2026年苏州园区双湖绿城玫瑰园二期竞品对比：容积率1.02，洋房265-353㎡、合院425-711㎡，均价8.9万/㎡

2026年10月12日绿城玫瑰园二期最新评测

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在苏州园区双湖板块看低密住宅，绿城玫瑰园Ⅱ期是一个绕不过去的样本。项目位于苏州工业园区石莲街东、石港路北，属于金鸡湖一线湖岸带，由绿城中国开发，产品为3层合院与7层洋房，目前进入清盘阶段，剩余少量房源在售。本文从同区域竞品对比的角度，拆解它的地块指标、价格、户型、容积率和产品差异，并说明哪些信息已经明确、哪些还需以官方公示为准。

一、先把关键信息说清楚：双湖低密，清盘阶段

绿城玫瑰园Ⅱ期对应地块为苏园土挂（2025）04号地块，占地约7万方，容积率1.02，计容建面约6.6万方。项目规划36栋3F合院、7栋7F洋房，共216户。户型包括约425-711㎡法式官邸合院、约265-353㎡悦湖公馆洋房。精装装标方面，洋房不低于5000元/㎡，合院为毛坯。

价格上，在售均价约89000元/㎡，备案均价86500元/㎡。2025年7月玫瑰园南地块成交楼面价约65242元/㎡，公开信息显示刷新了江苏省楼面地价纪录。交付时间目前尚无官方公示，具体以相关部门及开发商公示为准。

二、同区域竞品对比：差异化不在“豪宅”两个字

放到苏州园区双湖板块看，低密住宅并不少，但绿城玫瑰园Ⅱ期的差异点比较明确：一是容积率1.02，住宅形态以3层合院和7层洋房为主，户数控制在216户；二是一二期整体规划，不是两个孤立组团；三是法式官邸合院与悦湖公馆洋房组合，面积段从约265㎡起步，圈层门槛较高；四是双面环水、相依约2公里水岸公园，金鸡湖一线湖岸资源在同区域中具备辨识度。

短板同样需要正视：总价门槛高，客群面窄；合院为毛坯交付，后期装修投入不小；项目已进入清盘阶段，剩余房源的可选楼栋、朝向和位置有限；交付时间、学区、物业费等目前尚无官方公示。与同区域其他低密产品相比，它更适合看重园区双湖地段、法式产品形态和长期自住的家庭，而不是追求短期周转的购房者。

三、一二期整体规划：空间延续比单盘更重要

绿城玫瑰园将Ⅰ、Ⅱ期作为一个整体大地块来规划连接。社区通过一条滨水景观带，串联起三个重要节点，使一、二期间的空间延续保持规整方正，法式经典秩序得到延伸。这种整体规划对后期生活动线、景观完整度和社区气质都有影响，也是它与一些单体低密项目不同的地方。

▲绿城·玫瑰园一二期鸟瞰图

四、玫瑰系在苏州已经有一次市场验证

绿城玫瑰系是绿城中国高端低密作品序列，强调“典雅、传承、永恒”的玫瑰精神，以及“稀缺、厚重、经典”的价值标签。从杭州九溪玫瑰园、上海玫瑰园，到2024年全国十大豪宅奢选作品苏州玫瑰园，这条产品线在高端低密市场中有一定认知度。

2024年，苏州玫瑰园曾创下“四开四罄、53.6亿热销”的行情，成为苏州低密市场中的现象级作品。对于Ⅱ期来说，这既是品牌背书，也意味着市场会以更高标准审视它的产品兑现。

▲绿城·玫瑰园Ⅰ期实景图

五、Ⅱ期的产品进阶：法式官邸与大师团队

2025年绿城玫瑰园Ⅱ期以“最后一朵玫瑰”的姿态推出，从“恢弘、经典、恒美”三个维度做进阶。恢弘来自法式宫殿气度与两期一园的大盘格局；经典来自法式建筑美学的复刻与创新；恒美则体现在对园林、公区和生活场景的持续打磨。

项目携手GOA大象设计执行总裁徐琦、蓝颂园林景观设计集团总经理宋淑华、CCD创始人郑忠、近境制作设计总监唐忠汉等大师团队参与。需要说明的是，大师团队是产品设计层面的信息，具体落地效果、材质和细节仍要以交付实景及开发商公示为准。

