政策周报 | 财政部等三部门：首套商贷贴息年化1%、最长5年、单户上限100万元（2026.9.28-10.11）

本期重点政策

1、国务院常务会议：研究出台稳楼市促就业增收政策，用好债务结存限额

2、财政部等三部门：首套商贷贴息年化1%、最长5年、单户上限100万元

3、上海、广州、武汉、天津：四城接续落地商品住房销售制度改革实施意见

4、现房销售新规后北京首发拟供地清单，优化宅地出让规则

5、云南：实施以“彩云住房消费券”形式按套总价分档补贴

研究团队︱行业研究周报组：（010）68323566：yjzx.zf@cric.com

01

本周政策概况

2026年第39-40周（9月28日-10月11日）覆盖国庆假期，全国房地产政策呈“中央加码需求端+地方细则密集落地+城市更新立法与试点落地”三重叠加。9月29日居民购房贷款贴息落地，与“828”销售制度改革形成需求端与制度端组合拳；上海、广州、武汉、天津接续出台销售制度细则，东莞优化补贴与二手房首套认定；财政部连续释放扩大贴息、盘活存量、安排5500亿元债务结存限额等信号；海南完成城市更新省级立法，佛山印发自主更新试点方案，福建联合国开行明确八大领域资金支持，青岛就城市更新“十五五”规划征求意见。

中央层面：“定调+工具+资金”三线齐发。9月28日国常会明确“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”；9月29日财政部、人民银行、金融监管总局联合印发购房贷款贴息通知，自10月1日起对首套商贷给予年化1个百分点、最长5年贴息，单户贷款上限100万元，中央财政承担90%、地方承担10%，系中央财政首次对商业性个人住房贷款贴息。10月1日蓝佛安刊文明确“扩大贴息范围、增加经办机构、适当提高额度”，并提出盘活存量资产；10月9日财政部披露安排1000亿元财政金融协同促内需，上半年住房保障支出4309亿元，15城纳入城市更新示范，同日安排5500亿元债务结存限额，其中一般债3000亿元下沉县区、专项债2500亿元聚焦“六张网”并向经济大省倾斜。

地方层面：“销售细则+补贴公积金+城市更新”三线并进。销售制度方面，上海、广州、武汉、天津先后印发实施意见，与9月24日已经发布的北京共同构成“北上广汉津”第一梯队，封顶预售、现房优先、定金全额监管趋同，差异主要在定金上限（京1%、沪3%、穗汉津5%）与超额监管资金使用口径；东莞购房补贴最高3万元、二手房首套认定收窄至镇街。补贴与公积金方面，云南“彩云住房消费券”按套总价分档，最高1.5万元，可与以旧换新叠加；沈阳以旧换新家庭最高可贷294万元，嘉兴家庭最高160万元，湖州放宽贷款并新增装修提取。城市更新方面，海南通过自贸港城市更新条例，佛山印发老旧住房自主更新试点方案，福建联合国开行支持八大领域，青岛就“十五五”城更规划征求意见。土地端，湖南以18条举措盘活存量土地，北京发布第十二轮拟供宅地清单并优化出让规则。

02

政策热度分析

本周期三条主线同步推进。一是中央由“制度补位”转向“需求端加码+财政入场”：国常会定调次日贴息即落地，财政部随后明确扩围提额，5500亿元结存限额落地，四季度稳楼市重心转向降成本、补地方资金。二是地方“828”销售制度改革进入细则比拼期，“北上广汉津”规则趋同，差异收敛于定金比例、资金监管与超额资金使用；公积金与购房补贴持续活跃，并向以旧换新、多孩家庭、装修与物业费提取倾斜。三是城市更新进入“立法确权+资金配套+规划谋划”并进阶段，海南立法、佛山试点、福建资金通道、青岛项目库共同推动制度供给从政策文件向可执行操作规则下沉。整体呈“中央给需求与资金、地方给细则与规划”格局，四季度走势取决于贴息与补贴带来的需求前置能否对冲明年透支效应。

来源：克而瑞研究中心整理

中央政策

01 国常会：研究出台稳楼市促就业增收政策，用好债务结存限额、加力扩投资促消费

9月28日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，研究宏观政策发力提效、促进有效投资有关工作。会议指出，针对当前经济运行中出现的问题，要加大宏观政策逆周期调节力度，加紧加力推动各项政策落地落实，存量政策要进一步增强实施效能，加快各类债券发行使用进度，推动“十五五”规划、“六张网”实施方案等明确的重大工程项目尽早开工建设，加力实施扩投资、促消费贴息政策；要推出一批务实管用的增量政策，优化财政支出安排，用好地方政府债务结存限额，综合运用并适时调整货币政策工具，增加科技创新和技术改造、支农支小等再贷款额度，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；要继续研究储备提振内需的政策举措，谋划更多带动性强的工作抓手，完善相关配套措施，鼓励有条件的地方先行先试。

