你觉得现在买房的人是买新房多还是买二手房多？

你觉得现在买房的人是买新房多还是买二手房多？最新数据刚出来，全国找房的人里边73.6%的人在看二手房。像苏州、成都，二手房成交占比84%，北京82%，上海73%。新房正在被多数买房人用脚投票。今天这期视频不聊个案，聊一份刚发布的全国楼市8月份找房数据报告。这份报告里面藏着一个很多人还没有意识到的大趋势。如果你看懂了，它会彻底改变你对买新房还是买二手房这件事的判断；看不懂，可能下一个踩坑的人就是你。

先说这份报告的核心结论，三句话。第一句，二手房找房占比73.6%，环比涨了2.4个百分点，还在涨。第二句，二手房对新房的分流压力0.31，也在涨，意味着本来想买新房的人越来越多地跑去看二手房了。第三句，全国重点46个城市，45个城市的二手房分流压力在上升，46个里边45个，只有一个城市在降。你品品这个数据，这不是某一个城市的个别现象，这是一个全国性的、系统性的趋势。

很多人可能觉得这不正常吗？二手房便宜，没那么简单。你知道这份报告里最让我在意的一组数据是什么吗？是一、二手房客户重合度。这个指标说的是同时在看新房和二手房的人占所有找房人的比例。8月份全国是11.8%，也就是说差不多每10个找房的人里边有一个是新房、二手房两边都在看的。

关键来了：能级越低的城市，这个重合度越高。三四线城市到了15.8%，一线城市只有7.9%。什么意思？一线城市的买家更清楚自己要什么，要么奔着新房去，要么认定二手房，不太犹豫。在三四线城市，大量买家在两边犹豫，而犹豫的结果是更多的人最终倒向了二手房。

三四线城市二手房的分流强度最高，37.6%，也就是说本来想买新房的人里面超过三分之一最后跑去看了二手房。你如果是一个三四线城市的新房开发商，听到这个数据慌不慌？再看实际成交，苏州二手房成交占比84%，成都84%，北京82%。这几个城市每卖出5套房，4套是二手房，新房只占那一小溜。这不是二手房的略微占优，这是碾压式的格局。

数据讲完了，接下来最重要的是这些数字跟你到底有什么关系？你应该怎么理解它、怎么用它？

第一，要搞清楚找房占比和成交占比的关系，它是一个先行信号。报告里有一句话非常关键：二手房找房人数占比是成交占比的先行信号。什么意思？今天有73.6%的人在看二手房，接下来一两个月的成交数据里边，二手房占比大概率还会上升，也就是说这个趋势还没有到头。目前12个典型城市的二手房找房占比是72.8%，比2025年全年均值71%还高。这说明2026年的买家比2025年更坚定地选择了二手房。你如果正在纠结买新房还是二手房，市场里绝大多数人已经替你投完票了。你不一定非要跟着走，但你必须搞明白他们为什么这么选。

第二，为什么买家越来越偏向二手房？三个底层逻辑。

第一个，所见即所得。新房你看的是沙盘、样板间、规划的PPT，但交付的时候什么样？这些年我们见过太多买家秀和卖家秀的惨痛教训了。二手房不一样，小区什么样、物业是什么水平、邻居是谁、楼道干不干净，你去看一眼就知道了。在信任成本越来越高的市场里边，眼见为实比什么广告都管用。

第二个逻辑，配套已经兑现。新房说未来会有地铁、会有学区、会有商业，但会有和已有之间差的可能是3年、5年甚至无限期。二手房所在的成熟社区，学校在哪儿、超市在哪儿、地铁在哪儿，你不用赌。报告里也说了，二手房成熟配套仍具备优势，这是安居客研究院的原话。

第三个逻辑，价格更透明。二手房有历史成交数据做参照，小区上个月成交多少、楼上楼下卖了多少，很多网站上一查就全清楚了。新房定价权在开发商手里，你根本不知道那个单价是怎么算出来的，含了多少利润、包了多少营销费。这三个逻辑叠在一起，买家的偏好发生倾斜就不奇怪了。

第三，对你的实操判断有什么直接影响？如果你是准备买房的人，要评估一个板块值不值得进，必须看它二手房的流通性：成交周期多长，挂牌量和成交量的比值是多少。如果一个板块二手房挂牌一年都卖不掉，你觉得你买的新房将来能好到哪儿去？新房终究会变成二手房，那个时候你面对的就是今天这个市场。如果你手里已经有房子了，你要紧盯你所在城市的二手房找房占比和分流强度这两个指标。占比越高，说明二手房市场越活跃，你将来要卖的时候至少有人看。

但同时分流强度也在涨，意味着竞争在加剧，还想买新房的人也跑来看二手房了，你的竞争对手不光是隔壁邻居挂的那套，还有新房转化不了的那一批。如果你在三线城市，要特别警惕：三四线城市重合度15.8%，分流强度37.6%，这意味着新房和二手房的客户高度重叠、互相争夺。在这种市场里，定价权完全在买家手里，卖家几乎没有溢价空间。你手里如果有三四线城市的房子想出手，早比晚好，在这个趋势下越等越被动。

第四，别被9月回暖的预期冲昏头。报告最后提到，9月有政策利好，新房吸引力可能有所回升。但原文也说了，二手房找房占比维持高位，大趋势没有变。政策能拉一波短期情绪，但改不了买家用脚投票的长期方向。你做判断要跟着长期趋势走，不要被一个月的波动晃到。

说到这儿，我想跟你聊点数据背后的东西。你知道为什么这些年二手房越来越受欢迎吗？说到底就三个字：怕被骗。这话不好听，但它是真的。过去那些年，太多人买了新房之后等来的是延期交付、货不对版、配套缩水、物业摆烂。一次两次可能是运气差，但当市场里绝大多数人开始选择我亲眼看到的而不是你承诺给我的，这不是偏好问题，这是信任问题。

所以国家现在才推现房销售政策。买房这件事，可能是一个年轻人攒了五六年的积蓄，可能是两个家庭掏出大半辈子的底子，就为了换一个安稳的落脚地。这样的钱经不起一次辜负。所以73.6%的人选择去看二手房，他们不是贪便宜，他们是不敢再赌了。

我做这个号，把这些数据掰碎了讲给你听，不是为了唱衰谁、抬高谁，就一个目的：让你做决定之前手里多一份真实的信息，脑子里多一根清醒的弦。房子是用来住的，信息差不该让住在里面的人买单。今天这期全是数据干货，信息量有点大。我想问你一个问题：你现在买房会优先看新房还是二手房？为什么？