房贷贴息落地后的首个长假：一线城市热门新房售楼处人挤人，市场预计分化持续

北京楼市。 李凯旋/摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 北京报道

“目前没有可以接待的置业顾问，需要排队取号等待。”10月4日下午，北京昌平区五环外的未来城·星寰时光售楼处内人头攒动，沙盘边围满了购房者。同一时间段，处于建发越秀·观玺的营销中心也很火热，置业顾问的数量早已不能满足“一对一介绍”的需求，而是一位置业顾问带三四组一同看房。

这是今年国庆假期北京部分新房项目的日常。这个假期，是“8·28新政”集中落地、居民购房贷款贴息正式生效后的首个全国性长假。中指研究院监测到的数据显示，10月1日至7日，重点25城新建住宅成交面积为55.1万平米，较2025年国庆假期日均同比增长33.8%；重点11城二手住宅日均成交套数同比增长42.8%。

从北京到上海，从广州到深圳，售楼处的人气回升肉眼可见。而当长假带来的效应退去之后，数据呈现的图景远比售楼处的实体表现更加复杂，市场“分化”的特征越来越明显。

排队叫号、组团看房，政策红利兑现

北京的热度最为直观。据悉，未来城·星寰时光在9月25日开放售楼处，首日到访客户便超过1500组。据置业顾问向《华夏时报》记者介绍：“假期期间，置业顾问要带好几组客户一同看房，因为看房的人多，需要带着麦克风介绍项目。”

位于同一板块的建发越秀·观玺看房也需要排队，该楼盘在10月3日首次开放售楼处，每位置业顾问一天需要带看30至40组客户。中指研究院发布的数据显示，今年国庆假期，北京新房日均网签达到144套，较2025年同期上涨176%；二手房日均网签18.3套，与2025年同期基本持平。

上海楼市热度同样不减。在9月30日启动第九批次房源认购的建发海宸项目到访客户络绎不绝。据置业顾问介绍，凭借着核心地段、高得房率以及高端精装配套等优势，该项目在市场上认可度颇高。

保利上海方面则向记者透露，今年中秋、国庆双节期间，保利上海总计成交15.2亿元。其中，保利·珺园在双节期间开放了实景示范区，销售额达到5亿元，保利都汇和煦项目在双节累计来访超过600组，成交超过30套。绿城·汀香园项目的置业顾问也曾表示，在国庆假期期间，展厅日均到访四五十组客户。

国庆假期前，深圳密集出台政策与促购房活动，在“金九银十好房嘉年华”集中展示了近80个项目，开发商则借势加快推盘，约1229套住宅在今年9月底前集中入市。在这些利好因素的带动下，深圳楼市表现温和回暖，光明区、宝安区多个新房来访量较平日增加约三成。

从“看沙盘”到“看实景”

“我们基本上已经封顶了，可以到建筑工地实地看一看。”国庆假期，一批新房项目凭借这一特征吸引到了不少客户。复盘来看，今年三季度是房地产政策从短期应急托底到全年转向中长期制度重构的关键季度。

8月28日，住房城乡建设部等多部委集中发布一揽子新政，以“项目公司制、主办银行制、现房销售制”三项基础制度重构房地产开发、融资、销售全链条规则。在新政之下，预售新房项目必须主体结构封顶才可取得预售证，预售资金实行全额、全过程监管。

此后一个月，北京、上海、广州先后落地相关细则。其中，北京成为全国首个出台销售制度改革落地方案的城市，新老项目以8月28日为划分节点，新项目预售门槛需提高至主体结构封顶，在途项目则给出过渡窗口，在2027年底前仍可按原条件预售，而后续新出让地块优先考虑现房销售。

这一制度的切换正在改变购房者的决策方式。此前，购房者买房主要依靠看沙盘、样板间，如今在越来越多的项目现场，购房者可以直接走进实景展区。例如，在这个国庆假期，广州海珠区保利海韵项目将完整实景展区全部对外开放，实现“所见即所得”。

“现房制度改革为新房项目带来了较好的营销机会，其对购房决策的锚定效应正在显现，也成了各地楼盘销售的重要卖点。这一政策的核心在于，购房者在置业后，无需立即缴纳月供，减轻了资金压力，交付的不确定性也有所降低。同时，各地积极推进实景开放，有效缩短了家庭内部决策周期，增强了认购的积极性。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示。

供应端政策发力后，需求端的支持同步跟上。9月29日，财政部等联合印发通知，表示对符合条件的首套住房商业性个人住房贷款给予年化1个百分点的财政贴息，贴息期限最长5年，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。据悉，这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，政策聚焦首套刚需住房，要求住房面积不超过120平米、价格不超过150万元，贴息资金由中央财政和地方财政分别按90%和10%承担。

可以看到，国庆假期前的两项政策在供需两侧形成了“组合拳”，共同带动楼市回暖。

回暖之外，分化或将持续

贴息政策的确为购房者减轻了一定的压力，但从政策覆盖范围来看，一线城市多数新房楼盘难以得到这一红利。严跃进也提到，广州外围区域、武汉等二线城市，以及佛山等重点三四线城市，因刚需房源总价与贴息政策限定条件适配度较高，政策传导更为直接，成交转化效率相对突出。

龙湖集团方面同样对《华夏时报》记者表示，贴息政策对特定客群、特定产品的成交有一定助力。例如天津春江天玺项目，其与政策适配度较高，国庆期间整体转化率超过10%，重庆璞樾鎏云项目约三成成交客户的转化也受到了贴息政策的促进。

“市场表现与城市能级、房源总价结构之间存在显著相关性。”严跃进进一步对《华夏时报》记者表示。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶同样认为，国庆假期期间，核心区改善项目与区位、产品优势较突出的楼盘、优惠力度较大的项目获得较多关注，市场冷热不均的特征依旧存在。

与此同时，房地产市场在经过长时间的深度调整后，也出现了两大变化。其一，个人住房贷款余额持续下降，表明购房者的观望情绪依旧浓重。其二，二手房交易占比已经超过50%，市场正式进入存量时代，叠加预售新政，新房市场竞争格局或将生变。

中指研究院方面提到，后续要重点关注“8·28新政”带来的影响，今年四季度地方细则落地和年末土地供应高峰期的土拍表现值得关注，类似土地款分期缴纳、过渡期安排等政策将直接影响企业投资能力和意愿。

“中期来看，随着新政对房企拿地策略和资金占用影响的逐步传导，其在2027年起对新增供应的影响将逐步显现。”中指研究院方面如此预计。