这是本轮政策周期中中央层面对房地产最直接的一次定调表态，且明确置于“增量政策”序列（“研究出台”）而非存量政策落实，意味着四季度仍留有一手政策储备。政策表述中将房地产与就业增收并列，指向的需求侧逻辑是“稳住家庭资产负债表、修复消费与投资意愿”，而非单纯刺激交易量。次日购房贷款贴息政策即落地，说明储备工具已进入“随用随取”阶段。对市场而言，判断意义大于操作意义：一是确认政策底；二是提示后续增量工具可能向就业、收入端延伸，而非仅聚焦交易税费；三是“用好地方政府债务结存限额”为地方收储与城市更新资金来源留出空间，10月9日5500亿元结存限额落地即为例证。

02 财政部等三部门：首套商贷贴息10月1日起实施，年化1%、最长5年、单户上限100万元

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），明确自2026年10月1日起，对居民使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房实施财政贴息，政策实施期限暂定1年，财政贴息资金足额保障、据实结算。享受贴息需同时满足三项条件：一是使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括使用新发放商业贷款置换存量贷款，首套认定按各地现行政策执行、新房二手房均可；二是所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）；三是所购住房价格在150万元以下（含150万元）。贴息标准为财政部门按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元，贴息资金由中央财政承担90%、地方财政承担10%。使用公积金贷款购房、使用贷款购买保障性住房的群体国家已有相关政策支持，此次不叠加享受。

表1：居民购房贷款贴息政策要点

来源：财政部、中国人民银行、金融监管总局，克而瑞研究中心整理。

操作层面，政策实行“免申即享”，购房人签订贷款合同时授权银行代为办理，银行按月收息时自动在每期应还款金额中扣减贴息金额，并通过短信、手机银行等渠道告知贴息享受情况。9月30日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有银行同步发布落实公告，明确优化办理流程、简化办理手续；开展商业性个人住房贷款业务的全部银行均可经办贴息业务，经办银行负责审核贴息资格，有关部门适时组织联合抽查。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息，意味着需求端支持从“降利率”转向“补利息”，政策工具的财政属性明显增强。考虑贷款余额逐月减少的因素，按当前首套商贷约3%的利率测算，1个百分点贴息相当于优惠约三分之一，100万元贷款5年累计可减少付息近5万元；但三重门槛设计同样清晰——120平方米、150万元、100万元本金上限，实质是把财政资源精准锁定在“最普通的刚需住房”上，避免转贷套利与多套投资。对市场的意义有三：一是直接降低刚需月供，对中低总价房源去化形成定向拉动，国庆期间杭州、郑州等地150万元以内新房成交回升即为印证；二是“不叠加公积金贷款与保障房”意味着政策目标是引导未覆盖群体进入商贷通道；三是实施期暂定1年、且以新发放贷款为准，形成明确时间窗口，短期或有需求透支效应，明年一季度的接续安排值得跟踪。

03 财政部：蓝佛安刊文扩大贴息范围，5500亿元结存限额落地、2500亿专项债聚焦“六张网

10月1日，财政部党组书记、部长蓝佛安在《求是》发表《精准有效实施更加积极的财政政策》署名文章。文章指出，今年一般公共预算支出安排超过30万亿元、新增各类政府债券规模达到11.89万亿元；要更好统筹做优增量和盘活存量，全面盘点政府债务形成资产，推动管理运营、处置转让、收益上缴贯通协调；优化实施财政金融协同促内需政策，扩大贴息范围，增加经办机构，适当提高额度，更好释放消费潜力、撬动民间投资；研究出台安排使用地方政府债务结存限额等增量政策，提高地方一般公共预算保障能力和支持扩大有效投资；加大财政资源和预算统筹力度，指导地方规范有序盘活存量资产资源。

10月9日，财政部发布《2026年上半年中国财政政策执行情况报告》，明确中央财政专门安排1000亿元创新推出财政金融协同促内需一揽子政策，包括个人消费贷款贴息、服务业经营主体贷款贴息、中小微企业贷款贴息、设备更新贷款贴息等举措；上半年全国住房保障支出4309亿元、同比增长6.1%，2026年安排城镇保障性安居工程补助672.41亿元，持续支持城市危旧房、城中村和老旧小区改造；继续支持实施城市更新行动，将晋城、鞍山、长春等15个地级及以上城市纳入支持范围，中央财政对东、中、西部每个城市分别定额补助8亿元、10亿元、12亿元。

