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上海 S 湾实地探盘｜华润澐启滨江，收官阶段十三批次新品全解析，聊聊这个热销滨江大盘

作者：陈思达｜开发商天天看新房最近上海滨江改善市场热度一直居高不下，不少粉丝后台留言，想让我实地走一趟华润澐启滨江。趁着项目十二批次开盘落定、十三批次收官新品即将推出的节点，我专程来到黄浦江与川杨河交汇的 S 湾板块，沉浸式逛完项目实景示范区，把这次探盘的所见所感、项目真实情况，完整分享给大家。

先简单交代项目当前的销售节奏。从 2025 年 11 月底首次开盘算起，澐启滨江在十个月时间内，前后完成十二轮开盘推新。刚刚结束的十二批次开盘，整体去化达到 85%。截至目前，项目累计销售额突破 280 亿，已有超过 1200 组家庭选择落居于此。回看 2025 年 11 月至 2026 年 8 月这段周期，项目连续十个月拿下上海楼市套数、成交金额、成交面积三项榜单前列；2026 年 1-8 月，依旧稳住三项成绩榜首，凭借持续稳定的市场表现，提前跻身 2026 年全国楼盘销售金额头部梯队。

很多人会好奇，上海滨江新盘并不少见，为什么这个项目能保持这么久的热度？站在地块上，望向两江交汇的 S 湾，大概就能理解一部分原因。项目占位黄浦江、川杨河交汇的湾位，属于上海为数不多可以同时观赏双河湾景的居住地块，也是本次探盘我重点感受的核心资源。这次探访，不仅参观了大家关注度很高的澐梦花园实景示范区，也提前了解了即将登场的十三批次收官产品，包含楼王大平层、滨江叠院，以及最后一批 155㎡四房，今天从板块、实景园林、产品细节、户型特点，客观拆解这个滨江大盘。

一、从首开到十二批次收官，复盘项目一路的市场表现

项目首开时间定格在 2025 年 11 月 29 日，之后保持稳定推盘节奏，十二批次在 2026 年 9 月 28 日正式开盘。这一轮开盘交出超 85% 的去化结果，叠加前面十余批次持续成交，累计总销售额来到 280 亿，超过 1200 户业主入驻。这一组数据放在上海近几年的新房市场，属于表现十分突出的项目。

2026 年 1 至 8 月，在上海新房统计口径里，澐启滨江在成交套数、成交金额、成交面积三个维度均位列上海市场第一位。连续十个月稳定维持三榜头部，不是单次开盘的短期热度，而是持续被市场改善客群认可的体现。

选择这里的人群画像也比较多元，在示范区交流的时候，能接触到不少意向客户和已经认购的业主。其中有深耕科创领域的企业管理者、金融行业资深从业者，拥有海外求学与工作背景的海归精英，还有长期关注上海高端人居产品的改善家庭。不同行业的高净值人群，因为这片 S 湾的自然资源聚集在此。伴随着业主数量逐步增多，项目打造的专属社群「澐峯荟」也已经成型，未来会作为业主之间交流互动的社群平台，搭建同频人群交流的生活圈子。

这次十二批次顺利收官之后，项目并非就此停推房源，接下来会迎来十三批次压轴新品，也是整个项目收官阶段的产品。这一批次推出三类产品，湾流壹号旗舰楼王 IRIS380、一线滨江天地叠院，还有最后一栋建面约 155㎡的四房产品。十三批次推出之后，项目后续可售房源余量就会大幅缩减，S 湾头排的居住席位，后续板块内很难再有同类型的成片滨江大盘供应。

二、实地逛澐梦花园实景示范区，峡谷庄园景观现场感受

这次探盘最直观的体验，就是澐梦花园实景示范区已经全面对外开放，不再是图纸上的效果图，所有景观场景都可以实地行走感受。项目定位黄浦江畔峡谷庄园，整个景观设计把城市界面、自然水系、艺术场景和建筑相互融合，打造八大梦境主题场景，行走在园区内，空间层次变化丰富。

整个庄园拥有约 1.3 万方的景观水境空间，场地内部有约 13 米自然高差峡谷，这也是整个园区景观的核心记忆点。走进峡谷区域，能感受到空间纵深带来的静谧感，和外部城市氛围形成明显区分。园区内打造了 82 米横向展开、44 米进深的下沉式水景空间，站在水景边，视线舒展，水景、植被、建筑相互映衬。

