等了八年！深圳最难啃的一块“海景宝地”，终于要动刀了

等了整整八年。

10月8日，深圳市规划和自然资源局南山管理局挂出一则采购意向：

赤湾片区规划统筹提升及妈湾片区油气库地块规划提升实施方案，预算115万元，预计2026年11月启动。

115万，放在深圳土地市场连个零头都算不上。

但这笔钱砸下去，撬动的是前海最后一块被“锁死”的滨海拼图。

赤湾片区规划范围约262公顷，妈湾油气库地块约15公顷。

从2018年综合规划白纸黑字写明“油气仓储区实施搬迁”，到如今正式启动规划实施方案编制，“远期搬迁”这四个字，终于要从文件里走出来了。

01悬着的心，终于有个落地盼头？

妈湾油气库这块地，让业主、开发商悬着的心终于落下。

坐落于妈湾港区核心区位，两面环海，背靠大小南山。周边城市开发早已成熟，唯独这15公顷，长期纹丝不动。

锁住它的，是两道几乎绕不开的硬约束：

第一道，安全防护距离。 地块处于妈湾油气仓储区安全评价范围内，须满足严格的安全防护要求，跟商住、产业开发天然冲突。

第二道，轨道控制区。 地块落入规划地铁24号线控制区。根据深规划资源〔2020〕357号文，轨道规划控制区范围内禁止任何地上、地下建筑物及施工构件侵入。

市场替深圳交过一次实打实的“学费”。

2025年9月，前海一宗编号T101-0070的宅地挂牌，面积仅8296.6平方米，建筑面积2.57万平方米，起始价报到9.48亿元。出让条件不可谓不宽松——无配建、无限价、无70/90户型限制，明码标价“价高者得”。

开拍前几天，交易集团一纸公告：交易终止。

据有关人士透露，官方没有收获一个意向竞买人报价。

在地块管控要求表里注明，该地块“同时处于油气仓储区安全评价范围和地铁24号线控制区”。

八千多平方米的小宅地都推不动，旁边那块15公顷的油气库大体量地块，盘活难度可想而知。

事实上，深圳动搬迁的念头比很多人以为的要早得多。

2006年，深圳就印发了《深圳市油气及其他危险品仓储区规划建设和搬迁整治实施方案》，提出研究大、小铲岛作为西部油气供应基地的可行性。2018年获批的《前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》更进一步，明确妈湾和赤湾油气仓储区实施搬迁。

可二十年过去，“搬迁”始终停在“远期”两个字上，没有实施路径，没有落地规划研究，没有明确时间节点。

02规划破冰！这次不一样在哪？

本次采购的核心，是系统梳理地块未来的用地属性、城市设计格局、交通组织、生态空间缝合，同步开展法定图则调整研究，拆解油气库搬迁和地块整备的完整实施路径。

工作重心从“研究该不该搬、搬去哪里”，正式转向了“怎么搬、搬完之后怎么建”。

“概念规划”和“实施方案”，是两码事。

2018年的综合规划完成了顶层设计——搬迁方向、备选新址、片区定位。但方向确认之后，全是硬骨头：企业安置方案、新址落地条件、安全专项论证、土地整备博弈、法定图则调整，每一项都涉及复杂的利益协调和技术论证。

从“远期构想”到“专项方案动笔”，这一步，深圳等了太久。

03赤湾，不只是拆旧建新

如果说妈湾是单点破局，那赤湾片区262公顷的统筹提升，则是一盘全域性的港城融合棋局。

赤湾三面环山、一面向海，手里攥着深圳最密集的一片海洋历史文化资源——左炮台、宋少帝陵、天后宫、赤湾烟墩，四处市级文物保护单位加一处区级文保，在3.4平方公里的核心范围内层层叠叠。

天后宫周边。乐居摄

深圳最早的名字叫“宝安”，赤湾是“粤海门户”，某种意义上说，这里才是深港的历史之根。

但赤湾的另一面，是深圳核心作业港区。

老旧仓储、临港低效工业用地集聚，长期存在突出的港城矛盾：

疏港货运车流与城市通勤车流交叉混杂，月亮湾大道长期承压；存量土地价值沉睡，低效空间亟待转型；左炮台等历史遗存与大小南山山海生态廊道，亟需系统性保护与打通。

从项目航拍景观，乐居原创。

南山区对赤湾的定位已经清晰。

2020年，“蛇口国际海洋城”被正式提出，规划总面积约26平方公里，以赤湾、太子湾、蛇口片区为主要承载区。

效果图，仅供参考，以官方最终公布图片为准

其中赤湾被定位为“赤湾海洋科技创新区”，以海洋科技产业为特色引领，战略性新兴产业和文化创意产业为支撑，目标是打造宜业宜居宜游的美丽赤湾。

赤湾要同时装下历史、产业和海景，让老港区变成新城区。

蛇口南及赤湾片区规划图

港深西部铁路香港段已于2025年6月启动勘查设计，全线约18.1公里，2035年有望实现前海⇌香港洪水桥15分钟速达，深圳境内设深圳湾口岸站和前海湾站两个车站。

妈湾这边，兴海高架拆除已提上日程，大型货柜车未来将全面分流至妈湾跨海通道，地铁15号线也在加速推进。

交通格局在变，产业定位在变，赤湾和妈湾已经没有继续“等”的余地了。

04对普通人意味着什么？

短期看，这次采购只是一份规划编制方案，不会立刻改变什么。

但如果你关注前海的楼市，这件事值得放在收藏夹里。

妈湾2.9平方公里的区域，定位为“前海深港国际服务城”，由前海蛇口自贸投资公司统筹开发，规划总建筑面积超508万平方米。

2025年10月那宗9.48亿的宅地中止出让，不是市场不行，是条件不行。

一旦油气库搬迁有了明确路径、地铁24号线控制区的问题有了解决方案，妈湾沿线的土地价值逻辑就会被重新写一遍。

赤湾这边，左炮台的历史资源、大小南山的山海生态、蛇口国际海洋城的产业定位，三者叠加，在深圳核心城区找不出第二个。下一步，就看262公顷的统筹方案怎么落笔了。

油气库不是马上就搬，八年都等了，不差再等两年。但至少现在，笔已经拿起来了。