同日，财政部安排使用地方政府债务结存限额5500亿元。其中，一般债务结存限额3000亿元全部分配县区使用，专门用于提高县区一般公共预算保障能力；专项债务结存限额2500亿元分配给今年第四季度有实际项目资金需求的地区，并向经济大省倾斜，优先保障在建项目资金需求，新建项目聚焦“六张网”建设等重点领域。

从“补息差”到“盘活存量”，财政在房地产领域的介入方式本周期明显升级，以下三条信息值得关注。第一是扩容意愿：明确“扩大贴息范围、增加经办机构、适当提高额度”，意味着购房贷款贴息1年试行期后存在延长、放宽的可能，且工具口径已从购房贷款向消费、服务业、中小微、设备更新延伸，财政金融协同的政策框架已经成型。第二是资金落地：5500亿元结存限额中2500亿元专项债聚焦“六张网”（含城市地下管网）并向经济大省倾斜，为四季度在建项目续建与城市更新项目申报提供了增量资金，与“十五五”规划重大项目“尽早开工建设”的要求衔接。第三是方法转向：报告首次以“全面盘点政府债务形成资产”为主线，指向城投与地方国资的存量资产盘活，这与湖南存量土地18条、青岛与肇庆城市更新规划强调的“运营前置、资产运营”是同一逻辑，也意味着未来地方城更项目的前端咨询（资产清查、收益测算、运营方案）需求将进一步放大。

地方政策

行政调控类政策

04 上海：四部门印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》

9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自2026年9月28日起施行。《实施意见》包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范6个方面的政策措施。预售管理方面，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的单体建筑应完成主体结构封顶；项目预售资金实行全额、全过程监管，项目综合竣工验收后方可解除资金监管。在途项目分类施策：8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的，预售条件与资金监管按原有政策执行；已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目原则上按新取得土地项目执行，为保持市场供需平稳，区政府确保能够按时建成交付的，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

现房销售方面，2026年8月28日起新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，相关信息在土地出让公告中向社会公开；实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，房企可与购房人签订定金合同，定金一般不超过购房总价款3%，并纳入主办银行开立的资金账户管理。

上海是继北京之后第二个落地销售制度改革细则的一线城市，两地均明确了施行日，规则体系更加完整——除预售与现房销售外，同步打包了主办银行制度、开发贷支持与土地供应管理，形成“销售—融资—供地”闭环。对开发端最实质的影响在于预售资金全额全过程监管延伸至综合竣工验收，叠加封顶预售，项目资金沉淀周期进一步拉长；对购房端，现房项目在取得施工许可证后即可签订定金合同并纳入主办银行账户监管，交易安全提升。上海细则的另一看点是“在途项目分类施策”给出了2027年底的过渡安排，为存量项目留出缓冲，降低了细则落地对短期供应的扰动。

05 东莞：优化房地产政策措施，购房补贴最高3万元，二手房首套认定收窄至镇街

9月29日，东莞市住房和城乡建设局等六部门联合印发《关于优化我市房地产政策措施的通知》（东建房〔2026〕13号），自2026年9月29日起实施。需求侧，一是继续实施阶段性购房补贴，2026年12月31日前购买新建商品住房、完成合同网签及备案，并在2027年3月31日前足额缴纳契税的购房人，给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的补贴（“三限房”及配售型保障性住房、人才房、回迁房等非市场化商品房除外）；二是落实《住房公积金管理条例》要求，将装修款和物业管理费纳入公积金支持范围并明确具体提取规则；三是优化首套房认定标准，在申请商业贷款时，将购买二手房首套房的认定审核范围由全市行政区域调整为拟购房屋所在地镇街（园区），扩大首套房贷款优惠政策覆盖面。

供给侧，一是细化房地联动土地供应调节机制，各镇街（园区）可结合全市新建商品住房库存去化周期情况合理新增优质住宅用地供给，并进一步明确商办用地管控范围，通过土地源头管控促进供需平衡；二是鼓励通过自持经营、非居改保、法拍市场收购等多途径盘活存量资源，推动存量商办用房盘活去化。相关实施细则正抓紧制定，将于近期发布实施。

东莞政策的样本价值在于“地级市工具箱”的完整度：需求端用购房补贴与首套认定放宽，供给端用房地联动供地与存量商办盘活，两端同步发力。其中，二手房首套认定由全市收窄至镇街（园区），是继珠海“按区认定”之后的又一细化版本，本质是把套数认定颗粒度与实际居住范围挂钩，对多中心城镇格局的东莞更为适配；公积金装修与物业费提取则将制度功能从“购房支持”延伸到“居住消费”。供给端的商办用地管控与“非居改保”指向明确，反映地方对商办高库存的处置思路已从限制新增转向存量转换，后者的落地成效取决于改造标准与金融支持的配套程度。

