农村的怪像：宁可借钱盖新房，也要把老家房子立起来！这值得吗？

一栋常年上锁、楼上全是毛坯的五层小楼，为什么会让一家人心甘情愿背上三十万高息贷款？在人口不断流出、城里库存卖不动的今天，老家那块宅基地上拔地而起的新房，究竟是底气，还是包袱？

11月10日，福布斯发布2022中国内地富豪榜，本次上榜者的财富总额下跌近四成。在今年的100位上榜者中，有79人的财富出现下跌，仅两人实现了财富增长。

一言概之，在疫情、经济下行、股市下挫等冲击下，过去这一年，绝大多数富豪的财富在缩水，很多企业的日子不好过。而在所有行业的富豪中，当属房地产富豪崩得最严重。

根据榜单的数据，房地产行业上榜人数占比从20年前的50%减少到今年的10%。曾经的百富榜地产富豪人头攒动，如今却屈指可数，很多曾经连续多年上榜的地产大佬今年都落榜了，比如恒大许家印、融创孙宏斌和龙光集团的纪海鹏等。

这与现如今一片萧条的房地产市场十分应景。地产黄金年代逝去，财富泡沫破灭，曾经占据富豪榜重要席位的地产豪门也随行业一起落寞。

现在的房地产市场，准确地说还是在温和下行，且正面临着较大的下行压力。用专业人士的话说，就是继续探底。

至于什么时候能摸到底部，谁也不知道。判断市场行情不能单纯看一个月的环比数据，这样很容易犯经验性错误。

以房企销售额为例，8月份环比上升时，有很多专家说底部已经出现、市场调整到位，但9月和10月就打脸了，销售额环比连续两个月出现下滑。

澎湃新闻客户端最新报道显示，上海作为全国房价最坚挺的一座堡垒，房价也开始下跌。至此，四大一线城市房价全都出现过松动，尤其是深圳，9月份部分区域房价同比跌幅已经达到10%至15%。

一线城市房价只涨不跌的神话已经破灭，更何况其他人口、地理位置、资源等优势相对不足的中小城市。易居研究院发布的50城房地产市场监测系统显示，9月份受监测的50城中，仅有北京、成都两地房价止跌转涨，其余48个城市房价仍然在下跌。

房价下跌时长超过20个月的城市有12个，其中郑州下跌了46个月，廊坊下跌了43个月。

买房人的信心其实已经凉得差不多了，这从过去半年居民中长期贷款支出情况可以一探究竟。央行数据显示，2022年前三季度，居民中长期贷款新增2.32万亿元，而2021年同期新增4.72万亿元。

这意味着今年1至9月份居民房贷新增同比减少了2.4万亿元，平均每月同比少增2667亿元。此长彼消，居民端房贷同比少了一半还多，意味着开发商销售额必然也大幅下滑。

10月31日，中指研究院发布的数据显示，2022年1至10月份，百强房企销售总额同比下降43.4%。当数据摆在面前时，才能对楼市有清晰的认识。

更让人意想不到的是，提前还房贷仍是市场的主流。央行公布的10月份金融数据显示，10月份人民币贷款少增了2111亿元，其中住户贷款不仅没有增加，还减少了180亿元。

住户贷款增量为负数，意味着提前还款的人比贷款的人还多。原因并不复杂：新房贷款利率大幅下调，但存量房利率却迟迟不动，很多老老实实还房贷的人都成了冤大头，于是有钱就提前还成了第一选择。

有网友打趣说，今年做得最对的投资就是提前还房贷，还了20万本金，利息加利率差额一共给自己省了22万，这些钱现在干啥也没有这么高的收益率。

和身边的同事朋友聊天也能感觉到，大家聊房子聊得挺多，但观念和两三年前完全不同了。以前都是互相鼓励着买房，说得最多的话是“不买以后可能更买不起”；现在说得最多的话却是“不买后面还能再便宜”，买房等等党这次赌对了。

当这种预期已经形成的时候，才是楼市表现出了最真实的一面。蒙眼狂奔了二三十年、长期被当做经济发展中流砥柱的房地产，为什么偏偏在这两年停了下来，而且是以急刹车的方式？有人说盖的房子太多了，泡沫太大了，已经到了身不由己的时候。

影响房地产走势的因素有很多，国际汇率、租售比、房价收入比、M2增速等等，但真正的核心因素其实是经济学里的供需关系。判断房地产市场到底有没有泡沫、或者泡沫有多大，看供需关系是最直接有效的。

