曹德旺谈楼市：房子回归居住属性，理性购房更重要

曹德旺，福耀玻璃创始人，被称为玻璃大王，全球每三台汽车中约有一台使用福耀的玻璃。实业做了几十年，赚过大钱，也踩过房地产的坑。上世纪90年代初，他曾投资2000多万元从事房地产开发，初期开发土地面积约800亩，两三年后因没有经验以惨败收场。此外，福耀玻璃关停建筑浮法玻璃生产线后，相关账面损失超过3.5亿元。偌大身家，自己只留一套自住住房，坚决不囤多套房产做投资。

在全民狂热买房的年代，当大量实体老板关掉工厂拿钱去拿地炒房，他却反复对外输出和市场主流完全相反的观点，当年很多人笑话：一个做玻璃的，懂什么房地产。走到2026年的今天，很多预判正在变成现实。

整理曹德旺关于楼市最核心三句忠告，字字都是实业家的冷静思考。

第一，房子是消费品，不是永不贬值的金融资产，它会折旧损耗。

“房子就是钢筋水泥堆出来的，和汽车、家电一样，会老化折旧，本身不会天然升值。过去房价普涨，是城镇化、人口红利带来的阶段性现象，不是房子与生俱来的属性。”

过去二十多年，我们被教育房子是最好的压舱资产。很多家庭把大部分身家压进房产，认为只要买房，就等于锁定财富。但房子有持有成本：物业费、维修、翻新，随着楼龄增长，户型过时、设施老化，价值会自然衰减。同样一套房子，新房和20年楼龄老房子，价值天差地别。很多人只算买入的价格，忽略时间带来的损耗成本。

2026年7月，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，将住房消费与汽车、家电家居归为“大宗耐用商品消费”，住房排在首位。曹德旺“房子是消费品”的判断，已经从企业家的私人观点，上升为国家级消费规划的政策定性。

第二，有钱人手握多套房子，刚需年轻人接不动盘，炒房本质是击鼓传花游戏。

这是曹德旺最扎心的一句话。大量房产集中在已经不缺房子的家庭手里，真正有居住需求的年轻人，收入有限，接不起高价存量房。市场就变成富人之间互相转手，一旦缺少新的接盘群体，游戏就玩不下去。

过去大家笃信，总会有后来人高价接盘。现在人口形势已经发生变化，购房主力逐年萎缩，城镇住房总量已经饱和。很多远郊、三四线城市大量空置房源，就遇上了这个困境：想卖卖不掉，想租租不出，牢牢砸在手里。他甚至劝过自己亲属，尽早处理多余房产，不要抱着囤房暴富的幻想。在当年，这番话很难被人接受。

第三，多余的房子，处理不掉，就会从资产变成家庭负资产。

很多人觉得，房子就算不卖，放在那里也不会亏。现实恰恰相反。空置的房子，不会产生收益，但物业费、维修、损耗一直在消耗。如果长期无法流通，账面数字再好看，也只是纸面财富。资产的核心，不只是账面价格，更重要的是流动性。卖得出去，才叫资产；卖不动，只是一堆钢筋水泥。

这里要厘清一个巨大误区：曹德旺不是反对刚需买房，他反对的是炒房、重仓投机房产。 自住需求，该买就买；但不要幻想依靠多套房产躺赢。这也是当下购房者最该读懂的底层逻辑。

放到2026年十月当下的楼市，曹德旺的观点，对普通人有极强的现实参考意义。

现在政策暖风频吹，贴息、降首付、现房销售新规接连落地，售楼处到访量暴涨。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发布购房贷款贴息政策，自10月1日起实施，中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。现房销售制度改革也在北京、上海、广州、武汉等地落地实施细则。

中指研究院数据显示，重点25城新建住宅日均成交同比增长33.8%，重点11城二手房日均成交套数同比增长42.8%。中原地产研究院数据显示，重点50城新房认购量同比上涨超15%，市场呈现“核心城市热度回升、普通城市温和修复、弱能级城市依旧承压”的K型分化行情。

但一定要分清：政策是托举自住需求，不是重启炒房时代。市场是极致分化，不是普涨重来。

一线强二线核心地段，配套成熟的优质房源，有真实居住需求托底，流通性会持续修复；但远郊大盘、人口流出的三四线、楼龄老旧没有优势的物业，即便政策利好，也很难逆转基本面。三四线城市去化周期仍高达32.4个月，是一线的两倍多。

结合曹德旺的实业思维，给当下买房的4条实操建议：

1、自住优先，不要带着投机预期入场。 买房先考虑自己住得舒不舒服，再去幻想未来能赚多少钱。不要把家庭绝大多数身家全部押注房产，手里保留足够现金流。

2、把“流通性”放在很高的位置。 买房前反问自己：五年之后，如果我急用钱，这套房子好不好出手？面积大不等于价值高，远郊大房子居住舒服，但转手难度极大。

3、理性看待政策红利。 贴息有严格门槛，现房新规降低烂尾风险，但不等于房价就要大涨。依然保留议价空间，不要被现场人气冲昏头脑，拒绝冲动下单。

4、手里有多套多余房产，重新评估持有价值。 对于流动性很差的老破小、远郊房产，不要一味死扛纸面高价，适时优化资产结构，是更务实的选择。

写在最后。

曹德旺一辈子做实业，坚守只做一块玻璃，不跨界炒房、不沉迷资本游戏，福耀穿越多轮周期屹立不倒。他看待房地产，用的就是实业朴素逻辑：一件东西能不能创造真实价值，有没有真实需求承接。

楼市热闹喧嚣，各种拐点论满天飞。但万变不离其宗，房子回归居住属性已经是大趋势。可以买房改善生活，但别再做买房躺赚的旧梦。在政策窗口期，保持冷静，比追风口更重要。