06 广州：印发商品住房销售制度改革细则，封顶预售、现房优先、定金上限5%且全额监管

9月30日，广州市住房和城乡建设局等多部门联合发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。预售管理方面，2026年8月28日后出让土地的项目实行预售的，单体建筑须完成主体结构封顶；此前已出让但未取得建设工程规划许可证的在途项目，原则上执行新政策。现房销售方面，自2026年8月28日起新发布出让公告的土地对应的商品住房项目优先选择现房销售，相关信息在土地出让公告中公开；房地产开发企业完成竣工验收、水电气配套验收后可办理现房备案，同时鼓励企业完成房屋首次登记后再销售。

定金管理方面，现房销售收取定金须取得建筑工程施工许可证，房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价5%，购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用；购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，开发企业还应通过销售现场或互联网平台公示相关证照与销售方案。

广州细则与上海、北京在框架上高度一致，差异集中在定金上限：广州为5%，是四地最高，实质是以更高的定金比例增强对购房人的约束、加快锁定意向房源，与广州外围区域库存偏高、去化更依赖渠道的现实相匹配。另一处差异在现房备案节点——广州以竣工验收加配套验收为界，并“鼓励”而非强制完成首次登记后销售，相较上海“完成房屋首次登记后方可备案”更为宽松，客观上缩短了项目从竣工到可售的时间。监管层面，广州将现房定金全部纳入监管账户且竣工备案前不得动用，力度不低于预售资金监管，显示现房销售并非监管松弛区。

07 武汉：商品房销售制度细则实行新老划断

10月1日，武汉市住房和城市更新局、武汉市自然资源和城乡建设局、武汉市地方金融管理局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，明确在商品住房销售管理方面实行“新老划断”。2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，预售条件、预售资金监管按原政策执行；已取得建设工程规划许可证、8月28日后发生变更的项目同样按原政策执行；已纳入省、市智能建造试点项目名录或认定为装配式建筑、且在2026年底前取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的项目，预售条件与资金监管亦沿用原政策；已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，以及历史遗留问题项目通过存量盘活重新签订土地出让合同的，经区政府评估风险、确保按期交付并报市住房管理部门备案后，可分别在2027年底、2028年底前按原条件申请预售。

表2：“北上广汉津”商品住房销售制度改革实施意见要点对比

来源：各市住房城乡建设、规划自然资源部门，克而瑞研究中心整理。

资金与供地方面，按新出让土地执行预售管理的项目，购房人首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入监管账户，项目竣工验收、水电气热等配套具备交付条件后解除监管；现房销售项目定金原则上不超过购房总价款的5%，须直存监管账户、监管期间不得使用。对符合原有预售条件的项目，可申请保函置换监管额度内资金，置换金额不得超过确保竣工交付所需资金额度的30%，置换后监管资金不得低于该额度的70%；2026年8月28日（含）前已签订开发贷合同的预售项目，经主办银行与企业充分协商，可通过新增融资、展期或调整还款计划等方式缓解资金压力。土地供应方面，2026年8月28日后新出让土地，除竞买保证金外，剩余出让价款可按合同约定在建设周期内分期缴纳，半年内不低于50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清、最长两年内全部缴清。

武汉细则有两个设计值得关注。一是过渡安排分层：智能建造与装配式建筑项目、历史遗留盘活项目分别获得2026年底、2027年底乃至2028年底的政策沿用窗口，实质是以时间差化解“保交房”与“推新模式”的冲突，避免在建项目因规则切换而停摆。二是首次给出预售资金监管的“保函置换”公式（置换不超过所需资金30%、置换后不低于70%）与开发贷的展期通道，为资金链偏紧的存量项目提供了可操作的减压阀，态度较北京、上海更为务实。土地端“半年内缴50%、最长两年内缴清”的分期安排，直接对冲了封顶预售带来的资金前置压力，是地方在落实中央制度时保留的弹性空间。武汉同时是首个落地该制度的二线城市，对省会和强二线的示范意义大于对京沪广的补充。

08 天津：施行商品房销售制度改革，设定重点监管额度

10月10日，天津市住房城乡建设委、市规划资源局、国家金融监督管理总局天津监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，即日起施行。预售管理方面，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；项目预售资金实行全额、全过程监管，项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件且取得验收合格意见后，方可解除资金监管。在途项目方面，8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理销售许可的项目，预售条件与资金监管按原政策执行；已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，以及8月28日前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理，区政府确保能够按时建成交付的，报市住房城乡建设委备案并抄送市规划资源局后，2027年底前可按原有预售条件申请预售。历史遗留问题项目经各区评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