那么过去这些年，中国到底盖了多少房子？城镇方面，根据多方测算，户均住房已经超过1.1套，部分三四线城市甚至更高，房子短缺早已不是主要矛盾。

而真正被忽视的大头，其实在农村。民政部公布的人口流动数据显示，目前农村户籍人口向城市转移的速度虽较过去十年有所放缓，但每年仍有1000万人洗脚进城成为城里人。

按照相关机构的预测，未来10至15年仍会有1.5亿至2亿人从农村转移至城镇。

人口在往外走，房子却在往上盖，这几乎是过去十年农村最吊诡的一幅画面。在河南、山西、陕西不少村子里，小楼一栋比一栋气派，外墙贴亮瓷砖，门口立罗马柱，客厅铺大理石。

可推门进去，冷冷清清，大半屋子常年上锁，老两口窝在厨房旁边的小屋里。更常见的是另一种场景：五层新楼封顶，外墙锃亮，大门雕龙画凤，只有底楼刷了白灰摆几件旧家具，楼上全是毛坯，水泥地裸露，风一吹呜呜响。

攀比的逻辑支撑着这场盖房竞赛。你家盖两层，我家就盖三层；你家简单装修，我家就全屋豪华定制。

哪怕常年不回家，房子也得建得又高又气派，不然怕被亲戚邻居说没本事。盖这么一栋楼，中部三五十万起步，南方上百万不稀奇，大半是掏空存款加银行按揭，再加亲戚拆借，不少人还背着30万左右的高息贷款。

于是就出现了一个尴尬的循环，先把毛坯楼立起来撑门面，水电地板等以后再说，而“以后”往往遥遥无期。

农村的房地产泡沫和城市有本质区别。农村不仅住房过剩，空置现象更严重，且未来随着农村人口不断向城市转移，很多农村房屋将永久性空置。

相关统计显示，目前农村闲置房屋比例已攀升至28.5%，部分地区更为严峻，河北康保县闲置砖房占比达36%，残破房屋比例平均高达35%。全国乡村常住人口近一年再减1369万，7.3万个行政村明显空心化，“十村六空、有屋无人住”已经不是个别现象。

不过，由于农村的房产没有杠杆、也没有很高的价格，所以不会引爆金融危机。换言之，农村房地产泡沫虽然比城镇大得多，但性质完全不同，基本上没有太大的系统性危害性。

真正受伤的，是把一辈子积蓄砸进去、又背上几十万外债的普通家庭。房子立在那里风吹日晒，人在千里之外的城市打工还贷，这才是最沉重的那部分代价。

看到这里，有人可能会问，大量人口从农村转移到城市，是否意味着未来房地产仍然有巨大的发展潜力？当然不是。

一方面，城镇住房早就不短缺了，尤其是很多郊区新房供远大于求。以青岛为例，9月末已建好尚未卖出、已开工尚未预售、尚未开工的库存总面积逼近1亿平方米，居全国之首。

按过去三年新房成交均值测算，青岛就算立刻停止土地供应，这些房子也要6.5年才能卖完。

另一方面，理论上未来会有1.5亿至2亿人进城，但实际数据远低于此，因为统计的数据中其实包括很多人户分离的情况。七普数据显示，2020年中国人户分离的人口为4.93亿，这些人之中有不少户口仍然在农村，但实际上早已在城市买房安家。

此外，2021年居民债务与可支配收入之比是106.8%，这意味着居民部门的杠杆早就加不动了，所以在房价不跌的情况下，购房需求不可能大幅增加，而且未来大概率会逐年萎缩。

可以看出房地产疯狂造富的时代已经彻底终结。这两年楼市萎靡不振，有人说是调控的作用，但更可能是行业发展到一定阶段的必然结果。

全国房地产有明显的泡沫，且农村房地产泡沫大于城镇，这是不争的事实。到农村走一走就会发现，房屋空置情况比很多人想象的严重，很多房子在空着吃灰，这种情况未来还会随着人口向城市流动进一步恶化。

房地产的大泡沫其实在农村，而且大概率不可能有逆转的趋势，因为城市才能提供更多的就业机会和教育、医疗、养老等社会资源。

借几十万回老家把楼立起来，到底值不值。从经济账算，一栋常年空置的毛坯楼换不来租金，也换不来增值，还要搭上几十年的利息和体力；从情感账算，面子撑住了，可一家人挤在厨房旁的小屋里过日子，这份体面也显得单薄。

真正值得立起来的，从来不是宅基地上那几层水泥，而是进城扎根所需要的本钱、孩子的学费、父母的医药费和自己的养老底。把钱压在一栋没人住的新房里，等于把家庭最紧要的底气，封在了一把常年挂着的大锁里。

潮水退去之后，农村那一栋栋锃亮却空荡的小楼会站成最沉默的注脚，提醒每一个还在犹豫的人，攀比盖楼的游戏早该停了，把钱花在能让日子变好的地方，比什么都强。