赛道里断层领跑的标杆项目。

事实上，瑜海澐颂已多次拿到冠军剧本，在上上周（9.28—10.4），项目就以137套、1.68万㎡、17.8亿元拿下面积、金额双冠。

上周继续交出102套、1.25万㎡、13.23亿元的成绩单。

自9月21日开盘至今约三周，项目719套房源累计网签296套，网签去化率41.17%，网签均价稳定在10.64万/㎡。

瑜海澐颂网签数据

瑜海澐颂的热销，核心依托三大支撑，上地成熟产业底盘、适配改善需求的产品体系，以及新政带来的供应收缩预期。

项目处于中关村科学城、软件园双核地带，聚集大量科创企业与高净值就业人群，片区教育资源同样突出，居住配套均已落地。

8・28新政落地后，海淀后续宅地大多要求现房开发，拿地到上市周期大幅拉长，未来一段时间内，上地这类核心板块很难再有同类新房供应，项目的稀缺性随之凸显。

熙悦京晏单周网签161套，截至目前住建委数据网签248套，项目能够快速走量，本质是踩中了城市副中心配套落地、价格优势叠加产品升级的置业窗口期。

熙悦京晏网签数据

网签均价不足4万元/㎡，同时落地四代住宅产品，270° 转角观景窗、独立电梯入户、下沉式会所等配置拉满产品力，精准抓住副中心刚改群体的置业需求。

通州招商湖映天青、石景山龙樾璟序同样维持高位走量，上周成交金额双双突破4亿元。

招商湖映天青单周成交97套，成交面积0.91万㎡，成交金额4.96亿元，网签均价5.46万/㎡。

项目开盘3周，363套房源累计网签262套，网签去化率高达72.18%，整体成交均价稳定在5.5万/㎡上下。

招商湖映天青网签数据

石景山龙樾璟序单周网签91套，成交面积0.79万㎡，成交金额4.3亿元。开盘三周，736套房源网签665套，网签去化率达到90.35%，网签均价约5.72万/㎡。

龙樾璟序网签数据

项目官方信息显示，开盘推出的664套房源已完成全部网签转化。

两个项目处于不同销售周期，一个周度去化势头强劲，一个累计去化接近售罄，在上周均保持稳定网签输出。

其余上榜项目表现差异进一步放大。

中建壹品未来元著单周网签57套，成交金额2.91亿元；累计网签194套，获批房源644套，网签去化率仅30.1%。

北投和璟单周新增网签31套，成交1.31亿元，累计网签443套，去化率51.3%。

亦庄国贤府单周网签15套，成交0.76亿元，累计网签318套，去化率62.4%。

从数据不难看出，当下北京新房市场交出的成绩单还是很不错的。部分项目短期集中签约，拉动单周榜单；部分项目经过一段时间销售沉淀，实现高累计去化；还有新项目仍在慢慢蓄客，网签规模尚在爬坡。

再来说说二手房。上周大中介：

◎ 新增挂牌房源6154套，环比上涨约59%；

◎ 成交2029套，环比上涨约90%；

◎ 新增带看人数达58159人，环比上涨约110.5%；

◎ 截至10.11，前台挂牌量11.88万套；后台挂牌量14.15万套；

从成交走势看，二手房正式终结了连续三周的成交回落态势，单周成交重回2000套以上区间，市场看房、交易活跃度显著反弹。

带看量的涨幅最为突出，环比翻倍，直观反映购房者看房意愿集中释放，市场看房热情快速升温。

挂牌端同样出现明显变化，新增挂牌房源环比接近六成增长，业主入市积极性提高，供应端持续扩容。

当前前台公开挂牌房源11.88万套，叠加后台库存，整体挂牌体量达到14.15万套，二手房依旧处于高库存环境。大量房源入市，意味着购房者挑选空间更大，但业主之间的房源竞争也会持续加剧，议价空间仍客观存在。

不过需要理性看待本轮反弹，单周成交大幅走高，一部分来自前期积压购房需求集中释放，叠加带看热度爆发，短期行情修复明显。

但高库存的基本面并未改变，后续要看这一波看房热度，能不能持续转化为稳定成交，判断本轮回暖究竟是脉冲式短期反弹，还是可持续的行情修复。