资金监管方面，天津设定“重点监管额度”，要求覆盖项目全部剩余工程建设费，并可保障项目竣工验收及水电气热等配套设施具备交付使用条件；预售资金监管由项目所在区政府确定的部门负责，预售资金全部直接存入该部门在项目主办银行开立的资金监管账户；入账资金超过重点监管额度后，房地产开发企业可申请将超出部分用于支付项目建设资金，经区有关部门审核同意后直接拨付至施工企业账户、材料设备供应商账户、农民工工资专用账户等项目公司交易对象账户。现房销售方面，新发布出让公告的项目优先选择现房销售，其他项目鼓励实行现房销售；实行现房销售的项目可在取得建筑工程施工许可证后签订定金合同，定金不超过总房价款5%并全部存入监管账户，取得住宅商品房准许交付使用证后解除监管；同时加大对现房销售项目及安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度，统筹推进“好房子”建设，建立完善住房品质评价体系，优化项目审批服务、高效办理联合验收、加快市政配套建设。

天津是继北京、上海、广州、武汉之后第5个落地销售制度改革细则的城市，也是“北上广汉”之外的首个北方直辖市，至此“828”新政的头部城市示范梯队基本成型。天津细则有三处差异值得注意：一是资金监管口径最细化，用“重点监管额度+超额部分定向拨付”替代简单的“全额监管”，把超出保交付所需的部分直接引向施工企业、材料供应商与农民工工资账户，实质是以监管资金的定向释放解决工程建设款到位问题，在五地中较为细化；二是首个把“好房子”品质评价体系与开发贷支持写入销售制度细则，销售制度改革与“好房子”建设形成政策协同；三是解除监管条件明确到“水电气热配套具备交付条件并取得验收合格意见”，把配套建设与资金解绑挂钩，直接针对配套滞后于主体竣工的行业顽疾。

住房金融类政策

09 云南：实施“彩云住房消费券”按套总价分档补贴

9月29日，云南省住房城乡建设厅、省财政厅联合发布公告，2026年四季度接续实施购买新建商品住房补贴，以“彩云住房消费券”形式发放，实施时间为2026年10月1日至12月31日18时，补贴额度先到先得。补贴对象为年满18周岁、具备完全民事行为能力的中国公民，限在云南省重点城市范围内购买城镇国有土地上新建商品住房，二手房、政策性住房、回迁安置房、保障性住房、公寓、商铺、车位等不纳入；商品房买卖合同首次登记备案时间与契税缴纳时间均须在补贴期内。补贴按套总价分档，均为税后金额：不足80万元补贴5000元/套，80万元（含）至160万元（不含）补贴1万元/套，160万元及以上补贴1.5万元/套；每套住房、每位购房人仅可享受一次省级补贴，省级补贴可与各地州市属地购房补贴叠加享受。

同步落地“彩云住房以旧换新叠加消费券”，执行周期为各试点县（市、区）活动启动之日起至2026年12月10日18时，按税后5000元/套补贴，条件为试点区域内出售个人名下存量住房并完成过户、同时购置新建商品住房，且所购新房网签备案合同价格高于旧房买卖合同价格，叠加后试点区域单套合计上限2万元。据披露，9月29日云南省已向通过审核的群众兑付三季度第1批次补贴资金1亿元；截至9月28日，全省已发放彩云住房消费券17622张、金额约1.7亿元，带动新建商品住宅销售28363套、368.47万平方米。

云南是本周期补贴力度与频次较大的省份，四季度为三季度政策的“接续实施”，说明购房补贴已从阶段性刺激转为常态化工具。三点观察：一是补贴与“以旧换新”叠加且以旧房过户、新房价格高于旧房为前置条件，明确指向“以小换大”的置换链条，而非单纯刺激增量；二是1.5万元上限相对昆明约120万元的主流成交总价仅约1%，且以备案价为基数、可与属地补贴叠加，属“降低决策门槛、稳定预期”的工具而非改变价格趋势的力量；三是“省级保底+地市加码”的双层结构，与广西“省级统筹、全品类覆盖”的路径接近，反映省级财政在住房消费支持中的角色正从“引导”转向“出资”。四季度额度先到先得，短期或将出现抢券式集中成交，需关注额度消耗节奏对成交节奏的扰动。

此外，本周期湖州、黔东南州等地也发布或延续公积金新政，要点如下表：

表3：本周期各地公积金新政要点

来源：各地住房公积金管理委员会，克而瑞研究中心整理。

沈阳新政围绕“以旧换新”做定向加杠杆，1.4倍的额度上浮幅度较大，且明确覆盖家庭3人及以上、最高294万元的开口，直接服务于改善置换群体的总价承受能力。政策设计的另一条逻辑是“扩面”，将灵活就业人员、多套商贷购房者、退休未结清贷款者等此前难以触达的群体纳入提取范围，反映公积金制度正从“单位职工购房工具”向“全周期居住支持工具”转变。需要注意的是，四项政策自12月1日起实施，且新增“月还款额不超过缴存基数50%”的还贷能力考核，在放宽额度的同时收紧风险约束，政策取向是“有条件的宽松”。就全局看，公积金仍是本期较为活跃的政策线之一，且明显向“以旧换新”“多孩家庭”“装修与物业费提取”三个方向收敛。

