广东
上周，映日路地块土拍，把沉寂许久的科学城再次炸翻了。
现场竞价71轮，房企抢破头，最终成交溢价率超26%。
但其实，土拍只是一个信号，而市场情绪早就发生了转变。
因为最近我就发现，科学城不少标杆二手盘，已经先涨为敬。
一直叫苦连天的业主们，怎么突然支棱起来了？
成交价最高涨15%
科学城二手业主变了
注意！今天咱看的可不是挂牌价，而是实打实的成交价。
先来看看最具代表性的万科东荟城。
像86平小户型，今年3-5月一路下探，最低成交单价为1.75万/平。
但到了8月底，同类户型成交价已经回到接近1.9万/平，上涨了8%。
大户型反弹更加明显。
3月，124平户型的成交单价一度跌破2万/平。
而5个月后，同面积户型回涨到2.1万/平，涨幅冲到约12%。
作为曾经的难兄难弟，中海誉城的变化更直接。
像南苑79平户型，今年以来，成交单价一路在1.2-1.3万/平之间波动。
而在9月10日，同面积段成交单价直接涨至1.4万/平，涨幅去到约15%。
万科金色梦想的上涨幅度，则相对温和。
比如87平户型，今年5月成交单价为1.6万/平，9月则回到1.7万/平，涨了5%左右。
还有保利罗兰国际，成交走势也出现回升。
以98平户型为例，5月成交单价为2.3万/平，8月为2.4万/平，也有约3%的涨幅。
虽然目前绝大部分科学城二手房还在下跌，这波反弹行情也谈不上暴涨。
但这说明，市场在底部出现后正在缓慢修复，而且在今年这种行情里，能够连续站稳成交价，本身就值得关注。
为啥科学城二手房
突然出现一波价格反弹？
我觉得有几个原因：
第一，是新房越来越少货了。
根据中指院数据显示，今年年初，科学城新房去化周期超过36个月。
但到了9月，已经迅速降到19.84个月，相当于一年半左右就能卖完。
半年时间，库存压力砍掉接近一半。什么意思？
以前买家有大量新房可以比较，二手房必须降价才能吸引关注。
现在新房供应减少，市场基本都是持销盘，优质二手房的议价空间自然容易变小。
第二，之前的低价成交，其实存在一定特殊性。
有中介告诉我，今年科学城一些价格特别低的成交案例，很多集中在天地楼层、北向户型，或者装修一般的房源。
这些房子便宜，但代表不了全部市场
而最近成交的房源，更多回到了正常楼层、正常朝向，价格已经稳住了。
第三，是科学城正在重新被市场关注。
过去几年，科学城最大的争议，是发展很好，产业、交通、配套都不缺，但一直没有新的爆点。
但如今不同了，像香雪时光、黄埔山姆等大型商业陆续到来，映日路地块也给市场带来新的面孔，这些都在不断补齐板块的居住体验。
香雪时光，图源广州黄埔发布
何况，在广州强化产业空间布局的大背景下，科学城依然是广州东部重要增长极。
对于长期买家来说，他们关注的不只是价格，还有未来几年这里的增量。
科学城优质二手房
捡漏窗口期正在缩短
对买家来说，科学城这轮二手价格反弹，最大的意义，不是证明房价马上要大涨，市场已经回不去那种疯狂上涨周期。
真正值得关注的是：选择空间正在变化。
之前很多人觉得二手房遍地都是机会，可以慢慢挑、慢慢砍。
但随着低价成交减少，真正有竞争力的小区，议价空间和窗口期正在收窄。
尤其是科学城这种产业人口支撑明显的区域，价格底往往比情绪底更早出现。
楼市真正的转折，往往不是某一天突然上涨，而是某一天大家发现：以前那个价格，已经买不到了。
现在的科学城，还谈不上全面反转。
但至少，几个标杆二手盘已经开始告诉市场：最低点，正在悄悄过去。
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