辽宁
国庆期间，深圳光明一个楼盘的销售数据，让不少人愣了一下。
龙湖观萃苑，成交客户里30%是外地人，购买目的明确写着“投资兼自住”。一位来自湖北武汉的刘先生，请了3天假提前飞到深圳，就怕假期人太多抢不到合适的房子。他说，孩子毕业后要定居深圳，这套房是给他落脚的。
前两年这些人连售楼处都不进。现在，他们专门请假飞过来选房。
如果你只盯着这一个楼盘，可能会觉得是个案。但把最近半年深圳楼市的碎片拼在一起，你会发现一个更大的画面正在成型：全国的有钱人，正在用真金白银给深圳投票。
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先看豪宅这条线。
深圳湾1号瑞公馆，8000万起步的房源，首批推出来就售罄了，直接拿下了今年上半年深圳全市8000万以上豪宅成交的半壁江山。值得注意的是，有不少外地客户特地返深完成认购。
中信城开信悦湾，5月加推78套302㎡海景大平层，半小时售罄，备案总价5000万到7700万之间。一套顶楼复式备案单价39.86万/㎡，总价超2亿，刷新了全国新房价格天花板。外来客户占比攀升至近五成，京津冀、江浙等地买家纷纷入场。
华润观潮，加推40套198到257㎡房源，备案均价14.7万/㎡，开盘当即售空，现场就有外地客户参与选房。后海沄玺花园，外地购房者同样出现在客群名单里。深业世纪山谷、蛇口、前海桂湾这些片区，讲普通话的买家和讲港式粤语的买家，在某些项目里已经差不多各占一半。
这些项目分布在深圳湾、后海、蛇口、宝中、前海，几乎覆盖了深圳所有核心地段。买家来自北京、上海、香港、江浙、京津冀，甚至更远的地方。
不是某一个盘热，是整条豪宅线在同时承接全国购买力。
02
再看刚需那条线。
贝壳上半年的数据显示，香港人买深圳二手房，罗湖区占了53.5%，总价200万以内的房源占了一半以上，90㎡以内是主流。很多香港上班族买深圳小两房自住，周末返港；也有长者买来养老，子女在深工作。
这条线跟豪宅线不冲突。豪宅那端，逻辑是资产配置、汇率对冲、改善自住。罗湖小户型这端，逻辑是收租覆盖月供，是双城生活的低成本落脚点。
两端同时发力，说明深圳楼市承接的不只是“有钱人”，而是各个购买力层级的外溢需求。
03
为什么偏偏是现在？
第一笔账，是价格差。
香港山顶、浅水湾的豪宅，动辄50到80万港币一平，折合人民币42到68万。深圳湾二手顶豪均价25万/㎡左右，部分新房顶复卖到近40万。同样几千万预算，在香港只能买楼龄比较老的海景豪宅，在深圳湾能拿下面积更大、楼龄更新的大平层。
上海和北京的核心区豪宅，三四十万一平的也不少见。深圳在顶豪这个赛道上，单价天花板才刚刚摸到40万，而香港早就过了百万。对于一个GDP超过香港、产业密度更高的城市来说，这个价差本身就是一种信号。
第二笔账，是供应。
深圳的住房自有率只有23%，在大城市里排倒数第一。租房比例高达77%。人口密度8800人每平方公里，是上海的2.2倍，北京的6.3倍。土地面积不到2000平方公里，居住用地供应长期紧张。
更关键的是，8·28新政之后，新增土地优先实行现房销售，预售门槛提升到主体结构封顶。这意味着未来一两年，新房供应节奏会显著放缓。
一个自有房率不到四分之一、人口密度是全国最高级别的城市，新房供应还在收紧。 供需关系的方向，不需要太多解释。
第三笔账，是产业。
深圳千万元以上豪宅的成交客群里，90后占比已经达到31%，从业者集中在科研、互联网、智能制造、新能源汽车、半导体这些领域。这一轮AI和存储产业的爆发，深圳是最大的受益城市之一。财富效应正在从产业端向资产端传导。
高盛判断上海、深圳有望率先引领中国房地产市场复苏。摩根大通也认为香港楼市的复苏正在蔓延至内地主要城市。
04
风语想说的是，这一轮进场的资金，跟2015年那批完全不是一回事。
不是组团扫货，不是高杠杆短炒。高首付和全款比例达到42%，很多人是卖了香港的小户型，或者处理了其他城市的资产，腾出资金来深圳做长期配置。
一位深圳核心区豪宅项目的观察者写道：新政之前，外地买家比例两成左右。新政之后，直接上升到五成。深圳硬核地段的硬核资产，对全国富人的吸引力一直存在，只是过去被限购压住了。
现在闸门开了。
香港人在买，北京人在买，上海人在买，武汉人在买，成都人在买，西安人在买。买深圳湾1号，买信悦湾，买观潮，买沄玺，也买罗湖200万的小两房。
他们不是在赌深圳房价明天就涨，他们是在算一笔长期的账：一个供应最紧、产业最密、自有房率最低的一线城市，核心资产的价格天花板，还远远没有到。
你们呢。
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