已办预告登记但未过户的预售房屋，能否因购房人负债被法院预查封？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

已办预告登记但未过户的预售房屋，能否因购房人负债被法院预查封？

不动产物权以登记生效为基本原则，未完成正式过户登记的房屋，购房人尚未取得完整所有权。但司法实务中存在预查封制度专门规制该类房屋：只要房屋已完成商品房预售备案或预告登记，即便未过户、未确权，一旦购房人负有债务成为被执行人，法院依法可对案涉预售房屋实施预查封，且预查封效力等同于正式查封，可最终处置变价偿债。

裁判要旨

1.预告登记房屋适用预查封规则：购房人购买房屋后已完成预告登记、付清房款、实际占有收益，虽未办理正式过户，但其享有物权期待权，法院依法可对该类房屋实施预查封，查封行为合法有效。

2.内部份额转让不能对抗司法查封：房屋共有人之间私下签订份额转让协议、代偿债务协议，未足额支付对价、未办理权属变更登记，且系自身原因未过户的，无法满足无过错买受人排除执行的法定要件，不能排除法院预查封及后续执行。

3.预查封具备完整查封效力：预查封效力等同于正式查封，可限制房屋转让、抵押、变更登记，待房屋具备过户条件、权属登记至被执行人名下时，自动转为正式查封，法院可依法处置变价清偿债务。

案情简介

1.房屋交易与权属登记：两名购房人共同与房地产开发企业签订23份商品房买卖合同，购买案涉多套房屋，双方各占50%产权份额，合同签订后依法办理商品房预告登记与按揭抵押预告登记，通过银行按揭方式足额支付全部购房款，但始终未办理正式产权过户登记。

2.实际占有使用收益：购房人购房后立即将案涉房屋整体对外出租，长期收取租金收益，实际占有、管控案涉房屋，完整享有房屋占用、使用、收益的物权权能。

3.购房人负债引发保全查封：因两名购房人对案外债权人负有到期债务未清偿，债权人申请仲裁并同步申请财产保全，法院依法裁定预查封案涉已预告登记房屋。

4.私下签订份额代偿协议未履约：查封期间，两名购房人与债权人签订代偿及份额转让协议，约定一方受让另一方50%房屋份额、代为清偿全部债务及银行按揭贷款，但受让方未按约偿债，贷款持续拖欠。

5.执行异议之诉全程败诉：仲裁裁决生效后，债权人申请强制执行。房屋份额受让方起诉主张房屋归其单独所有、请求解除查封、排除执行，一审、二审法院均认定其不具备排除执行的法定条件，依法驳回全部诉讼请求。

案件来源：（2016）湘民终621号

裁判要点及思路

案涉房屋虽未办理正式所有权过户登记，但已完成商品房预告登记，购房人已付清房款、实际出租获益、办理抵押预告登记，实质享有完整物权期待权，符合法定预查封适用情形，法院采取预查封措施合法有据。

房屋共有人内部签订的份额转让、代偿债务协议，仅属于内部债权债务约定，不具有物权变动效力。受让方未足额支付对应对价、未办理权属变更登记，且无证据证明未过户系非自身原因导致，不符合执行异议司法解释第二十八条无过错买受人的法定要件，无权排除强制执行。

预查封针对购房人的物权期待权与过户请求权，效力等同于正式查封，可依法限制房屋权属变动，待房屋具备确权条件后自动转为正式查封并依法处置，债权人合法权益应予保护。

实务要点总结

1. 预查封与正式查封效力等同

预查封的法律效力、查封期限、限制效果与正式查封完全一致，查封期限自预查封之日起计算，最长不超过三年。预查封期间，房屋不得转让、抵押、变更备案，擅自处分行为不得对抗申请执行人。

2. 预查封的查封对象为物权期待权

预查封并非直接查封房屋所有权，而是查封购房人基于买卖合同享有的房屋交付请求权、所有权过户登记请求权。查封后，买卖双方不得擅自解除合同、放弃权利、转让期待权，否则将导致对应权利灭失。

3. 预查封房屋具备处置条件即可司法拍卖

房屋完成初始登记、具备过户条件后，预查封自动转为正式查封，法院可依法对房屋进行拍卖、变卖，以处置价款清偿购房人所负债务。

4. 预查封期间租赁合同不当然无效

被执行人在预查封期间出租房屋的，租赁合同本身合法有效，但不得对抗申请执行人。法院可依法解除承租人占有，推进房屋处置，无需判决租赁合同无效。

5. 抵押预告登记需转换后方可优先受偿

银行仅办理抵押预告登记的，不享有正式抵押权与优先受偿权。待房屋完成正式确权后，银行需主动申请将抵押预告登记转为正式抵押登记，方可在房屋处置价款中优先受偿。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

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作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

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