李迅雷驳斥楼市触底论，缩表才五年，别急着抄底

这几年，大家有没有发现一个规律——每隔几个月，就有人跳出来喊一嗓子：楼市见底了！赶紧上车！再不买就晚了！

结果呢？喊一次，跌一轮；再喊一次，再跌一轮。

就在前几天，10月10号前后，中泰国际的首席经济学家李迅雷，在一档访谈节目里，直接把“楼市已经筑底”这个说法给怼回去了。

老爷子话说得很直白：我不认同房地产已经进入筑底阶段，中国房地产的出清才刚开始，居民部门缩表，也才刚刚开始。

这话什么分量？首席经济学家是券商机构里最懂宏观的一群人，平时说话都留三分。这次公开唱反调，等于当着全市场的面，把“触底”这张窗户纸捅破了。

今天我就用大白话，把这件事掰开揉碎讲明白：他到底说了啥？为啥说底还早？咱们普通人，又该怎么办。

一、先说事儿：他到底说了什么？

先把事情本身说清楚。

李迅雷，中泰国际首席经济学家，国内宏观研究领域的老人了。这次访谈，他开门见山：我是个长期主义者，不看短期波动，看的是长期趋势。这个月房价涨了0.1%，那个月销售额回了点暖，在他眼里都是“历史长河里的几朵浪花”。

他给楼市搭了个“四维体检表”：一看人口老龄化，二看城镇化进程，三看居民资产负债表，四看政策。四个维度一摆，结论很清楚：没一个支持现在见底。

其中有两个对比，特别扎心。

第一个，时间对比。美国2008年次贷危机之后，老百姓开始缩表——就是不借钱、光还钱，整整调了十七八年，到现在还在修复。咱们呢？他说从2021年房价掉头往下算，到今天才5年。言下之意：人家18年走完的路，咱们5年就想走完？

第二个，政策对比。他提醒大家，2016年就提出“房住不炒”了，结果房价一直涨到2021年才真正拐头，政策从出手到见效，中间隔了约5年。那现在托底的政策，凭什么一发文就灵？

他还点破了一层窗户纸：8月28号那套楼市新政，房贷最长能借40年了、首套还有财政贴息，本质上都是在鼓励居民加杠杆。可问题是——过去房价涨的时候，政策拦着你借钱，你削尖脑袋要借；现在政策求着你借，老百姓却不借了。

“房价涨的时候，人的风险偏好是往上走的；房价跌的时候，是另外一种思维。扭转这种思维，需要时间。”

这话说得文绉绉，翻译成人话就八个字：信心崩了，喊不回来。

二、掰扯原因：为什么说“出清才刚开始”？

可能有人不服气：新闻上不是说一线房价连涨好几个月了吗？怎么就没见底？

别急，咱们一条一条算。

01 人口：买房的人，源头在缩水

房子最终是给人住的。国家统计局2025年的统计公报摆在那儿：全年出生人口792万，死亡人口1131万，总人口一年减少339万。

792万是什么概念？2016年全面二孩那年，出生人口是1786万。十年不到，新出生的孩子少了一大半。孩子少了，婚房少了、学区房少了、为孩子进城买房的爹妈也少了。

与此同时，老龄化在加速。老人是不买房的，他们手里多出来的房子，未来还要流向市场。

一边是接盘的人越来越少，一边是卖房的人越来越多。这道算术题，小学生都会算。

02 城镇化：最猛的那台发动机，降速了

过去20年房价大涨，最大的靠山是农民进城。城镇化最快的年头，一年有一千多万人从农村搬进城里，等于凭空造出天量的住房需求。

现在呢？2025年末常住人口城镇化率67.89%，一年只提高0.89个百分点。能进城的、进得起城的，前20年基本都进来了；剩下的，要么是实在迁不动的，要么是进了城也买不起房的。

城镇化这台发动机没熄火，但已经从高速挡挂到了怠速。增量时代的故事，讲不下去了。

03 缩表：这才是真正的核心

李迅雷最看重的，就是居民资产负债表。这个词听着唬人，其实特别好懂：缩表，就是老百姓集体想明白了——不借钱了，先还债。

看几组央行和官方机构的数据，你就知道这股劲儿有多猛：

• 2026年上半年，全国居民贷款不但没增加，反而净减少3668亿元。这是有统计以来，居民贷款第一次在半年里净减少。
• 个人房贷余额，从2023年末的38.17万亿，降到2026年二季度的36.29万亿，连续13个季度负增长。还钱的人比借钱的人多，而且持续了三年多。
• 对比更强烈：2020年光景好的时候，老百姓一年敢借7.9万亿；2025年全年，只借了4400亿。

