山东
随着文旅业蓬勃发展，一些人将私人住宅改成经营性民宿或网约房。小区住宅变身网约民宿，外来人员随意进出，深夜喧哗不断；房屋私自打隔断、改动管线，埋下消防渗漏隐患；邻居投诉维权，却常常陷入“有营业执照就管不了”“只能自行起诉” 的困境。
民法典明确，住宅改为经营性用房，除遵守规约外，必须经有利害关系业主一致同意。这条法律条文，初衷就是守住居民安宁居住的底线，平衡经营者收益与邻里的合法权益。
可现实中，不少民宿经营者仅凭一纸承诺书完成工商登记，并未真正征得周边业主同意。待到噪声扰民、房屋受损，居民投诉上门，一些部门却以已经核发执照为由，将纠纷推向民事诉讼。普通人打官司耗时耗力，多数邻居只能忍气吞声。
民宿、网约房、短租公寓概念交错，定性难直接导致执法难。如果按旅店管理，需要消防、特种行业许可；如果简单视作个人房屋出租，监管标准大幅放宽。公安管治安、市监管营业执照、文旅负责行业统筹，多部门分头管理，却缺少常态化联动机制。基层执法常常只能劝导教育，面对无证隔断、违规经营，缺少刚性处置手段。线上平台也存在审核漏洞，一些违规房源、公租房房源依然能顺利上架，平台事前审核流于形式，往往要等居民反复投诉后才下架房源。
治理住宅楼民宿，不是简单一刀切禁止，而是要划清边界、关口前移，构建全链条监管体系。
首先，要建立民宿前置备案制度，变事后追责为事前把关。凡是面向不特定公众的经营性短租住宿，开业前必须提交利害关系业主同意证明、房屋安全与消防材料，完成备案方可经营。严禁仅凭承诺书登记，把核验义务落到实处。对擅自拆改墙体、分割房间、改动水电的行为，住建、消防部门同步介入查处，从源头消除安全隐患。
其次，要打通部门壁垒，落地跨部门联合执法。厘清文旅、公安、市场监管、住建的职责清单，建立信息共享机制。对未经利害业主同意、违规改造的民宿，即便持有营业执照，也应当依法处置。对反复扰民、拒不整改的经营者，纳入信用惩戒，提高违法成本。
再者，压实平台主体责任。平台不能只做赚取佣金的“中间商”，要对房源地址、房屋结构、经营备案材料开展实质性核验。一旦收到监管部门的违规认定，应当立刻下架房源、封禁账号，杜绝违规房源反复上线。
发展民宿经济，不能以牺牲小区居民安全与生活权益为代价。兼顾文旅活力与居民权益，把住改商规则落到实处，打通监管堵点，才能让小区回归安静，让民宿行业在法治轨道上健康发展。
作者：吴睿鸫
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