这一轮房价，一定是值得关注的，人口、收入都不值一提

2025年10月，东京23区新建公寓单月均价到了1.53亿日元。 把时间拉到过去十年，东京都人口只多了7.2%，新建公寓均价却涨了2.27倍，同期供应下降56%以上。 人没怎么多，房子却越来越贵，这套数据把“人口少房价就跌”的老思路直接拆开了。

日本2026年上半年首都圈新建公寓均价1.0135亿日元，同比涨13.1%；东京23区均价1.4249亿日元，同比涨9.1% 。 国土交通省2026年3月公示地价里，东京圈住宅用地涨4.5%，港区涨16.6%，中央区、文京区、目黑区也都超过13% 。 秋田、鸟取、岛根这些人口外流县，房子并没有跟着涨。

首尔也是类似情况。 截至2026年10月第一周，首尔公寓价格连续87周上涨，从2025年1月第三周算起，累计涨幅16.936% 。 韩国生育率很低，但江南、瑞草、松坡这些核心区先动，外围和城市之间节奏并不一样。

这两个城市说明一件事：看房价不能只盯全国出生数、死亡数，要看钱、地、产业、供地量落在哪几个区。

国内8月数据已经出现局部变化。 70城里面，一线城市新房价格环比涨0.1%，上海涨0.4%、广州涨0.1%、深圳涨0.2%，北京降0.2%；一线二手房环比涨0.1%，上海涨0.3%、深圳涨0.1%，广州持平，北京降0.1% 。 一线二手价格连续6个月环比正增长 。 上海新房同比涨3.0%，是一线里唯一同比正增长 。

8月末全国商品房待售面积7.5349亿平方米，同比下降1.1%，连续6个月下降。 其中3年以下待售5.4819亿平方米，同比下降4.2%；住宅待售4.0083亿平方米，同比下降0.5%，是2021年9月以来第一次转降 。 短库存去得更快，长期库存压力还在。

1—8月二手房网签面积5.4923亿平方米，同比增长10.6%；新建商品房销售面积4.9880亿平方米，同比下降12.1% 。 国家统计局9月首次把二手房网签列入正式发布口径，前8个月二手房网签连续多个月高于新房销售面积。 买房市场正在从“看新房开盘”转到“看二手成交、看小区挂牌”。

货币端，8月末M2余额356.81万亿元，同比增长7.5%，增速比名义GDP高约2个百分点。 居民存款在170万亿级别，机构测算2026年全年定期到期规模约50万亿到75万亿。 三年期定存利率跌破1.5%以后，到期资金要重新选方向。 A股、核心房产、黄金都会接一部分，但黄金承接不了这么大体量。

政策端2026年9月29日落地两件事。 PSL一年期利率从1.75%降到1.5%，支持范围扩到水网、新型电网、算力网、通信网、城市地下管网、物流网“六张网” 。 居民购房贷款贴息从10月1日起实施，首套、120平方米以内、总价150万元以内，按贷款本金年化贴息1个百分点，最长5年，单户上限100万元 。 六大行按“免申即享”在每月利息里直接扣 。 这条政策更偏向低总价刚需，不是给核心区豪宅加杠杆。

供给端收缩更明显。 2026年8月房地产开发投资累计同比降19.9%，新开工面积累计同比降24.8% 。 新开工连续多年低于销售，核心城市宅地出让也更谨慎。 土地少、新盘少，核心区次新和地铁房挂牌量不大会更紧；远郊新盘如果去化慢，开发商仍会控价。

8月二线新房环比降0.1%，二手降0.3%；三线新房降0.2%，二手降0.3% 。 70城里新房环比上涨或持平21个，二手房上涨或持平8个 。 多数城市还没到价格反转阶段，库存、挂牌、成交周期仍是主力变量。

手里有核心城市地铁次新、物业正常、房龄不老的，重点看同小区近6个月成交套数和议价率，不急着用“洪水”逻辑抬价。 远郊、老破小、无学区无物业的房子，挂牌时要看同片区分散挂牌量；如果同小区每月只成交几套、平均议价空间还在扩大，价格定高会越挂越久。

刚需只看自己通勤和生活半径。 一线和强二线低总价房源，10月以后可对比贴息后月供：100万元贷款、年化贴息1个百分点、5年，最多累计少付约5万元利息 。 但月供仍按原收入测算，不把贴息当永久降成本。 120平方米、150万元总价这些门槛，对二三线城市低总价房更实用；一线核心区小户型也要单独看挂牌价和租售比。

改善家庭走“卖旧买新”时，先挂旧房看真实带看，再谈新房优惠。 旧房如果位于人口净流出城市、无产业、无地铁，挂价要参考近期成交而不是2021年高点。 新房如果位于核心城市、现房或准现房、周边二手次新供应少，议价空间会小于远郊期房。

城市更新、“六张网”、管网和城中村改造会增加部分区域配套价值，但资金先投基建，不直接等于房价上涨。 “十五五”期间约11.5万个老旧小区、50万套危旧房、约4000个城中村列入更新改造 ，具体落到哪个区、哪条线、什么时候开工，才是房价差异的依据。

二手房网签放量、一线价格环比转正、M2和定存到期规模大，这几件事放在一起，说明资金条件在改善。 住宅待售开始净减少、新开工继续大幅低于销售，说明核心区未来新增供应偏紧。 但二线、三线8月仍在环比下行，居民杠杆从62.3%降到57.7%、房贷连续负增长，钱从存款搬进房产的速度取决于收入预期和挂牌消化速度。

东京、首尔的经验只证明一件事：人口总量不是核心资产定价的唯一变量。 国内接下来看的是城市分层、区域分层、房龄分层。 同一座城市，地铁次新和远郊老房会走两条曲线；同一个区，供给少、成交快、租务稳定的小区，会比挂牌多、空置高、物业弱的小区更早企稳。