钱都干嘛去了？排队提前还贷。

为啥？账算明白了。过去房价一年涨10%、20%，房贷利息5%，借钱买房等于白捡钱，傻子才提前还。现在房价阴跌，你借5%的利息，去买一个每年可能跌5%的资产，这不是投资，是给银行打工、给开发商接盘。

更关键的是，缩表一旦开始，就停不下来。当全社会都发现资产在缩水、债务却一分不少，所有人的目标会高度一致——从“追求利润”变成“追求无债一身轻”。日本当年就是这样，一修就是二三十年，利率降到零，都没人借钱。

预期这东西，涨起来要十几年教育，跌下去也是。政策能降息、能延年限、能发补贴，但没法按着老百姓的头说“你给我乐观一点”。

04 政策：托得住底，改不了势

再说政策。8月28号的新政力度小吗？不小。房贷最长从30年延到40年，月供占收入比例放宽到50%，符合条件的首套房贷还有1个百分点的财政贴息，连“现房销售、拿房再还贷”都推出来了。

但你得看懂政策的真实角色：它是安全气囊，不是发动机。

安全气囊的作用，是防止房价断崖式下跌、防止烂尾引爆银行、防止硬着陆。它能让下跌慢一点、稳一点、别出乱子，但改变不了人口、城镇化和居民缩表这三股大势。

而且李迅雷说得明白：政策有时滞。收紧用了约5年才见效，放松同样不会立竿见影。指望发几个文件就把市场吹起来，是把几十年的周期当成了感冒——喝碗热水就好，没那么简单。

再补一个细节：8月一线城市二手房环比确实涨了0.1%，但同比还跌着2.7%；今年1到8月，全国新建商品房销售面积同比降12.1%，百城二手房均价同比还在跌7%左右。一线核心区在喘口气，不代表全国已经上岸。这就像重病号从ICU转到了普通病房，你不能说他明天就能跑马拉松。

三、我的判断：底在哪，普通人怎么办？

讲完事实和原因，说点我自己的看法，不一定对，供大家参考。

第一，别再信“触底”的鬼话，底是磨出来的，不是喊出来的

美国缩表修了十七八年，日本一修就是二三十年。我们才5年。我不敢说一定也要十几二十年，但指望一两年就V型反转，大概率是一厢情愿。

未来几年，楼市的主旋律不是反弹，是磨。谁在这个时候天天催你“抄底”“上车”“最后窗口期”，你先问问他：你自己买了几套？

第二，“全国楼市”这个概念已经死了，以后只有分化

一线和强二线的核心地段，人口还在流入、产业还在、土地稀缺，可能率先稳住，8月一线环比连涨就是苗头。但广大三四线、县城、远郊大盘，人口净流出、库存高企、二手房挂牌压顶，寻底的路还很长。

以后买房，闭着眼睛买哪都涨的时代结束了。买错城市、买错板块，比不买还可怕。

第三，真正的市场底，盯三个信号就够了

• 信号一：提前还贷潮退潮，居民中长期贷款重新连续放量——说明老百姓敢借钱了；
• 信号二：二手房价格指数环比连续12个月不跌——注意是二手房，新房有限价、有水分，二手房才是真金白银谈出来的市场价；
• 信号三：二手房挂牌量见顶回落，房子重新好卖——说明供需真正反转。

这三个信号没凑齐之前，所有的“底”，都是政策底、情绪底、口号底，不是市场底。

第四，给大家几句掏心窝的实在话

刚需自住的，不用恐慌，也不用干等。现在是买方市场，议价权在你手里，慢慢挑、狠狠砍，遇到价格到位、自己确实要住十年以上的，可以下手——但记住，你买的是消费品，别再指望它升值。

想投资加杠杆的，劝你收手。房贷从30年放到40年，别以为是福利——期限拉长，月供少了，总利息却多了，你是给银行多打十年工。1个点的贴息，贴得回来房价的跌幅吗？

手里有多套冗余房产的，趁还有流动性，认真考虑减一减。未来最值钱的不是房子，是现金流。

最后想说，我唱衰的不是房子，是神话。

房子回归居住属性，炒房客退场，价格回到普通人够得着的位置——对真正要过日子的老百姓来说，这不是坏事，是迟到的公平。

清醒不是悲观。看懂周期，护住钱包，等该等的底，过好自己的日子——这才是普通人在这个时代最大的本事。