存量更新及住房保障类政策

10 海南：《海南自由贸易港城市更新条例》通过，‘垦地融合’入法、七类更新情形明确”

9月30日，《海南自由贸易港城市更新条例》经海南省第七届人民代表大会常务委员会第二十六次会议表决通过，10月10日公布，自2027年1月1日起施行。条例共六章，包括总则、规划与计划、实施与建设、保障支持、监督管理、附则，明确海南自由贸易港内的城市更新活动及其监督管理适用本条例。条例将城市更新界定为在城镇开发边界内对城市空间形态和城市功能持续完善和优化调整的活动，主要包括既有建筑改造利用，城镇老旧小区整治改造，完整社区建设和老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，以及完善城市功能、建设改造城市基础设施、保护修复城市生态系统和保护传承城市历史文化等情形。

工作原则方面，城市更新坚持系统治理、规划引领，民生优先、保护传承，问题导向、分类推进，创新赋能、绿色发展，实行政府引导、市场运作、多元参与、垦地融合、共建共享，因地制宜采取保留修缮、改造提升、拆除重建等方式实施。条例要求县级以上人民政府将城市更新纳入国民经济和社会发展规划，建立城市更新组织领导和工作协调机制，将所需工作经费纳入本级财政预算；省住房城乡建设主管部门负责指导和监督本行政区域内城市更新工作，市、县（区）、自治县城市更新主管部门具体负责本行政区域内的城市更新工作。

海南条例是继深圳、上海之后，地方层面对城市更新进行专门立法的又一案例，其特殊之处在于以自由贸易港法规形式出台，并明确写入“垦地融合”原则——这在内地城市更新立法中较为少见，直接对应海南农垦系统的土地与房屋权属历史问题，也意味着农垦存量用地将进入更新盘活的正式盘子。条例的价值在于把此前依赖政策文件推动的城市更新事项上升为法定权责：财政预算、规划传导、部门职责均为刚性条款，减少了政策随人事更替而波动的风险。对参与主体而言，立法明确“市场运作、多元参与”，为长期资金进入城市更新提供了更稳定的制度预期；2027年1月1日施行前的窗口期，则是海南规划计划、实施建设、保障支持等配套细则的密集酝酿期。

11 佛山：六部门印发城镇老旧住房自主更新试点方案，明确原拆原建操作规程

9月30日，佛山市住房和城乡建设局等六部门联合印发《佛山市城镇老旧住房自主更新试点工作方案》，按“政府引导、群众自愿、社会参与、共建共享”原则，探索方向共商、方案共定、资金共筹、改造共管、成果共享的自主更新模式。方案明确五类可申请情形：经鉴定危险等级为B、C、D级或评定为严重损坏房、危险房的；没有独立厨房、卫生间等非成套住宅，功能不齐全、配套不完善的；砖木结构房屋，影响居住安全及生活品质的；使用未经处理海砂建造的房屋及预制板房，存在严重安全隐患且缺乏维修加固价值的；其他经市或区人民政府研究同意实施的。属于不可移动文物、历史建筑及传统风貌建筑，或已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的房屋，按有关规定办理。

实施分意愿征集、试点申报、方案报批、项目实施四个阶段：申请主体可由房屋产权所有人、业主委员会，或产权所有人依法委托的第三方机构担任；表决门槛为专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决面积和人数四分之三以上同意；试点申报经镇街初审、区相关部门审核后由市住房城乡建设局筛选报市政府同意，列入试点清单；实施方案须经全体房屋产权所有人表决同意并报区人民政府批准，整体签约比例达到100%后方可实施改造。

资金与确权方面，由项目所在镇街、实施主体、房屋产权所有人共同开立资金监管账户，各方按方案、协议预缴改造资金、专款专用，实施主体分摊的改造资金可采用现金实缴加无条件银行履约保函方式足额缴存，其中现金缴存金额不低于其应分摊总额的30%；全体产权所有人腾房且资金足额缴存后，方可组织拆除重建。规划许可与施工许可可申请并联办理；项目竣工验收备案后，须缴纳住宅专项维修资金及套内新增计容建筑面积部分的地价款，再申请不动产登记；方案同时提出探索住房公积金参与自主更新。

