轨道微中心、滨水地块优先试点，北京7层及以上住宅可做“悬浮社区”

10月12日，北京市规自委发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》（以下简称《意见》），提出地形高差、滨水沿线或位于轨道"微中心"的三类居住用地将优先开展抬板设计，层数在七层及以上的住宅建筑可抬板设计。所谓抬板设计，通俗地说就是小区的整体"抬高"，通过悬空的设计，设置了各类配套设施和停车位，小区立体分层、彻底人车分流、社区配套丰富，景观效果也好。根据《意见》，抬板高度原则上不得超过8米。抬板下的部分不计入容积率和地上建筑规模。

抬板高度不超8米，板下空间满足条件不计入地上规模

《意见》提出，北京市各区应对拟通过"招拍挂"出让的居住用地进行场地分析，结合城市设计研判能否开展抬板设计，并纳入供地规划条件。层数在七层及以上的住宅建筑可开展抬板设计，以此丰富住区配套、实现立体分层、达到人车分流，并提升住宅社区的景观效果。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，七层及以上住宅适用该模式是有所讲究的，既考虑到实际居住需求，也考虑到空间的有效利用。七层以上居住人口规模较大，公共服务配套需求能够被有效支撑和利用。这反过来也引导开发商针对不同地块、不同产品楼层、不同容积率和建筑规模，提供相应的抬板住宅项目。

开展抬板设计的住宅建筑高度仍以板下室外地坪正负零开始计算，抬板高度（含板上覆土）原则上不得超过8米。抬板平台以下的地上建筑空间在层高、通透性等满足规划要求的前提下，不计入规划条件中的地上建筑规模，并在经济技术指标表中单列；从室外地坪以上的建筑空间开始计算建筑层数，从抬板平台以上开始计算住宅层数。

抬板架空层在严格执行《北京市居住公共服务设施配置指标》和《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》的情况下，可根据社区实际需求，按一定比例设置商业服务业等经营性空间与非经营性空间。

针对不同属性空间，供地方式采取分类施策。具体来看，符合《划拨用地目录》规定的非经营性空间，可按划拨方式供应；不符合《划拨用地目录》规定的非经营性空间及经营性空间采用有偿方式供应。抬板架空层在"招拍挂"文件、土地出让合同、确权登记证簿等中注记为"地上板下空间"，抬板平台以上的住宅不涉及地上板下空间的建筑面积分摊，按有关规定属于全体业主共有的除外。

严跃进表示，板下设施权属问题值得关注。理论上讲，属于共有部分，从法律层面实际上就是属于业主的。因为它属于建筑区划内的道路、绿地、公共场所设施、物业用房等，逻辑上已经属于业主共有部分，这能够进一步让业主关心和享受这部分内容。

从业主角度来讲，严跃进认为，最核心的是这部分共有部分不计入购房成本，同时能够实实在在居住使用，而且背后不会出现随意清债等公共部位的违规操作，能够让业主真正享有公共部分带来的效益。

北京多个项目已率先实现抬板设计

9月末，华润北京澐玺、保利·京华曜两个采用抬板设计的项目先后取得预售许可证。近期，北京商报记者在保利·京华曜售楼处沙盘现场了解到，抬板设计即对整个社区场地整体抬高。

保利·京华曜置业顾问郑悦曾向北京商报记者介绍，项目依托抬板设计打造5.6米高的整体架空平台，全部楼栋落建于该平台之上。

郑悦表示，该设计能够改善首层房源采光条件，提升居住舒适度。在5.6米抬板架空空间内，项目布局部分车位、会所、设备用房等配套设施，可实现社区人车分流，保障园林景观的完整性。

《意见》提出，鼓励社区利用风雨连廊与城市公共空间进行衔接，通过风雨连廊与入口会客厅、公共服务用房，以及项目外公共活动空间、轨道站点、公交站点、公园绿地等公共空间实现连通的项目，风雨连廊不计入项目容积率。

严跃进表示，抬板住宅各地经验已经在做，北京、上海都在推进，体现了去年住宅项目规范以来好房子要求的深入落实，也体现了产品创新。由于不计容的板下空间增大了，产品力能够升级，人车分流、景观一体化、复合型配套都能够实实在在做起来。板下空间停车、健身、养老、邻里交往都能够实现，实际上是对改善性需求的支持。所以对丰富高品质住宅项目来讲非常有利。

严跃进进一步指出，从目前已有的抬板住宅项目来看，市场认可程度比较高，甚至出现一种跟以前不一样的现象：以前低层新房价格比较低，因此抬板社区的建造，一些低层项目反而有了比较大的溢价空间，价格容易上去。这都体现了住宅规划政策的支持和创新，实实在在为高品质住宅项目带来支撑，可以成为一种比较主流的产品，也为后续新时代高品质人居模式提供了非常有力的产品支撑。

北京商报记者 李晗