上海
本周视点
2026年第40周（10.5—10.11，下同），土地市场供应节奏和成交规模受国庆假期影响明显，节前集中放量后显著收缩，不体现市场总体热度趋势。供应和成交的地块普遍容积率偏低，以低密改善宅地为主。上周（第39周，9.28—10.4，下同）受9月底核心城市优质地块集中成交影响，市场热度相对较高，本周成交结构向非核心区域偏移，溢价率回落至低位。
供应：本周土地供应总建筑面积280万平方米，环比上周的2802万平方米减少90%。总占地面积159万平方米，平均容积率为1.76。本周成都、济南、武汉、重庆等少数核心城市有涉宅用地供应。
武汉公告出让5宗纯住宅用地，其中经开区2宗大体量低密住宅，建安成本偏高，产品只能做洋房、叠拼，地块为产业新城配套居住用地，承接经开区产业人口居住需求。江夏区3宗宅地中，P（2026）121号纸坊街照耀村地块为近郊核心标的，地价更高、需求基础更强；另两宗为远郊产业配套用地，地价低、但依赖产业导入，去化不确定性更高。
成交：本周土地成交建筑面积134万平方米，环比上周的439万平方米减少69.4%。总占地面积83万平方米，平均容积率为1.63。成交金额85亿元，环比上周的431亿元减少80.4%。平均溢价率4.3%，较上周降低4.8个百分点。本周广州、成都、郑州、南京、青岛、苏州等核心城市有涉宅用地成交。
本周广州成交1宗商住用地，是科学城核心稀缺低密改善宅地。该板块长期公开宅地断供，客群为科学城高薪科创人才、企业高管、区级公职人员，购买力扎实。地块容积率2.2，可做小高层加洋房组合，产品定位改善，契合科学城高端居住需求，区别于黄埔外围高密度刚需盘。但拿地成本高和现房模式拉长资金周期，对产品操盘、成本管控能力要求较高。保利旗下企业溢价26.6%竞得，反映头部房企对科学城核心改善资产认可度较高。
南京成交5宗涉宅用地，其中G39马群地块为主城低密改善，是本批次基本面最优；G40江浦街道地块是江北成熟配套大型低密社区、自住基础强；G36 栖霞山地块为近郊刚改地，依赖远期轨道兑现。三宗地块本身具备自住价值，但板块库存、远期回款压力使得市场化房企谨慎入场。汤山两宗实质为康养老年公寓用地，无市场化房企竞价，体现近郊、康养类地块市场接受度弱。
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