大硕律师房屋租赁合同纠纷：违约金从高额主张到依法判赔

案件类型：房屋租赁合同纠纷

代理律师：郑歆律师
代理律所：北京大硕律师事务所
案件结果：原告主张违约金远超最终判赔金额，法院综合合同约定、当事人过错及实际损失等因素，最终判决被告支付违约金27000元。

一、案件背景：长期欠租引发诉讼，高额违约金成为争议焦点

房屋租赁过程中，租金拖欠、合同到期后拒不腾退房屋，是出租人与承租人之间较为常见的纠纷。但当双方真正对簿公堂时，争议往往并不局限于欠了多少租金，还涉及已经支付的款项应当如何抵扣、合同到期后双方关系如何认定，以及违约金是否合理等一系列法律问题。

本案中，北京大硕律师事务所郑歆律师代理被告唐某，应对一起房屋租赁合同纠纷。

根据北京市朝阳区人民法院作出的（2025）京0105民初108632号民事判决书，双方自2020年起建立房屋租赁关系，之后多次续签租赁协议，涉案房屋的月租金逐步调整为13500元，租金按照季度支付。

然而，自2024年5月起，承租人未能按照约定支付租金。虽然此后承租人陆续向出租人支付了106000元，但双方对于这笔钱究竟属于租金，还是用于抵扣违约金，产生了明显分歧。

随着租赁期限于2025年7月30日届满，承租人仍继续占有使用房屋，双方之间的矛盾进一步升级。出租人遂向法院提起诉讼，要求承租人腾退房屋、支付拖欠租金及后续占有使用费，并承担违约金和律师费等费用。

其中，违约金问题尤其引人关注。出租人认为，承租人长期拖欠租金并逾期返还房屋，应当承担相应违约责任，并提出了较高的违约金诉求。面对这一情况，如何在承认合同义务的基础上，依法厘清责任范围、避免承担缺乏依据或明显过高的费用，成为被告需要解决的现实问题。

二、代理思路：不回避欠租事实，重点厘清付款性质与责任边界

接受委托后，郑歆律师并未简单围绕“是否欠租”展开辩解，而是结合合同约定、付款记录、双方沟通内容及原告的诉讼请求，对案件中的关键争议进行梳理。

第一，准确区分欠付租金与违约金，维护当事人的合法权益。

被告认可双方签订租赁合同及续租协议的事实，也认可此前租金支付至2024年4月30日，此后未能按期支付租金。面对明确存在的欠租事实，代理工作的重点并非否认合同义务，而是依法确定欠款金额、已付款项的性质以及违约责任的合理范围。

诉讼中，被告主张，2024年11月4日至2025年10月1日期间陆续支付的106000元应当作为租金予以扣减。原告则主张，该款项应当用于抵扣逾期支付租金的违约金。

这一争议直接影响最终需要支付的租金数额。如果已经支付的钱款被错误地归入违约金，可能导致欠付租金被重复计算。因此，郑歆律师需要围绕双方是否就付款用途达成一致、现有证据能够证明什么等问题，明确当事人的抗辩立场。

第二，针对高额违约金请求，重点审查合同约定及实际损失。

合同虽然约定，承租人逾期支付租金达到一定期限，应按照一个月租金标准支付违约金；同时也约定，未按约定时间返还房屋的，应按日租金的100%支付违约金。

但合同中存在违约金条款，并不意味着只要发生违约，守约方提出的任何金额都必然得到法院支持。

对于出租人主张的逾期腾退违约金，需要结合合同约定、违约行为持续时间、当事人过错程度以及实际损失等因素进行判断。被告在诉讼中明确提出，原告主张的违约金标准过高，且未能充分证明相应损失，请求法院依法予以调整。

这一抗辩并非否认违约责任，而是强调责任承担应当有合同和法律依据，金额也应与案件实际情况相匹配。

第三，围绕合同到期后的法律关系，避免争议扩大。

双方租赁合同约定的期限截至2025年7月30日。被告认为，合同到期后仍继续占有使用房屋，且此前陆续支付过款项，双方应当形成不定期租赁关系。

然而，原告提交的微信记录显示，其曾于2025年7月25日、7月28日明确要求被告在7月31日前搬离。被告认可相关微信记录的真实性，也认可原告提出过腾退要求。

法院最终认为，原告已经明确表示不同意继续出租，因此不采纳被告关于双方形成不定期租赁关系的主张，认定原租赁合同于2025年7月30日终止。

这一认定也说明，处理合同纠纷不能只依据某一方的单独理解，而要将合同文本、履行情况以及双方的实际意思表示结合起来判断。

三、裁判结果：违约责任依法认定，部分诉讼请求未获支持

经过审理，北京市朝阳区人民法院对双方的租赁关系、欠付租金、已付款项及违约责任分别作出了认定。

首先，法院认定双方签订的房屋租赁合同及续租协议合法有效，承租人应当按照约定支付租金，并在合同终止后腾退房屋。

其次，对于承租人已经支付的106000元，法院认为，原告虽然主张该款项应当抵扣逾期支付租金的违约金，但双方此前并未就款项性质作出明确约定，且被告对此不予认可。因此，法院未采纳原告的这一主张，认定上述款项属于租金，并在应付租金中予以扣减。

