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2026 年 10 月 13 日
平淡多时的北京土拍，终于在今日重现久违的热闹。
4月21日，亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块正式出让，吸引金茂、建发、中建智地、保利、招商五家头部房房企同台竞价，经过数十轮争夺，最终中建智地成功重围，以13.24亿元成为亦庄新地主。
开年至今，北京成交的宅地几乎都是底价成交，亦庄新城的这宗地，是一宗实现溢价成交的地块。其实，它的热闹，多少有些出人意料。论区位，它既不在城市核心区——东西城，也非热门之地——海淀、朝阳，而是位于传统近郊区——大兴瀛海。
那么，一宗位于南五环之外的“郊区地”，为何能引来如此争抢？
原因或许可以归结为：地美、价廉。
就地块自身来说，规模不大、好操作。其用地规模约2.59万㎡，地上建筑面积约5.18万㎡，容积率2.0，限高60米。若按每套100㎡计算，未来体量预计在510套左右。另外，地块东西略长、南北稍窄的形状，有利于社区和户型设计。
位置上看，虽在五环外，但城市界面颇好，配套成熟。地块周边分布着瀛海府、中海寰宇时代、海晏春秋等数个次新小区，形成了相当成熟的居住氛围和城市基础配套。
东南侧紧邻瀛海的大型商场——环宇坊，还有首航生活广场等社区商业配套。同时，地块距离南海子公园2公里左右，西侧还将配建4.1万㎡的绿地公园，可满足日常休闲需求。
此外，交通方面也很便捷。地块距离地铁8号线瀛海站仅约200米。35分钟左右可到王府井，约50分钟也可到国贸CBD等核心区。若是自驾，西侧1公里外即为京台高速，北侧约3公里外是五环路，出行很方便。
价格上，该地块也是很有吸引力。其起始楼面价约为2.35万元/㎡，最终成交楼面价达到2.56万元/㎡，即使后续新房卖到5万元/㎡，开发商也能拥有非常充裕的利润空间。并且，近几年，瀛海板块鲜有供地，积攒了一定的购房需求，只要开发商将产品打磨到位，后续去化基本不成问题。
总之，对开发商而言，只要好好做产品，这个项目几乎就是稳赚的买卖。
所以，从3月中旬启动预申请后，这宗地就被各大开发商盯上了。金茂最先激活了该地块，而后，招商、建发等纷纷押注。从4月13号开始，中建智地、保利、招商三家房企相继发布各自的招标公告，都以志在必得之势，提前打响这场土拍争夺战的序幕。
各家似乎也都有自己非拿不可的道理。
拿金茂来说，丰台的璞逸丰宜和朝阳的金茂满曜，去化都过了六成，确实需要补仓。更何况，金茂在亦庄开发了金茂府、金茂逸墅多个项目，对这里的市场和客户，可以说是知根知底。话说回来，金茂最近拿地非常猛。3月至今，全国范围内已拿下9宗地，超过去年全年的4成。
招商则更有必要了，今日地块距离招商玺、招商序也就5公里左右，客群或有重叠，一旦该地旁落他人，这两项目的销售压力直接拉满。不过从2.56万元/㎡的楼面价看，未来中建这个项目相比单价7万元/㎡上下的招商序两兄弟，价格优势肉眼可见；再有去年在北京楼市掀起热潮的建发，急需补仓。另外它在丰台与金茂合作的观宸也在南城积攒了好口碑......
招商等房企的这次遗憾，对中建智地来说，却是机会。在昌平、朝阳、丰台等地都已布局项目的它，亦庄是缺少的一块。如今，亦庄给了它大显身手的新空间。
国贤府，或许是这块地未来的模样。
近两年，国贤府已成为中建智地在市场上颇有影响力的产品线。先是昌平的北京国贤府，在很长时间内斩获多项销冠。再有上个月，丰台河西的中建·方程国贤府和昌平歇甲的国贤府park，接连开盘，也都取得了不错的成绩。中建智地此时若借这波热势，发出“亦庄国贤府”的信号，想必会引发市场新一轮关注。
另外，刚刚拿下的亦庄地块，与中建·方程国贤府和国贤府PARK，无论是规模还是价格都很相似。
先说成交楼面价，亦庄地块为2.56万元/㎡，与中建·方程国贤府（2.84万元/㎡）和国贤府PARK（约2.85万元/㎡），仅有不到3000元/㎡的差距。而从另两座国贤府5-5.5万元/㎡的售价来说，未来亦庄项目的价格大概率也会在这个区间内上下浮动。
从地块规模上看，亦庄地块的用地面积约2.59万㎡，地上建筑面积约5.18万㎡，容积率2.0，未来体量预计约510套左右；对比中建·方程国贤府，用地面积3.18万㎡，地上建筑面积4.78万㎡，住宅容积率1.5，共有508套房源。
作为瀛海第一个“好房子”产品，中建智地这个新作将做什么户型还不好说。鉴于瀛海自身来看，刚改、刚需或许更合适。参考上月开盘的中建·方程国贤府（约78-117㎡）、国贤府PARK（约78-145㎡），预计它的面积段不会大幅偏离。
不过，无论刚需还是刚改，有一点不能忽视：亦庄地块的教育配套明显不足。虽然它附近有瀛海第五幼儿园、八十中学红星未来学校。但与东侧5公里外的亦庄河西区相比，学区质量有不小差距。一定程度上或也将影响部分客群对它的认可度。
此外，今日出让地块的南侧一墙之隔，还有一宗与其同时拆分的“兄弟地块”。接下来中建智地在进行产品规划时，恐怕不能不提前考虑它的存在。
纵然有个别不足，但对于整个瀛海而言，新地块的出让、中建智地的入驻，为板块注入新的可能：“好房子”将带来全新的生活方式，区域价值有望随之提升。
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2026 年 10 月 13 日
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