亲戚之间没签借名协议，只有转账凭证，房子还保得住吗？｜2026年北京经济适用房律师靳双权

姐姐、姐夫因危房改造拿到一套安置房的购房指标，妹妹出钱买下，装修后一直住在里面，房产证却登记在姐夫名下。多年后对方反悔、拒绝配合过户，双方对簿公堂——北京法院认定双方成立借名买房，判令限期协助过户。

本文依托北京法院这起生效判例，讲清亲属之间没有书面协议时，法院究竟靠什么认定借名买房。

周某娟与蒋某国原系夫妻，周某慧是周某娟的妹妹。

2006年，蒋某国原住房因危房改造拆迁，他因此取得在北京某区购买一套安置房的购房指标。

蒋某国当时没有购房能力，周某慧又有购房需求，双方商量后约定：由周某慧出资，以蒋某国的名义买下这套安置房。

2006年12月，蒋某国出具《委托书》并办理公证，委托周某慧代为选房、签订房屋买卖合同、交纳房款、领取房产证。

同日，蒋某国作为买受人与甲公司签订商品房预售合同，总价款三十四万余元。合同签订时蒋某国并未到场，买受人处的签名由周某慧代签。

房款由周某慧一次性支付。此后房屋的物业费、供暖费、水电费等日常开支，也一直由她承担。

2008年10月，房屋登记至蒋某国名下，性质为经济适用房。房产证以及购房款、税费的原始票据，均保存在周某慧处。

房屋交付后，周某慧出资装修并居住使用至今。

因该房屋属于经济适用房，五年内不能办理过户，双方约定五年期满后再办手续。期满后，周某慧备齐各项税费要求过户，对方却反悔推脱。

2014年8月，房屋被转移登记到周某娟名下；不久后蒋某国与周某娟协议离婚，离婚协议约定该房归周某娟所有。

周某慧遂将二人诉至法院，要求协助办理房屋过户登记手续。

周某慧主张，房款、税费均由她支付，房屋由她占有使用，产权证与原始票据也在她手中，双方之间实为购房指标转让，即借名买房，房屋应归她所有。

周某娟、蒋某国则称，当初只是委托周某慧代办购房手续，从未约定房屋归她；真实情况是借她的钱先住着，等她另有住房时再把房款退还给她。

双方还分别申请证人出庭，就当初是否存在口头约定各执一词。

法院认为，本案争议焦点是双方之间是否成立借名买房合同关系。

借名买房是一种名实不符的行为。在没有书面协议时，法院综合四点判断：房款由谁支付、房屋由谁占有使用、购房票据与产权证由谁持有、双方对借名有没有合理解释。

本案的购房款及税费均由周某慧支付；房屋交付后一直由她掌控、实际占有使用；产权证及房款、税费的原始票据也都由她持有；房屋的物业费等日常支出同样由她负担。

二被告虽称房屋只是借住，却也认可房款、装修均由周某慧出资；而且在周某慧长期占用房屋期间，他们从未主张过任何权利。这与他们的说法相互矛盾，也不符合生活常理，且没有证据支持。

据此，法院认定双方之间存在借名买房合同关系，且系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

案涉商品房预售合同签订于2006年，房屋目前也已具备上市交易条件，故对过户的诉讼请求予以支持。

法院最终判决：二被告于判决生效后十日内，协助周某慧将一号房屋过户登记至其名下。

律师评析

第一，亲属之间的借名买房，法院首先看钱是谁出的。北京靳双权律师在办理大量此类案件时发现，付款凭证只是起点，它必须与占有、票据、双方陈述等其他事实相互印证；单独一摞转账记录，往往撑不起借名的主张。

第二，再看房是谁占的、票在谁手里。谁长期居住、谁交纳物业供暖、房产证和原始票据在谁手中，这些细节是判断名实是否相符的重要旁证。本案这些旁证恰好都指向出资的妹妹一方。

第三，借名是否有合理理由，同样是审查的一环。政策房的购房资格、贷款的年龄与首付比例、家庭限购情况，都可能成为借名的动因；动因说清了，法院对借名合意的认定也会更稳。

借名买房纠纷常常横跨亲属关系、住房政策与物权登记，出资、占有、票据与政策时点彼此交织，任何一个环节被忽略，都可能改变结果。

北京靳双权律师执业近二十年，代理过大量亲属之间的借名买房案件。亲属之间借名，往往没有一纸规范协议，争议发生后全靠事后还原——他办理这类案件，第一步就是把付款凭证与占有、票据、双方陈述这些线索一一对应起来，看它们能否相互印证。

他2008年创办易胜借名买房律师网，长期专注借名购买经济适用房、两限房、房改房等政策性住房的实务研究；曾为链家等房地产经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议，对购房资格与交易规则的衔接尤为熟悉。

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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名、房屋及公司信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）