园区里还有一处很有辨识度的澐梦甲板，设计灵感参考阿斯顿马丁游艇的形态。甲板区域作为观景停留空间，站在这里可以眺望两江交汇的 S 湾，也是业主日常休闲、观景的场所。整个园林没有采用传统规整的园林布局，而是依托原有地形高差，打造缓丘坡地、峡谷密林、滨水甲板多种场景，行走路线迂回变化，移步换景。

整个景观的营造思路，是弱化建筑与自然的边界。树木、水系、坡地穿插在楼栋之间，业主归家路线，就是穿过这片峡谷庄园。从城市道路进入园区，一路由喧闹转入安静，归家的仪式感是逐步递进的。很多改善客户看房，除了户型、江景，也十分看重社区公共空间，而实景呈现之后，大家可以直观判断景观落地效果，不用单纯依靠效果图想象。

就在不久之前，2026 全球滨水风尚生活大赏落地这片 S 湾，这场活动汇聚全球滨水生活相关的美学探讨，也让 S 湾的城市滨水价值再次受到关注。城市脉络、江河自然资源、当代艺术表达和建筑美学，在这片土地叠加在一起。这片 S 湾，不是单纯拥有江景，而是双河交汇形成独特湾流地貌，江面视野开阔，早晚光影变化丰富，也是项目核心资源。

当然，景观再好，本质是社区配套。我实地感受下来，大尺度园林带来的优势是社区公共活动空间充足，可以满足散步、观景、小型社交休闲需求。但也要客观说明，大面积水景和峡谷植被，后期社区维护成本会更高，后续的养护水平，需要看交付之后物业的持续运营能力。

随着实景示范区开放，到访的改善客户持续增多。大家选择滨江物业，看重的不止窗外景观，还有未来社区圈层氛围。1200 余户业主陆续落位，社群「澐峯荟」搭建完成，后续会组织各类人文、艺术、生活类社群活动，为业主搭建交流平台。对于改善购房者来说，同频的邻里圈层，也是置业考量的一环，但社群运营效果，同样需要时间持续验证。

三、十三批次三大新品拆解，收官房源产品细节解读

十三批次作为项目收官主力，一共三类产品，定位各不相同，覆盖超大平层、叠墅、改善四房，适配不同改善家庭需求，我分开聊聊每一类产品的特点。

IRIS380 湾流壹号旗舰楼王

湾流壹号 IRIS380，是这一批次关注度最高的楼王产品。楼栋位置占据 S 湾优质观景面，户型设计围绕江景体验打造。户型设计思路以 “一窗一江河，一层一世界” 作为核心，大面积窗墙设计，把黄浦江、川杨河交汇的湾景纳入室内。不同时段江面景色各有韵味，清晨阳光铺洒江面，傍晚暮色笼罩流水，夜间江上船只灯火流动，景观随时间变化。

这套 380㎡户型，不只是室内面积尺度放大，空间设计上兼顾居住实用性与景观观赏需求。大面积玻璃窗，让室内采光面充足，站在室内多个空间都能望向江面。这类顶阶大平层产品，目标客群以长期深耕城市、对居住视野、空间尺度有较高要求的改善家庭。

这类滨江大平层，在上海新房市场供给量不多。但也要客观看待，超大户型意味着总价门槛高，购房决策周期更长。除了景观，也要结合自身家庭居住需求，考量空间利用率、动线规划等细节，建议实地到访，亲身感受空间尺度与窗景视野。

湾流 270 全景藏墅｜一线滨江天地叠院

第二大类产品，是一线滨江天地叠院，属于上海滨江板块比较少见的叠墅产品，样板间由 CHIRS SHAO 参与美学打造，重构滨江墅居的居住体验。产品分为上叠与下叠两种。

上叠配置开阔空中露台，站在露台之上，既可以仰望天际，也能俯瞰 S 湾的江湾景观；下叠自带私属庭院空间，在城市滨江区域，拥有一方私家庭院，可以作为家庭户外休闲空间。滨江叠院整体供应量有限，属于稀缺的墅类居住产品。

叠墅产品和平层的居住感受差异明显。喜欢庭院、露台这类户外空间的购房者会格外关注。同时叠墅也有需要留意的地方，上下叠的空间属性不一样，庭院、露台属于产品加分项，实地看房时可以重点观察采光、私密性、庭院面积以及视野差异。