佛山方案的价值不在政策口径而在“操作规程+资金规则”的完整度——它把“谁申请、怎么表决、钱放哪、证怎么办”写成了可以照着走的流程，补齐了此前兰州（政策授权）、南京石榴新村（协商方法）等样本缺失的一环。三点值得注意：一是申请口子宽，除B/C/D级危房外，非成套住宅、砖木结构、海砂房与预制板房均单列为适用情形，把“功能缺失型”老旧住房也纳入射程；二是申请主体可为第三方机构，为专业运营商“带资进场”留出制度接口；三是实施主体须先缴存不低于分摊总额30%的现金，且100%签约才能开工，把烂尾风险与“钉子户”风险都挡在开工之前，代价是项目筛选必须更保守、体量更小（首批储备试点项目覆盖五区中心城区，以点状更新为主）。

12 福建：住建厅联合国家开发银行福建省分行政策性资金支持八大领域城市更新

10月上旬，福建省住房和城乡建设厅联合国家开发银行福建省分行印发《关于利用国家开发银行政策性资金支持推进城市更新行动的通知》（闽建城〔2026〕19号），明确深化政银企合作、强化金融保障，用好政策性资金全面推进全省城市更新行动。国开行福建分行将支持八大领域：一是加强既有建筑改造利用，包括危险住房改造、历史建筑保护、老旧厂房改造利用以及房屋体检、房屋安全保险等全周期管理；二是推进城镇老旧小区整治改造；三是开展完整社区建设；四是推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造；五是完善城市功能；六是加强城市基础设施建设改造；七是修复城市生态系统；八是保护传承城市历史文化。

通知明确项目储备、业主培育、方案完善、资金平衡和规范实施五步推进路径，国开行福建分行可提前参与规划策划和财务论证，支持纳入省市项目库且符合条件的县级项目，并推动贷款与超长期特别国债、中央预算内投资、补助及贴息政策协同；符合条件的项目可享受专项定价优惠和最长35年贷款期限。

这份文件解决的是城市更新“钱从哪来”的现实问题，且给出了明确的期限工具——最长35年贷款期限与住宅、商业用地出让年限基本匹配，使片区更新的现金流测算首次具备可行性。更关键的是“提前参与规划策划和财务论证”的安排，把银行从审批末端前移到策划前端，有助于破解城市更新项目普遍存在的“方案不可融资”困境；五步路径中单列“业主培育”与“资金平衡”，指向的正是当前更新项目主体缺位与收益不足两大堵点。对房企与城投而言，能否进入省市项目库、是否具备明确的业主主体与运营方案，将成为获得低成本长期资金的分水岭。

13 青岛：发布《青岛市城市更新“十五五”规划（征求意见稿）》

10月9日，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市城市更新“十五五”规划（征求意见稿）》公开征求意见，征求意见期至2026年11月9日，规划期限为2026年至2030年。规划以“无体检不更新”为前置条件，构建住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四层城市体检框架，包括60项基础指标、9项省级特色指标与28项市级特色指标，并据此开展更新潜力评价，识别青岛站—中山路老城核心区、市北老工业区、青岛北站—振华路沿线等潜力较高区域。

重点任务方面，对照中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》确定八大重点任务：既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设、老旧街区老旧厂区城中村等更新改造、城市功能完善、城市基础设施建设改造、城市生态系统修复、城市历史文化保护传承，明确有序推进C、D级危险住房改造、试点推动老旧住房原拆原建、开展城市地下管网专项体检等具体举措。片区与项目库方面，以控制性详细规划街区为基础单元划定更新片区（规模宜1—3平方公里），按更新导向分为产业提质、旅居康养、品质宜居、历史活化、功能完善、综合更新六类实施差异化指引；建立“十五五”城市更新项目库，分“十五五”储备与年度实施两类管理，实行常态申报、动态调整，入库项目可申请推荐申报城市更新专项中央预算内投资、超长期特别国债等上级资金，并推送至国家开发银行青岛市分行给予政策性贷款支持，同时享受规划、土地、税费、审批等保障。保障措施方面，对民生保障、公益激励、产业升级、绿色低碳导向项目给予容积率奖励，完善混合用地供应与用途转换；构建财政金融协同机制，按“谁受益、谁出资”形成政府、市场、居民资金合理共担机制；构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级实施体系。

青岛这份文件的关键点是“项目库＝资金通道”——入库项目直通中央预算内投资、超长期特别国债与国开行政策性贷款三个出口，规划编制与项目谋划能力因此成为地方城更竞争的重要前提。六类片区分类＋两级项目库管理＋三级实施体系，构成了地市级“十五五”城更规划的标准件结构，可作为其他城市对照的模板。另一处值得关注的是“无体检不更新”与体检指标体系的本地化落地（在60项基础指标上叠加9项省级、28项市级特色指标），这是住建部《城市体检管理暂行办法》公开征求意见后的第一批地方实践样本，也意味着前端咨询的业务入口正从“编规划”前移至“做体检、找问题、生成项目”。