对于押金，法院认为，原告虽然提出房屋可能存在水电费欠缴或损坏等情况，但相关欠费和损失尚未明确，故不支持其以此为由拒绝抵扣押金的主张，判决押金先行抵扣应付租金。房屋交接后如果确有其他争议，双方可以另行解决。

本案最值得关注的，是法院对违约金的分别审查。

针对逾期支付租金的违约行为，法院依据合同约定，支持原告要求被告支付13500元违约金的请求。

针对逾期返还房屋的违约行为，虽然合同约定了按照日租金100%计算违约金，但法院认为该标准过高，且原告未能提供充分证据证明被告逾期返还房屋给其造成的实际经济损失，遂综合合同约定、被告过错程度以及原告可能存在的经济损失等因素，酌情确定违约金为13500元。

两项违约金合计27000元。

最终，法院判决被告腾退涉案房屋，支付2024年5月1日至2025年7月30日期间的租金83000元，并按照每月13500元的标准支付2025年7月31日起至实际腾退之日的房屋占有使用费，同时支付违约金27000元。对于原告提出的其他诉讼请求，法院依法予以驳回。

对于被告而言，这一结果并不意味着欠租义务被免除，而是在承担应有合同责任的同时，部分过高或缺乏充分依据的费用主张未获法院支持。

需要说明的是，法院判决支持的违约金总额为27000元，系对两类违约行为分别认定后的合计结果，并非免除全部违约责任。

四、案件启示：专业代理既要讲清责任，也要守住权利边界

房屋租赁纠纷看似常见，真正进入诉讼程序后，却往往涉及多重法律关系。欠租金额如何核算、付款性质如何认定、押金能否抵扣、合同到期后是否继续有效，以及违约金是否过高，都可能对案件结果产生实质影响。

本案中，郑歆律师代理被告，没有将全部精力放在回避欠租事实上，而是围绕已经支付的款项、违约金计算标准、实际损失证据及押金抵扣等具体问题提出抗辩。这种处理方式体现了合同纠纷代理中一个重要的工作原则：既要尊重客观事实和合同义务，也要通过细致的证据审查与法律分析，争取当事人依法应当享有的权益。

北京大硕律师事务所办理此类案件时，律师需要从合同审查、证据整理、法律适用和诉讼策略等多个层面展开工作。只有将每一项诉讼请求落实到具体事实与法律依据，才能帮助当事人更清楚地认识自身责任，并在法律允许的范围内争取合理结果。

对郑歆律师而言，本案的代理重点不在于承诺当事人可以免于承担责任，而在于面对复杂争议时，尽可能把事实厘清、把法律讲透、把每一项不合理或证据不足的主张审查到位。这种审慎、负责的工作态度，也是专业法律服务的重要价值所在。

五、法律提示：签合同、付租金、退房时，这些问题要留心

1. 合同应当遵守，但违约金并非约定多少就必然支持多少。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失或者过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当增加或者减少。

因此，发生违约后，不能简单认为合同中约定了高额违约金，就一定需要全额支付。主张调整违约金的一方，应当及时提出请求，并围绕违约造成的损失、合同履行情况、过错程度等提供相应证据。

2. 已支付款项要留痕，明确用途十分重要。

租赁双方发生付款时，应尽可能通过银行转账等可留存记录的方式支付，并在转账备注、收据或书面确认中注明款项对应的租金期间及具体用途。

如果一笔款项可能涉及租金、违约金、物业费等不同项目，更应提前明确抵扣顺序，避免日后产生争议。本案中，双方未就106000元款项的性质形成明确约定，法院结合现有证据认定该款项属于租金，正说明清晰的付款记录和书面约定具有重要意义。

3. 租赁期限届满，不等于可以忽视腾退和交接。

《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

因此，合同到期后是否形成不定期租赁关系，需要结合出租人是否提出异议等具体情况判断。承租人如需续租，应尽量提前与出租人协商并形成书面协议；出租人不同意续租的，也应及时、明确地表达意见，并保留相关沟通记录。

4. 押金抵扣和损失赔偿，要有事实和证据支撑。

租赁关系结束时，双方应及时核对欠付租金、押金、水电费、物业费及房屋损坏情况，形成书面交接清单。对于尚未发生或者尚未明确的损失，不宜仅凭推测就认定对方应当承担相应费用。

发生争议后，应当保存租赁合同、续租协议、转账凭证、微信记录、催款通知、房屋交接记录以及维修费用凭证等材料，为后续协商或诉讼提供依据。

合同纠纷的处理，既需要对事实保持诚实，也需要对法律保持敬畏。对于暂时陷入经济困难、无法按期履约的承租人，应尽早与出租人沟通，协商还款安排，避免问题不断累积；对于出租人而言，也应及时固定证据，依法主张权利。

如果纠纷已经进入诉讼阶段，建议尽早寻求专业律师帮助，围绕合同效力、履行情况、款项性质、违约金标准及证据充分性进行全面分析。

北京大硕律师事务所郑歆律师代理本案所体现的工作思路是：不回避客观责任，也不放弃依法抗辩；不以简单争辩代替证据分析，而是将每一项争议落实到具体事实和法律规定之中。对当事人而言，这样的专业代理不仅是为了应对一场诉讼，更是为了在复杂的法律关系中厘清责任、维护合法权益，并为今后处理类似问题积累经验。