辽宁
城市分化时代，土地的“再利用”成了必然选择。
再利用是什么意思？
用大白话翻译就是，这块地本来就是规划建设土地，不是新增土地，现在重新调整用途、提升利用效率。
对于土地再利用，大多数城市采用商改住。比如我们浙江的老大哥杭州，光2025年就公示了23宗商改住用地，新增住宅建面约103.7万㎡（数据来源浙报传媒地产研究院），今年商改住也是接连不断，甚至出现了工改住、学改住。
和杭州忙着商改住不同，温州龙湾一区域却出现了“住改工”，将原本规划的6宗住宅用地全部调整为工业用地。
究竟是怎么回事？
日前，温州市龙湾区永强北片黄石山东单元02-H、02-J、02-K街坊和02-G-15等地块详细规划修改批前公告发布。
公告截图
整个规划范围沿着黄石山边，东到蓝浦路和永强大道，南到瓯海大道，西到黄山路，北到机场大道，总用地面积超3300亩。主要分为两部分，第一部分02-H、02-J、02-K街坊，第二部分02-G-15等地块。
本次控规调整主要有以下几点：
1.将6宗二类住宅用地和1宗文化用地等围合区域，调整为一类工业用地，仅保留小部分公园绿地。这里要说明一下“一类工业用地”，是对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。
2.在交通、教育、商业等方面进行了调整，如取消凤翔路、科创北路东段和凤湾路南段；将区域内原本分散的中小学用地集中放置在北侧等。
而土地用途调整的理由是，为了增加产业用地供给。
这不难理解，规划范围位于龙湾区黄石山以东，不是传统或新兴的居住区，住宅项目比较少。该区域内工业区集聚，东侧靠近瓯江沿江范围均为传统工业园区，如阀门、钢材、皮革等工厂，而本次调整的6宗地块临近中国眼谷生命健康智造产业园，是区域内的新兴产业。
地块周边相关配套/来源浙报传媒地产研究院
实际上，这片区域在三年前就曾进行过控规调整公示，只是当时是“商改住”。
2023年，《温州湾新区黄石山片区规划及黄石山北单元、东单元控制性详细规划（修编）》对外公示。也是这6宗地块，当时从商业、商务用地转为二类住宅用地。
要知道，当年商改住的时候就有不少人认为工业区住宅土地较多不合理，应该多留工业用地。现在又住改工，顺应民意是一方面，另一方面大概率是楼市下行、住宅难卖。
毕竟当年黄石山北单元首宗涉宅地块最后以退地结束。2023年5月，龙湾滨江一期地块由广东中交城市投资发展有限公司、 温州浙南科技城建设投资集团有限公司联合以底价13.99亿元竞得，成交楼面价约6049元/㎡。
地块成交截图
周边距离最近的住宅项目是位于西南侧的云创未来社区一期地块（即云创上城），开盘时间为2022年4月，已开盘9期，共推出2109套房源，毛坯均价约1.85万元/㎡，装标为1000元/㎡，从期房卖成现房，整体去化率约53%。
云创上城实景图
加上这个区域隔壁的浙南科技城板块、瑶溪板块新房库存很高，所以这个区域保留工业用地才是明智之选。
归根结底，土地用途的调整就像城市的新陈代谢。
不同城市在不同发展阶段，会有不同的代谢方式。杭州的商改住是核心区的再城市化，温州的住改工是外围区的产业再聚焦。
两者没有对错之分，只有是否适合自己发展阶段的问题。关键在于土地调整是否真正符合城市长远发展利益，而不是短期的财政冲动。
黄石山东单元规划范围
这次，龙湾黄石山东单元将住宅用地调整为工业用地，不仅匹配该板块“科创+产业”的定位，也符合当下的楼市行情。
与其担心宅地难卖，不如合理优化土地资源，优先用于产业发展，或许是当下比较务实的做法。
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