济南二手房真相：没有崩盘，只有博弈，买卖双方都该理性一些！

最近接触了不少客户，有打算买房的，也有准备卖房的，聊得多了，越发觉得现在二手房市场信息的不对称还是很厉害的。

不少考虑二手房的朋友都觉得：房子还得跌，不使劲往下砍，自己都觉得亏，甚至拿着必死的心态买。出的那价格，说实话已经完全脱离人类的想象了，就更别说市场行情了。再看看房主这边，经过这几年市场的起起伏伏，该割肉离场的，这会疤瘌都长好了。现在急着套现还债、不计代价甩房子的房东，占比真没那么高了。大部分房主心态的很平和，价格守得也比较牢。

现在很多买二手房的客户，先跟我们谈什么楼市要崩盘、房价要断崖式下跌。如果你想拿着这个作为你砍价的背书，我能理解，但是你要真是这样认为，我觉得你还是别买了，明知道是坑，还往里跳，赚这样的佣金，我怕影响我智商耽误我写文章。现在济南真实的市场情况是：济南二手房成交持续攀升，根本不存在全面坍塌的情况，当下上演的，就是买卖双方的心理博弈。

咱们先说买房战队。

很多客户看房，从一开始就先入为主，认定房价还会继续往下掉，觉得砍得越狠，自己越不吃亏。小区的实际情况，真实成交记录，都不信，就非得报一个低得离谱的价格，赌一把 “总有急用钱的房东会接我的价”。但是真是这样吗？万科保利华庭、泰悦赫府，是网上疯传的几大二手房供房窝子，前几天一套房源，就因为5万，房主就结结实实咬住了，就是没卖。

咱实话实说，这几年济南二手房整体行情确实承压，远郊盘、老破大小、大高层、落后户型等等，议价空间确实挺大。但是，有议价空间，不等于没有底线。很多购房者把个别急售甩卖的特例，当成整个小区的普遍市场价，拿急售的极端成交价，去对标正常卖房的业主，那这个事肯定谈崩。

市场是动态变化的。前两年，形势急剧下行，很多人没有足够的时间面对变化！生意不行的、置换完大房子没来得及处理旧房子的等等，资金压力逼得没办法的房主，只能忍痛降价卖房，出现了雪崩的情况。但是经过这几轮消化，现在纯粹被逼到必须亏本套现的业主已经少很多了。大部分没有硬性资金压力的房主，已经不再恐慌抛售，价格底线也没那么轻易突破了。

不是房东死扛不讲理。对普通家庭来说，一套房子，那是十几年甚至几十年熬出来的家底。手里没有燃眉之急，没必要顺着买家的悲观预期，把自家房子贱卖。出价脱离实际，最后结果大多就是直接谈崩，所谓的捡漏，没那么容易落到你头上。

说完买家，再站在卖房人的角度聊聊。

现在不少济南房东，天天被两种声音围着。中介不停给你发小区的历史最低成交价，催你抓紧降价；刷短视频、看不是懂哥团队的公众号

，到处都是房价还要跌的言论，干成了信息茧房，越看心里越慌。

这里咱说一下：中介让你降价，出发点未必真是让你早点卖了房子解决自己的资金问题。同一套房子，卖 80 万和卖 100 万，中介拿到手的佣金差不了多少。他们最想要的是快速成交，赶紧把佣金拿到手。降价只是降低成交难度的手段而已。

判断自家房子是什么处境，其实很简单：经常有人来看房、咨询电话不断，说明你现在的报价，市场是认可的；挂出去之后，长期没人看、没人问，那才说明你的报价脱离行情。

千万不能中介一催，你就慌慌张张往下砸价；但是也不能活在自己的想象里，觉得自家房子哪哪都好，闭着眼不管现在是买方市场这个现实，房子挂几年都卖不掉。

还有就是，对于很多没有资金压力的朋友来说，你出于防守心态卖房子，卖了房子你要干嘛哪？房子卖掉，拿到一大笔现金，你能不能守不住这笔财富。

拉长十年、十五年来看，卖房子少赚 5 万、10 万，放到漫长的家庭生活里，其实影响真的不大。但房子一变现，上百万的现金攥在手里，考验才真正来了。

房子放在那，是实打实的固定资产，安安静静摆在那，不会凭空没了。一旦手握现金，各种诱惑就全找上门：朋友给你介绍的好项目，亲戚过来开口借钱，各类理财、投资骗局轮番往你眼前凑。自己心态也变了:手机也卡了、车配置也低了、吃的也不健康了、媳妇长得都没那么俊了......

干了十几年房地产，懂哥看到过太多真实案例了：有的房东赶上高点把房子卖掉，手握百万现金，想着拿这笔钱再投资赚一笔。结果项目暴雷，钱借出去要不回来，辛辛苦苦大半辈子攒下的房产，变现没几年，本金亏得七七八八，半辈子积蓄直接打了水漂。

赚钱不容易，守住钱，其实更难。

那到底什么情况下才适合果断卖房？很简单，你的钱要有明确去处。比如要置换改善大房子，或是要结清高利息的欠款。这种情况，就别纠结那几万块的差价，越拖，负债一直在产生利息，置换链条还容易断掉，到时候损失反而更大。

但如果你卖房，单纯就是害怕房价继续跌，手里拿到钱之后，也没想好往哪投，没有稳妥靠谱的理财渠道，那我劝你一定要三思。全款房，对普通家庭来说，依旧是家庭资产的压舱石。

不妨问自己两个实在问题：这套房子，我是非卖不可吗？就算拿到这笔卖房的巨款，真的能让家里日子上一个台阶吗？

进入存量时代，楼市不会再有以前普涨的盛况，但网上渲染的全面崩盘论，也很难会发生。市场横盘、僵持是主流，不管买房还是卖房，最大的敌人从来不是行情，而是随大流的心态。

买房别被不理性推着走，卖房别被焦虑裹挟。不去赌极端行情，一切从自己的真实需求出发，才是普通家庭打理资产、实现美好生活最靠谱的路子。