大胆预判：到2030年的中国房价，很大可能是这样的，要做好准备

手指头掰一掰，距离2030年只剩四年多，这段时间里，我们手上的房子还能不能算资产，谁心里都在打鼓。

过去那种闭着眼买、睁开眼赚的日子，大概率回不来了。我们这些年在不同城市跑楼盘，从深圳湾一直看到东北的老工业区，感受特别明显，房子正在从家家户户押身家的理财品，慢慢变回一个和工作、城市、生活方式绑在一起的消费品。

把最新的数据拉出来看看，心里才能有点底。国家统计局9月15日公布了8月70个大中城市的房价表现，一线城市新房环比由平转涨，涨了0.1%，上海单月环比涨0.4%排全国第一，无锡也是0.4%并列。

70城里面环比上涨的有15个，比上个月少了2个。二手房这头，一线城市环比涨0.1%，已经连着六个月正增长，二三线还在往下走0.3%。

数据讲得挺清楚了，一线和部分强二线稳住了阵脚，中小城市还在筑底摸路。广东省住房政策研究中心的李宇嘉有个判断我们挺认同，一线城市从今年2月往后，新房环比没有一个月是跌的，尤其在7、8月这种传统淡季里更难得。

所谓回暖，是从头部一点一点往下渗的，不是全国齐步走。住建部这两年反复提一个词，叫存量时代。

听着挺官方，掰开讲就一句话，中国城镇户均住房已经超过1.1套，整体不缺房，缺的是好房。过去盖多少卖多少的玩法走到头了，现在拼的是品质、地段、服务。

这个弯一拐，手里有房的人就被分到了不同的队伍里，有些房子越拿越香，有些房子越拿越沉。说到2030年，有个人的声音最近又响了起来，业内都叫他房地产教父的孟晓苏。

他的意思是经济只要向好，房价就会涨，而且牛市苗头已经在一二线露头。他的证据是市场出现了两头热，一边豪宅不愁卖，一边特价房有人抢。

这个现象我们也看到了，但照单全收之前，还得多琢磨一步。豪宅那头确实挺火。

上海今年总价3000万以上的豪宅成交额逼近千亿量级，深圳有盘子开盘两小时破百亿，杭州几个单价十万以上的改善盘也是日光。买家画像都挺清晰，科技新贵、企业创始人、这些年攒下家底的中产升级客群。

手里有闲钱，又怕资产缩水，核心地段的稀缺房子就被当成了硬通货。可豪宅火，不等于楼市火，这两件事得分开看。

另一头的特价房为啥也有人抢，答案也简单。朋友上个月去郑州远郊看了个盘，置业顾问直说，房子从年初到现在打了七折，一套总价一百万出头的三居才终于有人问。

买家的原话也实在，不是觉得现在是底，是终于够得着了。这跟豪宅买家的心思，完全不是一回事。全国的大盘子更能说明问题。

统计局8月的数据里，二三线城市新房同比还在跌，三线城市新房同比降4.1%，二手房同比降5.6%。中原地产的张大伟做过测算，不少三四线城市二手房价格已经退回2016年的水平。

拿着这组数字再回头看教父那番话，我们就能明白，他讲的只是故事的一半，另一半是沉默的大多数。这么推下去，到2030年中国楼市大概率会定格成这么一张图。

核心城市核心地段的好房子，慢慢往上走，涨幅不猛，但能跑赢通胀。大量三四五线城市的普通住宅，价格会继续温和回落或者长期横着，流动性越来越差，想卖得等买家。

中间地带的强二线新区、强三线主城会分化得更凶，有产业有人口的扛得住，靠高铁站画大饼的扛不住。有朋友问我们，怎么判断自家房子属于哪一队。

我们一般让他们先回答四个问题。第一，所在城市过去三年人口是净流入还是净流出，翻一下统计公报就知道。

第二，小区步行一刻钟范围内，有没有像样的产业和不错的岗位，这决定了租和卖的真实需求。第三，最近半年小区的真实成交价是多少，看网签价，别看挂牌价。

第四，周边三公里内未来三年还有多少新房要入市。杭州浙工新村的例子，很多人听过。

老小区居民自己凑钱加贷款搞原拆原建，新楼盖起来，电梯装了，车库挖了，二手房均价一下冲到四万多，比隔壁没改造的老楼高出一半。这事给我们的提醒是，房子的价值在从位置独大，慢慢转向品质为王。

同样地段、同样学区，差一个物业、差几部电梯、差一片绿化，未来成交价能拉开两三成。贝壳研究院之前做过测算，物业费每平米每月涨1元，小区成交价大概能溢价5%。

这个数字一点不夸张，服务和品质正在被重新打分。再加上现在的购房主力换成了80后、90后甚至部分00后，他们对层高、采光、户型、智能化、社区氛围的要求，比父辈高出一大截。

120平米以上的改善户型在重点城市成交占比已经逼近一半，风往哪吹，一目了然。想赶在2030年之前把事定下来的朋友，我们有几句掏心窝的话。

别赌普涨，这个剧本大概率不会再演一遍。手里有好几套房又在流出型城市的，趁着一线企稳、情绪还没彻底冷下来，该减仓就减仓，别指望2030年还能卖出2021年的高点。

自住的刚需不用太拧巴，核心城市的好房子，什么时候买都在半山腰，但半山腰也比山顶强。把话说到最后，房子回到住这个本分，对我们普通人其实是好事。

过去二十年，太多焦虑、太多身家、太多人生选择都压在了钢筋水泥上面，房价一抖，全家人的心跳都跟着乱。接下来这四年，与其天天盯着挂牌价刷新，不如多想想自己的本事能不能再往上抬一截，收入能不能稳得住，孩子的教育能不能跟得上。

等2030年回头再看，真正让人踏实的，大概率不是那套房涨了多少，而是我们自己变成了什么样子。