一房二卖还带着抵押，买房人的购房款还能拿回来吗？｜2026年北京房屋买卖律师靳双权

买房人买下一套经济适用房，按期还贷、装修入住，一住就是十几年。到该办过户时才发现，出名人已经把这套房抵押给了案外人，房子再也拿不到手。北京法院判决解除合同，出名人返还购房款并赔偿房屋增值损失三百余万元。

本文依托北京法院这起生效判例，讲清经济适用房转让合同纠纷中，合同效力如何判断、合同解除后的损失又该怎么算。

2001年9月，蒋某兰与甲公司签订商品房买卖合同，买下位于北京某区的一号房屋，总价款三十七万余元，首付款十一万余元，其余二十六万元办理公积金贷款，以该房屋作抵押担保。

2001年12月，蒋某兰与周某颖签订《房屋转让协议书》，约定由周某颖受让该房屋。同日，周某颖及其丈夫向蒋某兰支付了购房款十一万余元、转让补偿费一万元。

协议还约定：本协议自双方签字盖章并经公证机关公证后生效。但双方此后并未办理公证。

2001年12月起，一号房屋交付后一直由周某颖及其家人占有使用，直到双方发生纠纷。2002年11月，房屋办理了产权证书，登记权利人为蒋某兰，性质为经济适用房。

还贷方面，自2001年12月至2016年9月，周某颖共还款一百七十八个月，本金与利息合计二十七万余元；蒋某兰则在2016年10月将剩余贷款九万余元一次性还清，随后注销了抵押。

2016年12月，蒋某兰将该房屋抵押给案外人沈某，担保总额四百万元。2017年6月，她又单方书写了一份房屋转让协议，称因还不起房款，将房屋转让给沈某。

因双方产生纠纷，蒋某兰于2017年6月将房屋收回。周某颖随即起诉，起初要求判令房屋过户至其名下，后因房屋已无法过户，变更诉讼请求为解除合同并索赔。

周某颖主张：解除双方签订的合同；由蒋某兰返还购房款、转让费及已付贷款，并赔偿房屋价值损失四百五十一万元及评估费。

蒋某兰辩称：协议存在重大瑕疵，未约定转让总价款及过户时间，内容不明确；双方也未按约定办理公证，属于未生效的合同；

周某颖不具备购买经济适用房的资格，属于借名买房，应当认定无效。退一步说，房屋早已符合上市条件，是周某颖一直不配合办过户，合同应当解除，并由其赔偿房屋使用费。

蒋某兰同时提出反诉，要求周某颖赔偿自2002年至2017年共计十五年的房屋使用费损失五十万元。

周某颖针对反诉答辩称，双方是买卖关系，房屋早已交付她使用，她占有房屋合法合理，不存在房屋使用费；房屋没有过户的责任在蒋某兰，损失应由对方承担。

诉讼中，因双方无法就房屋现值协商一致，法院依法委托评估机构评估。评估报告显示，一号房屋在某个价值时点的市场价值为四百五十一万元。周某颖为此支付了评估费。

法院认为，涉案《房屋转让协议书》虽然约定了经公证生效，但协议签订后，周某颖支付了购房款并按月偿还银行按揭，蒋某兰收取了购房款和转让费。

双方已经以实际履行改变了关于生效条件的约定，故蒋某兰关于合同未生效的主张不能成立。

因涉案房屋的原购房合同签订于政策调整之前，房屋现已满足上市交易条件，双方之间的合同不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。

蒋某兰称其多次要求办理过户而周某颖不予配合，导致合同迟延履行期间赶上限购政策，但其主张缺乏充分证据；在双方协议并未约定过户时间、贷款也尚未还清的情况下，不能认定房屋未能过户是周某颖的原因所致。

而蒋某兰在合同尚未解除的情况下，将房屋抵押给案外人，导致周某颖已经无法按照合同约定取得房屋所有权。周某颖在庭审中当庭提出解除合同，法院认定合同自该日解除。

合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权请求赔偿损失。故周某颖要求返还购房款、转让费及已付贷款的请求，应予支持；其因逾期还款支付的罚息由自己承担。

蒋某兰在合同未解除时将房屋抵押给案外人，属于违约，应当承担赔偿责任；周某颖在房屋具备上市条件后未积极主张过户，也存在一定过错。法院结合合同履行时间、双方履约态度、解除原因及房屋增值情况，酌情确定了损失数额。

至于房屋使用费，周某颖与蒋某兰之间的房屋转让协议有效，蒋某兰依约交付房屋，周某颖占有使用具有合同依据，属于有权占有，故蒋某兰的反诉请求于法无据。

法院最终判决：确认双方签订的《房屋转让协议书》解除；蒋某兰返还周某颖购房款、转让费及已付贷款（含还款账户余额）共三十万余元；并赔偿周某颖房屋增值损失三百一十万余元；驳回周某颖的其他诉讼请求和蒋某兰的反诉请求。

律师评析

第一，经济适用房转让合同的效力，关键看原购房合同的签订时间与现在的上市条件。

北京靳双权律师在办理政策性住房纠纷时发现，只要原购房合同签在政策调整之前，且房屋已经具备上市交易条件，合同通常可以认定为有效，双方仍应按约定履行。

第二，约定了公证生效，也可能被实际履行改变。一方交款、一方交房并收取款项，双方用行动放弃了原定的生效条件，法院据此认定合同已经生效；这提醒当事人，长期履行的行为本身就会产生法律后果。

第三，合同解除后的损失，以实际损失为基础综合衡量。房屋增值损失是这类案件的核心，法院会结合履行时间、双方过错程度、增值情况酌情确定；而占有一方基于有效合同的使用，不构成不当得利，也就没有赔付使用费的义务。

经济适用房交易跨越住房政策与合同履行的多重节点，过户时点、政策变化、抵押与解除的先后顺序，都会左右损失数额。这些环节环环相扣，稍有疏忽就可能被动。

北京靳双权律师执业近二十年，办理过大量政策性住房转让与二手房买卖合同纠纷。这类案件的核心是两条线：合同到底有没有生效、解除之后损失怎么算。房屋增值损失往往是标的额最大的一项，怎么认定，直接影响当事人最终能拿回多少。

他曾为链家等房地产经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议，这些文本在北京二手房交易市场被普遍采用。站在合同起草者的角度，他对房屋买卖中的风险点与易发争议条款有更深一层的理解。

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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名、房屋及公司信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）