建面约 155㎡全维旗舰四房，最后一批同面积段房源

十三批次同步推出 11 号楼建面约 155㎡四房，也是项目最后一批 155㎡户型，后续项目不再推出这个面积段产品，算是入手这个滨江大盘门槛相对友好的户型。

户型采用四开间朝南布局，搭配阔景横厅设计，主卧打造 270° 环幕套房，梯厅设计接近一梯一户，梯厅空间可以作为家庭过渡使用。户型设计融入海派度假感的营造思路，把休闲松弛的氛围融入日常居家场景。

上海核心滨江板块，近年改善型新房供给持续收紧，155㎡四房这类兼顾尺度、功能性的户型，受到不少改善家庭关注。四房格局，能够满足多孩家庭、长辈同住的居住需求，南向四开间，采光条件亮眼，横厅空间方便家庭聚会。

当然，看房的时候，除了户型图，也要实地感受楼栋位置，看窗外视野、楼栋间距，不同楼层的采光、景观会存在差别。作为项目最后一批 155㎡产品，这批房源卖完之后，想要入手澐启滨江，就只能选择更大面积的楼王或者叠院产品，入手门槛会显著提升。

四、客观聊聊项目优势与需要理性考量的地方，买房别只看热度

跑盘多年，我习惯不单单宣传项目亮点，也客观梳理项目需要购房者自行权衡的部分，给大家做置业参考。

先说项目优势。第一，地块资源。黄浦江与川杨河交汇 S 湾，双河湾景资源，在上海属于稀缺的滨水地块，项目多个楼栋可以观赏江湾景色。第二，项目体量足够大，配套的实景景观示范区已经落地，不是停留在规划阶段，看房可以实地体验峡谷园林、水景甲板等场景，所见即所得的部分更多。第三，市场认可度经过持续验证。十个月十二次开盘，累计 280 亿销售额，上千户家庭选择，市场成交数据摆在明面上。第四，产品矩阵丰富，收官批次覆盖 155㎡四房、380㎡楼王、滨江叠院，不同预算的改善客户都有选择空间。项目社群初步成型，未来社区圈层氛围值得期待。

再说说需要大家理性权衡的点。其一，滨江景观的体验，受楼栋位置、楼层影响巨大。低楼层的江景视野有限，高楼层视野更好，房源之间景观差距明显，看房务必确认意向房源的实际视野，不要用楼王的景观预期套用到所有户型。其二，项目整体定位高端改善，不管是 155㎡四房，还是更大户型，总价门槛偏高，购房前做好资金规划。其三，大面积水景、峡谷园林，后期物业维护压力不小，社区未来景观的维持效果，要看交付之后物业运营。其四，S 湾片区还在持续发展建设阶段，城市界面完善需要时间。买房是长期决策，要结合自己日常通勤路线，实地自驾、公共交通往返踩点，确认通勤是否适配自己的生活节奏。

很多粉丝问我，什么样的客户适合看这个盘。适合人群主要是：长期在上海发展，追求滨江自然景观，看重社区品质、园林环境，预算充足的改善家庭；希望寻找大社区，偏好同圈层居住氛围，想要一步到位置换新房的买家。如果购房首要考量是通勤距离，建议优先实测通勤时间，再对比其他板块改善项目。

五、探盘总结：收官窗口期已开启，理性看待 S 湾滨江大盘

走完整个示范区，看完十三批次新品资料，最大感受是，澐启滨江依托 S 湾双河交汇的自然资源，搭配已经实景落地的峡谷庄园园林，加上持续走高的市场成交表现，成为近两年上海滨江改善市场关注度很高的项目。

十二批次顺利收官之后，十三批次作为项目压轴上新，推出的三类产品，属于项目收尾阶段的核心房源。十三批次推出之后，项目可售房源逐步进入尾声，S 湾头排的居住席位后续难以复刻。

但还是那句话，热度高不等于适合所有人。看房一定要亲身到现场，实地感受园区环境、楼栋尺度、户型采光、窗外视野。看江景尽量选择不同时段到访，白天看采光，傍晚看江面光影，多角度判断。同时结合自身家庭人口结构、资金规划、通勤需求，横向对比上海其他改善楼盘，再做出置业判断。

上海滨江改善房源挑选，自然资源是加分项，但家庭居住舒适度、通勤适配度，才是长期居住的核心。对于有意向了解这个项目的朋友，可以预约实地参观示范区，沉浸式感受 S 湾滨水人居的真实面貌。

本文为实地探盘内容分享，所有项目数据来源于项目对外公开资料。文中内容仅为个人看房主观感受，不构成购房建议。户型、楼栋、景观、交付标准以开发商现场公示文件、政府审批图纸为准。