城市规划及土地利用类政策

14 北京：发布第十二轮拟供商品住宅用地清单，同步优化商品住宅用地出让交易规则

10月9日，北京市规划和自然资源委员会发布2026年第十二轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及3宗地，土地面积约8公顷，建筑规模约14万平方米，拟于近期供应。本轮清单加大轨道微中心周边配套成熟用地供应力度，促进站城融合、职住平衡，其中中心城区2宗，为丰台区槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（北区）地块（邻近地铁4号线与19号线换乘站新宫站）、石景山区衙门口棚户区改造项目1616-628、640地块（邻近1号线八角游乐园站）；生态涵养区1宗，位于平谷新城，紧邻在建地铁22号线平谷站。北京市2026年度建设用地供应计划安排商品住宅用地200至240公顷，优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设。

同时，北京优化商品住宅用地出让交易规则。9月30日挂牌的昌平区北七家镇歇甲庄村地块是“828”新政后北京挂牌的首宗商品住宅用地，出让面积约8.89公顷、规划建筑面积约10.09万平方米、起始价29.36亿元，交易文件明确要求严格执行《关于完善商品住房销售制度的通知》及北京市实施意见，并将地价款分期缴纳与销售端规则前置衔接。出让价款方面，参与用地预申请并竞得的企业在出让合同签订后30个自然日内缴纳50%，剩余价款在合同签订后24个月内缴清；未参与用地预申请的企业首付款期限和比例不变，剩余价款在18个月内缴清。此外，预申请保证金收取金额由此前的最低500万元、最高2000万元调整为最低200万元、最高1000万元。

北京在本周期同时给出供地清单与交易规则优化，实质上是对现房销售制度落地的配套修补。封顶预售与现房销售优先使房企资金占用周期显著拉长，若出让环节仍要求短期缴清地价，项目现金流将难以闭环；北京将预申请保证金下调六成以上、地价款分期延长至24个月，并在出让文件中前置援引销售制度改革文件，正是把土地端条件与销售端规则重新对齐。对房企而言，新规则下的拿地测算必须同步纳入更长的开发周期与更慢的回款节奏，起拍价与未来销售收入的匹配度成为决定性变量；对市场而言，10月北京、上海、深圳均无宅地出让安排，一线城市供地节奏阶段性放缓，预计11月至12月将重回集中供地窗口。

15 湖南：省政府办公厅印发《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》

10月9日，湖南省政府新闻办公室举行政策解读新闻发布会，解读湖南省政府办公厅印发的《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》。《若干措施》从灵活调整规划、支持城市更新、消除使用权人顾虑、引导市场主体参与、推动抵押查封土地盘活、鼓励组合配置、包容审慎处置历史遗留问题、赋能园区提质增效八个方面提出18条具体举措。“十四五”期间，湖南全省累计盘活存量土地122.85万亩，单位GDP建设用地使用面积累计下降19.9%。

规划与标准方面，支持开展规划技术修正和局部优化调整，推行混合开发利用、符合正面清单即视同符合详细规划，允许建设规模指标在不同地块之间转移；在保证公共安全和公共利益等前提下，可按“不低于现状”原则适度放宽建筑密度、日照、绿地率等技术标准要求，并制定规划许可豁免清单，小微更新项目无须办理规划审批手续。减负与流转方面，因政府原因或自然灾害等不可抗力导致开竣工违约的，市县人民政府可经集体决策依规免除开竣工违约责任，超期一年以内未开发且承诺在一定期限内动工的，可重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款；支持权利人自主整合、自愿置换土地，通过预告登记、产权分割转让实施盘活，构建府院联动机制支持“带押出让、带押过户、带封过户”，进入司法拍卖程序的允许调整规划条件；产业园区创新“以房换地”“以股换地”“以地换地”等补偿方式，推动低效工业用地有序退出。

湖南这份文件是省级层面对“存量土地盘活”这一课题较为系统的操作手册，其价值不在于原则宣示，而在于把基层长期遇到的堵点逐条转成可执行的豁免或通道：规划许可豁免清单解决“小微项目跑不动审批”，开竣工违约免责解决“不敢碰历史遗留项目”，府院联动下的带押带封过户解决“抵押查封土地不能转”，三者叠加实质是降低存量土地进入市场的制度摩擦。对房企而言，这意味着未来获取土储的路径将从单一招拍挂转向“承接存量、合作开发、司法处置”，与自然资源部提出的“从资源出让转向资源运营”一脉相承；但这类项目的收益测算高度依赖地方对规划指标与历史债务的处理尺度，实际推进仍取决于市县的执行意愿。

IN THE END