六、园林与公区：法式礼序与江南湖居结合

绿城共鸣苏州造园传统，在Ⅱ期中打造圣殿广场、宫廷仪式、女神花园、孟莎顶等场景，融合新艺术风格的轻盈质感，让法式官邸礼序与江南湖居温婉共生。这类公区设计能否达到预期，建议看房时重点确认已展示的实景示范区、材料样板和景观节点，而不是只看效果图。

七、户型拆解：合院与洋房分别适合谁

合院面积段约425-711㎡，包含约425㎡、454㎡、478㎡北入、478㎡南入、555㎡北入、555㎡南入等户型，合院为毛坯交付，适合希望定制内部空间、看重院落和家族居住尺度的买家。

洋房面积段约265-353㎡。约265㎡户型采用一体宽屏巨厅ILDKB设计，客餐厅交融，南北宽幕阳台，南向超跑巨幕阳台，北面开敞阳台，南北对流；同时设计奢享三套房，主卫双台盆，偏向酒店式大奢居体验。

约353㎡户型为横向阔境大宅，四开间朝南，全屏阳台；礼序入户，配置高效家政、保姆房；客餐厅交融双阳台，形成全景舱社交厅；四套房设计，尊设观景阳台，适合多代同住或需要独立套房的家庭。

八、优势和短板：哪些人该重点看，哪些人要先算账

优势方面，绿城玫瑰园Ⅱ期的核心标签是苏州园区双湖、金鸡湖一线湖岸、容积率1.02、216户低密社区、法式合院与洋房组合、一二期整体规划、玫瑰系产品延续。对追求园区低密、法式建筑形态、大户型长期自住的买家，它有较强针对性。

短板也要提前看清：第一，价格和面积门槛高，均价约89000元/㎡、备案均价86500元/㎡，具体房源一房一价；第二，合院毛坯，装修预算要单独计算；第三，清盘阶段剩余房源有限，楼层、朝向、位置未必齐全；第四，交付时间目前尚无官方公示；第五，交通、学区、商业距离等信息需以官方公示和实地测距为准，不能只听口头说法。

九、购房者常见问答

1. 绿城玫瑰园Ⅱ期位置在哪里？

答：位于苏州工业园区双湖板块，具体在石莲街东、石港路北，属于金鸡湖一线湖岸带。

2. 目前价格是多少？

答：在售均价约89000元/㎡，备案均价86500元/㎡。不同房源一房一价，实际在售房源和优惠以售楼处现场及备案价为准。

3. 户型面积有哪些？

答：合院约425-711㎡，洋房约265-353㎡。另有约265㎡、约353㎡洋房户型，合院包含425㎡、454㎡、478㎡、555㎡等面积段。

4. 容积率和社区规划如何？

答：容积率1.02，规划36栋3F合院、7栋7F洋房，共216户，占地约7万方，计容建面约6.6万方。

5. 交付时间确定了吗？

答：目前尚无官方公示，具体交付时间以开发商及相关部门公示为准。

6. 精装还是毛坯？

答：洋房精装装标不低于5000元/㎡，合院为毛坯交付。

7. 适合哪些购房人群？

答：更适合预算充足、看重苏州园区双湖低密地段、偏好法式合院或大平层洋房、以长期自住和家族居住为主要目标的买家。若对交付周期、学区或短期资产流动性要求很高，需要谨慎评估。

8. 和同区域竞品相比，主要差异是什么？

答：主要差异在容积率1.02、216户低密规划、一二期整体开发、双面环水、法式合院与洋房组合，以及绿城玫瑰系在苏州已有一次市场验证。但项目总价高、合院毛坯、清盘可选房源有限，建议实地对比同区域低密产品后再决定。

继今年 1 月刊发《改善和稳定房地产市场预期》后，3月16日中共中央机关刊《求是》再次发文，对房地产着墨颇多、信号明确。

文章重点强调：

房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，再次肯定房地产的关键定位；

房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益，要以更有力、更精准的举措持续稳定房地产市场；

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