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北投和璟

择址通州副中心 CLD 居住核心区，宋庄创意文化公园东侧，北投置业、北京建工、新航城三大市属国企联袂打造，副中心低密四代人居洋房作品。容积率约 1.8，规划 8‑11 层纯板洋房，无保障房混杂，社区整体界面纯粹，打造约 57 米礼序门庭、三重精装大堂，配备风雨连廊、下沉会所、全龄架空泛会所。社区构建两轴一环三带十二园景观体系，内外双园相映，充分保障采光与观景体验。全屋高标精装交付，户型采用 LDK 一体化设计，预留家政间与储物空间，部分户型拥有 270° 全景观景窗，149㎡大四居配备私属候梯厅。全盘建面约 85‑149㎡二至四居，覆盖刚需到改善全周期居住需求。地处副中心 CLD 生活高地，周边规划完善教育、医疗、商业配套，城市界面崭新，适配运河商务区白领、公职人员、教师、艺术从业者等精英家庭自住置业。意向购房者如需了解项目真实情况，包括产品细节、价格区间以及实地看房预约，建议通过项目官方渠道咨询了解。

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通州宋庄，这个过去因画家村闻名、长期被视为六环外小透明的板块，却在短短一个月内，接连跑出两个热销盘——北投和璟与首开熙悦京晏。

一举颠覆了市场的刻板印象。

这不仅是两个楼盘的成功，也是一个值得深挖的行业样本：

在确定性为王的时代，远郊板块如何用产品力和定价智慧，硬生生杀出一条血路？

沉寂板块的双响炮

宋庄的热，来得突然却又有迹可循。

北投和璟率先起爆。

8月22日首开，推出546套房源，当天认购486套，去化率约89%。

8月当月，一周项目网签269套，成交金额11.74亿元，一举拿下北京8月新房面积、套数、金额“三冠王”。

而9月底新盘扎堆开盘，第二批房源318套也已取证加推，备案均价4.42万元/㎡，与首批基本持平。

截至10月8日，已网签了426套，去化率50%。均价4万/㎡，签约金额18亿。

开盘一个月地价覆盖率超过115%（土地款15.62亿），又是一个短期覆盖地价的成功范例。

首开熙悦京晏跑步入场。

紧接着，9月20日，先拿地的

蓄客阶段冻资客户约700组，571套房源一次性推出，官宣认筹508套。

截至10月9日，项目已网签189套，网签均价3.85万/㎡。

再串联起整个通州楼市，数据更为亮眼：

2026年1-9月，通州新建商品住宅累计网签3877套，同比增长50%，每7套北京新房就有1套来自副中心。

宋庄也正是这轮行情的缩影。

为什么是宋庄？

宋庄并非生来就是“香饽饽”。

2021年，金地北京壹街区首开12亿的成绩，已是板块难得的高光时刻。其后国贸、城建等项目入市，热度是有了，但并未完全激发板块热情。

宋庄板块还是那个静悄悄的特性，副中心是不是也拉不起来了？

直到2026年，情况发生了根本性逆转。

很简单的四招。

1. 产品力：降维打击

宋庄此前的楼盘，被诟病产品不够硬。

而北投和璟与熙悦京晏，都拿出了十足的诚意。

北投和璟容积率仅1.8，规划27栋8-11层洋房，搭配3栋15层小高层，是副中心范围内少有的低密社区。

更关键的是得房率，通过南向1.8米通面阳台半赠、北设备平台全赠、侧飘窗等设计，部分户型得房率高达102%。

熙悦京晏同样不甘示弱。

作为首开在北京的首个四代宅产品，项目主打高赠送，南向通面宽阳台、弧型转角接侧边飘窗、北向设备平台全赠送。

顶配166㎡楼王，南向面宽达16.5米。此外，项目13栋楼中有7栋做了首层架空，配建约1500-2000㎡会所和下沉庭院，将豪宅配置引入刚需盘。

用跨代产品直接刷新了板块的居住标准。压抑已久的地缘改善需求，随之被激活。

2. 定价：大折扣效应

产品力之外，价格是最直接的杀手锏。

北投和璟备案均价约4.54万元/㎡，实际网签均价约4.04万元/㎡。

这个价格，比通州区约4.5万元/㎡的成交均价低了一截，也低于周边武夷花园板块4.3万元/㎡以上的次新房挂牌价。

300多万的总价门槛，精准卡位刚需和改善客群的预算区间。

更精妙的是成本控制。北投和璟的住宅楼面价仅约1.79万元/㎡，即便按4.04万成交，仍有约1万元/㎡的毛利空间。

底价拿地，为定价让利保留了充足余地。

相比之下，熙悦京晏楼面价约1.98万元/㎡，比北投贵了近2000元，定价压力更大，但3.85万/㎡网签均价比北投还便宜1500元，同样显示出以价换量的决心。

3. 时机：先手卡位政策助攻

北投和璟开盘时，通州新房市场已近半年没有新盘入市，产品供应出现空窗期。

而更早拿地的首开熙悦京晏尚未取证，北投恰好抢占了先机，率先锁定地缘客户。

与此同时，政策端的暖风也在吹。

8月北京放宽非京籍购房社保年限，8月28日房贷新政将贷款年限延长至40年，都为购房者释放了真金白银的利好。

北投和璟踩准了窗口期，热度随之攀升。

4. 客群：副中心的确定性基本盘

宋庄的底气，终究来自副中心建设带来的确定性。

紧邻行政办公区二期含章园，市政府车程仅15分钟。

目前已有近百家市级机关和中央随迁单位入驻副中心，数万名公务员和事业单位职工构成了扎实的置业基本盘。

他们认地段、决策快、追求确定性，北投和璟的入市，恰好填补了这一需求空白。

配套兑现肉眼可见：安贞医院通州院区已投用，儿研所通州院区在建，规划中的地铁M102线串联宋庄、行政办公区与环球度假区。

这些确定性，让宋庄的吸引力有了实质支撑。

从不看好到卖爆靠什么？

宋庄的逆袭，绝非偶然，背后是行业逻辑的深层转变。

1.低地价本身就是护城河

北投和璟1.79万元/㎡的楼面价，就是热销的关键前提。

低地价意味着定价空间大、容错率高，既可以用低于市场的价格抢客，又能保障利润。

在房企普遍追求“确定性”的当下，底价拿地、精耕产品、以价换量，正成为新的主流打法。

2.远郊板块的产品力破局之道

当交通和产业短板短期无解时，产品力是能让购房者忽略地理劣势的武器。

宋庄的表现证明，把得房率做到极致、把社区配套拉到豪宅标准、把户型设计打磨到一步到位。

即便在六环外无地铁的板块，也能点燃市场热情。

3.只有优等生有糖吃

北京楼市成交盘子没有做大，但购买力高度向少数优质项目集中，一部分楼盘卖得火热，大部分项目去化依旧艰难。

但购房者的钱没有消失，只是在向确定性集中，国企背书、低地价、硬产品、好价格，缺一不可。

买对的房，远比买多的房重要。

宋庄的故事，可能只是产品力竞争时代的开始。

对于开发商而言，与其抱怨市场寒冬，不如思考如何像北投和璟一样，用一块不起眼的底价地，做出惊艳市场的产品。

北投・和璟

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