辽宁
2026年第四季度，东营楼市延续“核心稳、外围调”的结构性分化格局，并未出现全域普跌行情，外围远郊及非成熟板块价格回调压力持续释放，主城核心区则保持较强的价格韧性。
从最新市场运行数据来看，全市二手房整体参考均价约5000元/㎡，同比去年下跌5.49%，环比上月基本持平；新房整体均价约6000元/㎡，环比微降0.1%，市场整体呈现跌势收窄、分化加剧的运行特征。
从当前明确的房价下跌区域来看，第一类是远郊及县域非核心板块，这类区域此前依托本地城镇化和资源型产业人口支撑房价，近年随着人口流出叠加供应过剩，成为本轮回调的主力。垦利区二手房均价当前仅4015元/㎡，是全市价格洼地，部分远离主城配套的乡镇楼盘，实际成交价较2021年峰值下跌超35%，不少大户型房源挂牌半年都难以获得有效看房客。河口区二手房均价约4037元/㎡，部分早年依托产业配套开发的职工家属区老旧房源，实际成交价已经跌破3000元/㎡，去化周期超过70个月，流通性极弱。利津县、广饶县的非核心远郊组团同样回调明显，部分缺乏学区和商业配套的同质化大盘，实际成交价较前期高点回落超20%，业主议价空间普遍超过12%。
第二类是东营主城非核心的老旧组团，这类区域楼龄普遍超过20年，配套老化、物业缺失，随着本地改善需求持续外溢，价格回调压力逐步显现。东营区主城西部的部分油田老旧小区，此前依托配套优势维持稳定价格，当前部分楼龄超30年的步梯楼，成交均价已经回落至5000元/㎡以内，较三年前高点回调超18%；东营港经济开发区内的多数商品住宅，受产业人口流动影响，二手房挂牌量持续高企，部分房源成交价较峰值直接腰斩，接盘群体非常有限。
支撑当前市场走势的政策逻辑，来自近年东营持续落地的楼市优化措施：首套房首付比例下调至15%，置换住房退税政策延续至2027年底，同时加大对主城核心区公共配套的投入力度，引导住房需求向成熟板块集中，没有出台强刺激托市政策，让此前缺乏产业和人口支撑的外围板块自然挤出价格泡沫。从刚需群体的实际动向来看，当前本地刚需几乎全部向东城核心、东营区主城配套成熟板块集中，远郊板块的购房需求持续萎缩，多数刚需家庭宁愿多付出一点成本，也要优先选择配套全、流通性强的主城房源，避免资产长期被套。
对后续市场趋势的判断，东营楼市很难再回到全域普涨的旧周期，未来两年结构性分化还会进一步加深。东营区东城核心、西城配套成熟的油田核心板块，依托稳定的本地产业人口、优质学区和完善的商业交通配套，价格会保持稳中有升的态势，几乎没有回调空间；而远郊县域非核心组团、主城配套缺失的老旧小区，未来还会面临10%左右的隐性回调压力，业主议价空间会继续扩大。整体市场的价格底部会在核心板块的支撑下逐步夯实，不会出现全域深度下跌的情况。
面向刚需和投资群体的购房建议非常明确，当下选房要彻底放弃“赌规划、贪低价”的思路，优先锚定产业人口集中、配套已经落地的核心板块，避开远郊大盘和楼龄过高的纯老旧步梯小区。
刚需家庭可以趁着当前外围板块业主议价意愿较强的窗口期，优先在东营区核心区域挑选符合自身需求的次新房，不用过度等待“绝对底部”，核心区域的合理价位随时可以入手；持有多套房产的家庭，建议尽快出清远郊和非核心区域的低效资产，置换为主城配套成熟的优质标的，在分化行情中守住资产价值，避免后续进一步的价格回调风险。
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