浙江
先对流传的数据做一点校正：9月“34个项目首开或加推、平均去化率34%、12个项目开盘去化率超过70%、其中7个实现日光”，这组数字对应的城市是上海，而不是全国整体。放到重点15城看，9月共有181个项目首开或加推，合计推出19776套房源，环比增加36%，开盘当日整体去化率约47%，在8月回升的基础上再提升5个百分点。上海、杭州、北京、天津、长沙5城共诞生12个日光盘，比8月多了5个。总量仍在低位徘徊，但局部热度确实在边际回升。
热销项目最集中的城市仍是上海
上海9月有34个项目首开或加推，平均去化率34%，其中12个项目开盘去化率超过70%，7个项目开盘即实现“日光”，另有5个项目开盘当日去化率在七成以上。无论是推盘频次还是高去化项目的绝对数量，上海都在15城中居前。
两个标杆项目很有代表性。浦东森兰的越秀·天屿首开147套107—140平方米三至四房，开盘前蓄客370余组，认购率达252%并触发积分制，当日售罄，认购金额超12.36亿元。据克而瑞好房点评网测评，越秀·天屿好房点评得分7.6分，在上海浦东改善型住宅比邻榜中位列榜首，教育资源、社区配套、生活配套等维度在9个竞品项目中排在前列。前滩南的前滩尚品则以低密洋房入市，配套约3400平方米会所，首开113套、认购率200%，9月27日开盘当日销售12.38亿元。
北京武汉的“高去化”项目数量紧随其后
从去化率超70%的项目数量看，杭州有7个，北京和武汉各有6个。北京9月推出3934套房源，环比增加78%，平均开盘去化率达到78%，较8月提升19个百分点，修复幅度在重点城市里比较突出。
北京近半年出现的首个日光盘落在中建壹品·未来元著，项目位于大兴西红门板块，与规划中的19号线南延站点一体化设计，拿地楼面价约3万元/平方米，签约均价约5.4万元/平方米，83—139平方米三至四居，最高得房率约102%，首开288套房源当日售罄，单日销售额约15亿元。
杭州则是冷热更极致的一种形态。9月杭州46次开盘累计推出2017套房源，平均去化率34%，有7个项目开盘当日去化率在八成以上，其中两个项目开盘售罄；同时另有9个项目去化率不足10%。热销的绿城·云映澜庭9月27日首开32套洋房，摇号中签率仅33.68%。
能“跑出来”的项目，多半踩中了四件事
第一件是核心板块。44个高去化项目多数处于城市核心板块，需求底盘扎实，改善客群的置换链条相对完整，不容易被外围库存拖累。
第二件是产品向改善集中。热销项目形态以小高层、高层、洋房为主，产品定位精准命中改善客群的置换需求，且特征进一步向大面积、大户型收敛，说明当下愿意出手的买方更在意居住尺度的真实提升。
第三件是首开红利。44个热销项目中首开占比超过五成，12个日光盘里首开项目占到7个。新盘在市场关注度、定价诚意和客户新鲜度上，普遍高于老盘续销。
第四件是新规产品。44个热销项目中，超半数为新规产品；12个日光盘中，新规项目占比超过七成。这也解释了为什么同一板块内，产品代际更新的项目更容易跑赢。
广州深圳走出了另一条曲线
广州9月推售3641套房源，环比增长177%，但整体去化率仅15%，在重点15城中排名靠后。当月没有开盘去化率超过50%的项目，表现相对较好的珠江天河都荟也只有42%。供应集中放量、改善及高总价产品占比偏高，明显拉低了整体去化水平。
深圳新开盘房源2470套，环比激增258%，平均去化率35%，环比微降3个百分点，去化率超过70%的项目共3个，其中2个为新规产品。典型如宝安中心区的观潮府，主打双面瞰海产品，得房率超90%，加推40套去化率接近八成。同为一线城市，供应放量与需求承接之间的错位，正是分化的直接来源。
结语
12个日光盘说明的并不是全面回暖的到来，而是分化时代里结构性机会一直都在。当前项目热销的逻辑已经变化，只有同时踩中核心板块、产品力强、定价合理、房企稳健以及推盘节奏合适这几个关键要素，才能跑出高去化；任何单一优势，都很难单独促成热销。
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